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作者:內(nèi)幕君
來(lái)源:地產(chǎn)風(fēng)聲(ID:fangshi488)
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現(xiàn)金流、現(xiàn)金流,還是現(xiàn)金流
在答媒體問(wèn)環(huán)節(jié),第一個(gè)打進(jìn)熱線的記者問(wèn):疫情對(duì)地產(chǎn)行業(yè)和萬(wàn)科有什么影響,萬(wàn)科將如何應(yīng)對(duì)?
不怎么會(huì)開玩笑的郁亮開了個(gè)玩笑,他說(shuō):謝謝你的問(wèn)題,我終于有機(jī)會(huì)摘下口罩說(shuō)話了。
隨后,針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,郁亮認(rèn)真答了5分鐘。內(nèi)容總結(jié)起來(lái)三點(diǎn):要有勇氣;要有免疫力;要做好準(zhǔn)備,“危”中看到“機(jī)”。
萬(wàn)科已是老江湖,1984年出道至今,經(jīng)歷過(guò)93年調(diào)控、98年亞洲金融危機(jī)、03年非典、08年全球金融危機(jī),可以說(shuō)是見慣了大風(fēng)大浪,盡管如此,面對(duì)疫情黑天鵝,萬(wàn)科還是顯露了前所未有的謹(jǐn)慎。
昨晚面對(duì)媒體和今早面對(duì)投資者的兩場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)上,萬(wàn)科管理層提到的最高頻詞匯是:
現(xiàn)金流。
截至2019年年末,萬(wàn)科持有貨幣資金是1661.9億元,遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債總和938.9億元。此外,2019年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3678.9億元,同比增長(zhǎng)了23.6%。
營(yíng)收多了,分紅卻維持不變,去年派發(fā)118億,今年還是這個(gè)數(shù)。從分紅率來(lái)看,肉眼可見的下降。
對(duì)此,萬(wàn)科董秘朱旭解釋:面對(duì)疫情這種不確定的外部環(huán)境,我們希望多保留點(diǎn)現(xiàn)金在手,以應(yīng)對(duì)不確定性。
一切都是為了確保手上有余糧。
萬(wàn)科2-3月份認(rèn)購(gòu)預(yù)計(jì)同比降低510億元,萬(wàn)科在湖北進(jìn)入的3個(gè)城市(武漢、宜昌和鄂州)1月23日之后基本無(wú)銷售。
再加上疫情影響交付,以第一季度為例,萬(wàn)科開工比往年晚了40天,導(dǎo)致對(duì)1萬(wàn)戶客戶有交付延緩的可能性,全年影響大約涉及3.9萬(wàn)戶。
這些最終都會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流,落到中小企業(yè)頭上。甚至能決定生死存亡。
從萬(wàn)科2019年報(bào)來(lái)看,萬(wàn)科的銷售增速繼續(xù)放緩。2019年萬(wàn)科銷售金額是6308.4億元,同比只增長(zhǎng)了3.9%,2016年到2018年,這一數(shù)據(jù)分別是39.5%、45.3%以及14.5%。
也就是說(shuō),萬(wàn)科銷售增速已經(jīng)兩連降。
這一點(diǎn),祝九勝解釋說(shuō),“萬(wàn)科不單純拼規(guī)模,更強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的增長(zhǎng),更注重現(xiàn)金流改善?!?/p>
現(xiàn)金流、現(xiàn)金流,還是現(xiàn)金流。
2
降不降價(jià),買房人說(shuō)了算
既然現(xiàn)金流這么重要,萬(wàn)科會(huì)不會(huì)以價(jià)換量確保銷售?
這是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題,如果連手中有糧的萬(wàn)科都釋放降價(jià)信號(hào),表明行業(yè)是真冷。
問(wèn)到關(guān)鍵處,祝九勝玩起了文字游戲。他說(shuō),價(jià)格是消費(fèi)者決定的,萬(wàn)科沒(méi)有定價(jià)權(quán)。
“集團(tuán)不會(huì)對(duì)一線價(jià)格管理提原則性指引,每個(gè)項(xiàng)目的具體情況都是一線公司根據(jù)客戶需求和訪談進(jìn)行價(jià)格管理。”
九哥的話,一些媒體解讀為“萬(wàn)科拒絕降價(jià)”,內(nèi)幕君趕腳吧,老江湖暗藏玄機(jī)。
就跟頂層說(shuō)房住不炒,同時(shí)提倡因城施策,是一個(gè)邏輯。
雖說(shuō)萬(wàn)科將大把現(xiàn)金拽在手,融資成本也低,有更充足的時(shí)間和底氣根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)調(diào)整價(jià)格策略,但銷售壓力大的區(qū)域和城市,難免要直面用價(jià)格撬動(dòng)預(yù)期的問(wèn)題。
目前萬(wàn)科的市占份額約為4%,2019年新獲取項(xiàng)目147個(gè),權(quán)益規(guī)劃建筑面積2478.4萬(wàn)平方米,其中有79.9%位于一二線城市。
第一季度走到尾巴尖。一年失去了四分之一的時(shí)間,剩下的9個(gè)月要搶一年的指標(biāo)。沒(méi)有非常手段怎么搞?
3
當(dāng)好農(nóng)民種好地
現(xiàn)在,嗅覺最靈敏的那只鴨表示:水會(huì)不會(huì)暖我也不知道。
最近全球降息,央行降準(zhǔn),一些舉措讓人奮得不要不要的,以為“春天的腳步近了”。
對(duì)此,萬(wàn)科坦言:我們不敢抱有太高預(yù)期。
祝九勝說(shuō),從國(guó)內(nèi)情況看,央行降準(zhǔn)、LPR改革都是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì),對(duì)地產(chǎn)行業(yè),他相信金融政策會(huì)保持一致性、穩(wěn)定性。換句話說(shuō),整體的直接調(diào)控不會(huì)松。
作為行業(yè)龍頭,萬(wàn)科對(duì)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)判是什么?針對(duì)這個(gè)萬(wàn)眾關(guān)心的話題,郁亮展示出了不亞于許家印的覺悟,他搬出萬(wàn)科內(nèi)部一句老話:
當(dāng)好農(nóng)民種好地。
意思是,農(nóng)民的本分就是種地,不要預(yù)測(cè)天氣,也不會(huì)因?yàn)椤邦A(yù)測(cè)”天氣好或者不好來(lái)決定種不種地。
“無(wú)論行業(yè)政策產(chǎn)生什么樣的變化,我們都希望房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制能夠落實(shí)到位,能更好的解決老百姓的居住問(wèn)題。”
種好地的前提是有地,手握重金的“農(nóng)民”,2020年打算怎么買地?
萬(wàn)科董事張旭稱,謹(jǐn)慎投資,量入為出,持續(xù)關(guān)注人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集、配套設(shè)施不斷完善的地區(qū)和城市。其中特別提到,軌道交通、地鐵上蓋物業(yè)。
4
步入白銀時(shí)代深水區(qū)
業(yè)績(jī)會(huì)上,郁亮重提白銀時(shí)代。
按照他的說(shuō)法,目前的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時(shí)代深水區(qū),呈現(xiàn)出“從增量到存量、從平衡到極化、從簡(jiǎn)單到復(fù)雜、從單一到全面”四個(gè)明顯特征。
意味著單純靠地產(chǎn)開發(fā),一枝獨(dú)秀難覓春天。
因此,去年萬(wàn)科明確將重點(diǎn)業(yè)務(wù)劃分為5大BG(事業(yè)集團(tuán))和6大BU(事業(yè)單元),其中南方、上海、北方、中西部四大房地產(chǎn)區(qū)域集團(tuán)以及物業(yè)服務(wù)公司被列為BG,商業(yè)地產(chǎn)、物流、長(zhǎng)租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)、教育被劃分為BU。
與此同時(shí),大家會(huì)發(fā)現(xiàn),萬(wàn)科正在進(jìn)行一輪又一輪人事大變革。去年各大城市總換防,孫嘉取代張紀(jì)文;今年一開始,80后韓慧文接替王文金,一年內(nèi)財(cái)務(wù)一把手兩次換防,內(nèi)部“活血”動(dòng)作不斷。
種種跡象表明,“活下去”不是口號(hào),老江湖真的只是焦慮了。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 比碧桂園更想當(dāng)“農(nóng)民”的萬(wàn)科