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    越秀,突然秀了

    地產(chǎn)風(fēng)聲 地產(chǎn)風(fēng)聲
    2022-05-16 22:20 2748 0 0
    位于白云新城的空港大道中地塊,報(bào)名名單上出現(xiàn)了大家熟悉又陌生的和記黃埔。

    作者:內(nèi)幕君

    1
     
    前幾天,廣州完成本年度首輪集中土拍。和以往一樣,仍然是“央國(guó)平”唱主角。
     
    但也有一些不同。
     
    位于白云新城的空港大道中地塊,報(bào)名名單上出現(xiàn)了大家熟悉又陌生的和記黃埔。
     
    在狗蛋印象中,這應(yīng)該是和黃近十年來(lái),首次出現(xiàn)在公開(kāi)拿地場(chǎng)合。
     
    關(guān)于和黃,我們過(guò)去十年聽(tīng)過(guò)最多的故事是“賣賣賣”以及“李嘉誠(chéng)跑了”。
     
    這次操作一反常態(tài),又讓地產(chǎn)營(yíng)銷大師們找到了營(yíng)銷點(diǎn),就有中介發(fā)朋友圈告訴買房人:
     
    李超人開(kāi)始入手抄底,新一輪暴漲行情估計(jì)馬上要開(kāi)啟了,有需求有能力的抓緊上車。

    狗蛋說(shuō),和黃在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)報(bào)一輪價(jià)后進(jìn)入觀望,人家就是先伸伸手試試水溫。他們近期向媒體透露,確實(shí)有在內(nèi)地拿地的打算。

    不過(guò)世界格局動(dòng)蕩,你很難分清李超人的“回歸”,是抄底多于避險(xiǎn)還是避險(xiǎn)多于抄底。
     
    就像有時(shí)候很難分清,游戲里誰(shuí)是真正的贏家。
     
    廣州首輪土拍最終賣出17宗地,攬金341億,“央國(guó)平”拿下14宗,而其中獨(dú)挑大梁的要數(shù)廣州地鐵。
     
    耗資165.19億元,拿地4宗,廣州地鐵貢獻(xiàn)了一半的土地出讓金。
     
    再想起隔壁深圳地鐵也經(jīng)常斥巨資買地,有人就說(shuō),比房企厲害還得是地鐵公司。

    三年前,廣州地鐵戰(zhàn)投越秀地產(chǎn),成為其二股東,雙方攜手之后至今,越秀地產(chǎn)獲得5個(gè)TOD項(xiàng)目。有時(shí)候,越秀地產(chǎn)以收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)的方式,參與廣州地鐵所買入土地的開(kāi)發(fā)。

    意味著,廣州地鐵攻城略地,最終可能有不少城池會(huì)交到越秀手上。
     
    越秀在此輪土拍中本身也有斬獲,以總價(jià)29.37億元競(jìng)得兩宗地。要說(shuō)贏家,似乎“廣州一哥”越秀才是。
     
    在廣州,要論市場(chǎng)占有率和知名度,越秀無(wú)疑都是第一。
     
    廣州市場(chǎng)給越秀貢獻(xiàn)的銷售額,能占到它總銷的6成。

     
    2
     
    10年前的越秀,銷售規(guī)模在120億左右,比旭輝、中南、陽(yáng)光城、建發(fā)規(guī)模大。

    不過(guò)2014年之后,當(dāng)同梯隊(duì)的房企迅猛長(zhǎng)個(gè)子,越秀進(jìn)入了發(fā)育緩慢期,錯(cuò)過(guò)2016年-2018年那個(gè)上升周期。
     
    江湖排位一直在50強(qiáng)徘徊。
     
    但最近一兩年,越秀突然超車了。
     
    3 月10日,當(dāng)99.99%的房企都沒(méi)發(fā)上年度財(cái)報(bào),有些房企甚至做了推遲發(fā)布準(zhǔn)備的時(shí)候,越秀地產(chǎn)率先秀出成績(jī)單。

    數(shù)據(jù)顯示,越秀實(shí)現(xiàn)合同銷售額1151.5億元,同比上升了20.2%,超額完成預(yù)設(shè)的1122億元銷售目標(biāo)。按權(quán)益銷售額算的話,越秀已經(jīng)躋身25強(qiáng)。

     
    全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企去年銷售平均增速是-3.5%,8成房企沒(méi)完成銷售目標(biāo)。
     
    業(yè)績(jī)會(huì)上,被問(wèn)到會(huì)不會(huì)進(jìn)行并購(gòu)融資,越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)強(qiáng)調(diào):
     
    錢不是問(wèn)題。
     
    對(duì)比之下,同地產(chǎn)行業(yè),汝何越來(lái)越秀乎?
     
    狗蛋說(shuō),問(wèn)題是越秀真的不差錢嗎?
     
    五一期間,一對(duì)在深圳上班的新婚夫婦到廣州看房。

    小兩口買房功課做得很足,每天都在售樓處泡到深夜,抓著置業(yè)顧問(wèn)咨詢各種細(xì)致入微的問(wèn)題,還攜帶卷尺張量樣板間各個(gè)角落。

    在比對(duì)三個(gè)樓盤后,他們鎖定越秀某項(xiàng)目。
     
    但在成交環(huán)節(jié),他們猶豫了。
     
    置業(yè)顧問(wèn)給的交錢賬戶不是監(jiān)管賬戶,兩口子心存疑慮,對(duì)方解釋:

    所有開(kāi)發(fā)商都這樣,如果連越秀都有問(wèn)題,廣州沒(méi)有可靠的房企了。
     
    在客戶一再堅(jiān)持下,最終才轉(zhuǎn)到監(jiān)管賬戶。
     
    位于廣州黃埔區(qū)的越秀星匯城TOD,也曾多次被購(gòu)房者質(zhì)疑預(yù)售資金未進(jìn)監(jiān)管賬戶。

    4月2日,黃埔區(qū)住建局發(fā)布兩則關(guān)于該項(xiàng)目的《行政處罰決定》,稱其存在未取得商品房預(yù)售許可預(yù)售商品房、收取預(yù)付款的行為。

    事件源于去年8月,有購(gòu)房者投訴自己買了星匯城TOD的房子,首付款沒(méi)有進(jìn)入監(jiān)管賬戶,隨后相關(guān)部門回應(yīng),星匯城還沒(méi)網(wǎng)簽,正式網(wǎng)簽后房款按規(guī)定直接轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

    這位購(gòu)房者是2021年2月買的房,半年過(guò)去了,房子還沒(méi)網(wǎng)簽。
     
    于是牽出了越秀無(wú)證銷售。
     
    星匯城TOD因無(wú)證銷售違法,最終被罰10845.15。
     
    單位是元。
     
    狗蛋說(shuō),這世上只有相對(duì)的不差錢,沒(méi)有絕對(duì)的不差錢。
     
    3

    越秀地產(chǎn)前身——廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司,成立于1983年,算是經(jīng)歷過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的每一個(gè)周期,風(fēng)格一向較為保守,職業(yè)化程度遠(yuǎn)不如中海、華潤(rùn)、保利,這些發(fā)展壯大于廣東的央企。

     
    這也是為什么越秀一直沒(méi)法木秀于林。
     
    不過(guò),越秀還是有向大佬靠攏的想法的,比如招人方面,喜歡招“中華萬(wàn)龍”的,即中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科和龍湖員工。
     
    2021年邁入千億陣營(yíng)后,越秀給自己定了2022年銷售目標(biāo):
     
    1235億。
     
    同比增幅7%。
     
    要達(dá)成繼續(xù)沖規(guī)模的目標(biāo),越秀必須加快全國(guó)化布局,這也體現(xiàn)在其2021年的拿地趨勢(shì)上。
     
    土儲(chǔ)方面,越秀2021年新進(jìn)入8個(gè)城市,如北京、上海、寧波、南通等,在18個(gè)城市新增37宗土地。
     
    中指院統(tǒng)計(jì)的2021年房企拿地排行榜單上,越秀地產(chǎn)以428億拿地總額位列第14位。
     
    過(guò)去,房企靠全國(guó)化戰(zhàn)略迅速擴(kuò)大規(guī)模。如今行業(yè)收縮之下,房企發(fā)展路徑出現(xiàn)“逆全國(guó)化”趨勢(shì)。
     
    也就是不再像以前那樣攤大餅,而是更聚焦于自己的手臂展開(kāi)能夠著的圈。
     
    新晉“拿地狂魔”濱江,拿來(lái)拿去,還是圍繞著杭州市場(chǎng)或浙江市場(chǎng)轉(zhuǎn)。
     
    像越秀這種中部梯隊(duì)的房企,短時(shí)間內(nèi)四處出擊的,不多。
     
    在別人恐懼時(shí)貪婪,可能是機(jī)會(huì),也可能是覆滅,就看越秀能不能押對(duì)韻腳。
     
    越秀和建發(fā)的路徑很相似,兩個(gè)都是地方國(guó)企,都開(kāi)始于下行周期發(fā)力,在各自的大本營(yíng)都有著絕對(duì)統(tǒng)治力。
     
    不過(guò)和建發(fā)相比,越秀住宅產(chǎn)品力還有差距。這里說(shuō)的產(chǎn)品力不是指質(zhì)量,質(zhì)量大家半斤八兩。

    去年11月,越秀星匯云山花園小區(qū),因消防取水口水泥蓋板斷裂,導(dǎo)致一名7歲男童墜井身故。水泥蓋板承受不住45斤重孩子,公共區(qū)域安全管理疏忽,大家質(zhì)疑其豆腐渣工程存安全隱患以及物業(yè)服務(wù)、管理不專業(yè)。

    4月22日,越秀線上開(kāi)啟2022年度品牌主張發(fā)布會(huì),提出要穿越行業(yè)周期,解決方案是打造“四好企業(yè)”:打造好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊(duì)。

    越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)說(shuō),要打造“四好企業(yè)”,踐行國(guó)企擔(dān)當(dāng),滿足人民對(duì)美好生活的期待。
     
    確實(shí)有這個(gè)必要。
     
    那樣的秀,才是真的秀。

    4
     
    至于打造好團(tuán)隊(duì),狗蛋說(shuō),越秀應(yīng)該摒棄“老人抱團(tuán)”、“小團(tuán)隊(duì)”文化以及“舉拳頭”文化。
     
    不能像一名前越秀員工說(shuō)的那樣:
     
    各部門干了點(diǎn)屁大的事,都要發(fā)大群里,然后大家開(kāi)始點(diǎn)贊舉拳頭。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)風(fēng)聲”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 越秀,突然秀了

    地產(chǎn)風(fēng)聲

    專注地產(chǎn)江湖事,弘揚(yáng)社會(huì)主義價(jià)值觀。微信號(hào): fangshi488

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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