作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID：dichanshiyiyan）

2021年馬上過(guò)半，有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，就是：

在過(guò)去的半年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然一片火熱，但房企們的日子沒(méi)一個(gè)敢說(shuō)好過(guò)的。

先說(shuō)下「碧萬(wàn)恒融」四位帶頭大哥。碧桂園耗資數(shù)十億護(hù)盤(pán)，恒大不斷被輿論困擾，萬(wàn)科股價(jià)跌了30%，融創(chuàng)因拿地兇猛也被推上風(fēng)口浪尖。

除了帶頭大哥，所有有頭有臉的房企也都坐不住了，面對(duì)低迷的行情，都開(kāi)始拋出股票增持計(jì)劃。

濱江集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、九龍倉(cāng)集團(tuán)等多家房企大股東實(shí)施增持計(jì)劃，連一向財(cái)務(wù)穩(wěn)健的保利、中海，面對(duì)股價(jià)下跌，也不得不增持自家公司股票，釋放信心。

面對(duì)上半年持續(xù)走低的地產(chǎn)股，各大房企護(hù)盤(pán)異常踴躍，據(jù)統(tǒng)計(jì)，

2021年上半年，大股東增持的房企數(shù)量不少于30家。

受「三道紅線」「房貸新規(guī)」以及「集中供地」等政策新規(guī)的影響，房企們的日子真的不好過(guò)。

01 

護(hù)盤(pán)

從目前地產(chǎn)股行情來(lái)看，許多房企股價(jià)都處在最低區(qū)間，即便基本面無(wú)虞、業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，也始終在股價(jià)上得不到體現(xiàn)。

以萬(wàn)科為例，年初的股價(jià)還在34元/股，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了24元/股，

足足下跌了30%。

萬(wàn)科A是曾經(jīng)市值沖上4000億元房企，中海的最高點(diǎn)也曾突破過(guò)3000億港元，如今這類(lèi)基本面良好的房企都未能在股價(jià)上有相應(yīng)表現(xiàn)，其他規(guī)模與盈利水平都不出色的中小房企日子就更難過(guò)了。

再看市盈率，地產(chǎn)股也普遍低于其他行業(yè)。2020年上半年，房地產(chǎn)上市企業(yè)市盈率均值為12.1倍，滬深上市房企市盈率均值為19.5倍，在港上市房企平均市盈率僅為5.3倍。

面對(duì)如此「慘狀」，沒(méi)有一個(gè)老板不覺(jué)得自家股票是被低估的，于是紛紛重金「參戰(zhàn)」，以提升市場(chǎng)信心。

僅僅6月份，就有多家房企老板掀起一波護(hù)盤(pán)風(fēng)。

6 月18日，孫宏斌耗資7865萬(wàn)港元增持290萬(wàn)融創(chuàng)中國(guó)股票，這是半年內(nèi)孫宏斌第4次增持融創(chuàng)中國(guó)股票，總斥資超2.3億港元；

6月15日，楊惠妍涉資約9342萬(wàn)港元，以均價(jià)9.34港元/股增持1000萬(wàn)股碧桂園股票，最新持股持股比例上升至60%；

6月17日，中國(guó)奧園宣布，公司主席郭梓文增持公司138萬(wàn)股股份；

另外，吳亞軍家族信托也斥資9000萬(wàn)港元于6月3日-4日于公開(kāi)市場(chǎng)以平均價(jià)45港元/股增持龍湖200萬(wàn)股普通股。

面對(duì)地產(chǎn)股的歷史性低迷，為了「穩(wěn)軍心」，大股東和管理層不斷增持自家公司，的確是給投資者以信心。但是，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖認(rèn)為：

這只是短期支撐，長(zhǎng)期來(lái)看地產(chǎn)股走勢(shì)還是偏低迷。

02

利潤(rùn)

股市低迷也就算了，最讓房企們難以應(yīng)付的是不斷被蠶食的利潤(rùn)空間。

集中供地政策實(shí)施后，熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，地塊溢價(jià)也不斷高企，這較大程度上抬高了房企的拿地成本。再加上競(jìng)配建、競(jìng)自持拿地條件和銷(xiāo)售限價(jià)等方面的調(diào)控政策，項(xiàng)目盈利情況很難樂(lè)觀。

一方面是地價(jià)成本抬高，一方面各地方又頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，限價(jià)政策頻出，最終，

「高成本」與「限房?jī)r(jià)」從上下兩端擠壓房企的利潤(rùn)空間，導(dǎo)致利潤(rùn)率下降。

以融信中國(guó)為例，2016年至2018年期間，高價(jià)收獲上海靜安中興社區(qū)地塊、南京仙林湖G58地塊以及蕭山市北東一地塊等多宗高價(jià)地，然而曾經(jīng)的高價(jià)地集中在2020年結(jié)轉(zhuǎn)，逐步蠶食公司利潤(rùn)率。

2020年融信中國(guó)錄得毛利潤(rùn)率11.0%，相比2019年減少13.2個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)然，業(yè)內(nèi)也有一種說(shuō)法是，房企以業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)公司做交易，地產(chǎn)公司給關(guān)聯(lián)公司「輸血」，以保證大老板的利益，同時(shí)保持「賣(mài)慘」的資本。

比如，曾經(jīng)的倒樓事件之后，大V獸樓處就曾曝光：這個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理方都是楊老板的家族企業(yè)，從拿地、建設(shè)、監(jiān)理、裝修都要成一體龍了。但只有開(kāi)發(fā)公司是透明的。

2020年碧桂園利潤(rùn)下降11.4%，營(yíng)業(yè)收入也下降了，但楊老板家的雞蛋有沒(méi)有少就不得而知了。

十一郎認(rèn)為，在地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條巨長(zhǎng)的行當(dāng)里，類(lèi)似這樣的操作肯定是存在，只是，這種暗操作是否是行業(yè)內(nèi)的主流做法要打一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

且不論房企老板們的心思如何，在監(jiān)管?chē)?yán)厲、調(diào)控持續(xù)的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)受到「兩頭擠」是事實(shí)，利潤(rùn)率下降也是大勢(shì)所趨。

暴利開(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，若不能轉(zhuǎn)變心態(tài)做一個(gè)合適的「制造商」，房企們勢(shì)必會(huì)「死」的更慘。

03

拿地

某種程度上講，房企的土地儲(chǔ)備會(huì)是未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中最核心的要素。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備可以被視為現(xiàn)金的一部分，資金一旦出問(wèn)題，最有效的方法就是出售土地。

所以，拿地的成本、數(shù)量、金額，就成為房企發(fā)展至關(guān)重要的因素。

目前，土地儲(chǔ)備總量的排名為碧桂園、萬(wàn)科、保利、恒大、中海、綠地、融創(chuàng)。

如此看來(lái)，融創(chuàng)確實(shí)面臨「補(bǔ)倉(cāng)」壓力，出手密集拿地也就可以理解了。

前5個(gè)月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售銷(xiāo)售額2418.2億元，同比增長(zhǎng)72%。把銷(xiāo)售金額快速變?yōu)橥恋貎?chǔ)備，對(duì)于現(xiàn)階段的融創(chuàng)而言是一步正常的走棋。

當(dāng)我們有了自己獨(dú)立的市場(chǎng)判斷，不被市場(chǎng)情緒所迷惑，才能看清楚一個(gè)企業(yè)位置在哪里。

買(mǎi)地的前提要看土地儲(chǔ)備，有些房企為了降負(fù)債、降杠桿，已經(jīng)不買(mǎi)地了，比如恒大、綠地。當(dāng)然，買(mǎi)地還需要看節(jié)奏安排、土地質(zhì)量。

何為激進(jìn)，何為保守？行業(yè)內(nèi)有著一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

就是以拿地金額與權(quán)益銷(xiāo)售額的固定比值作為標(biāo)準(zhǔn)，比值≥70%為激進(jìn)，50%≤比值≤70%為積極，30%≤比值≤50%為適中，20%≤比值≤30%為穩(wěn)健，比值≤20%為保守。

以最近被質(zhì)疑保守的中海來(lái)講，其拿地曲線也是波動(dòng)的，過(guò)去兩年時(shí)間里，基本保持在適中狀態(tài)，部分季度保持在保守狀態(tài)。

整個(gè)2020年，中海拿地金額高達(dá)1318.4億元，位列行業(yè)前三。中海的管理層也強(qiáng)調(diào)，2021年的拿地預(yù)算已經(jīng)提升至1650億元，而且一定會(huì)花完。

反觀融創(chuàng)，前幾年大部分季度為穩(wěn)健和保守，到了2021年才開(kāi)始積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備；碧桂園的拿地季度、年度差異性更大，但總體來(lái)說(shuō)，碧桂園、恒大的土地儲(chǔ)備較豐厚，拿地基本趨于保守。

所以，判斷一個(gè)企業(yè)拿地是否激進(jìn)或者保守，是需要整盤(pán)去考量的。

在資金密集度集中的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)金和土地儲(chǔ)備，按理應(yīng)該是房企最后的希望所在，有錢(qián)有資產(chǎn)，可以再融資再買(mǎi)地，也有實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的資金保證。

「拿地是找死、不拿地是等死」，在現(xiàn)在市場(chǎng)里，這句話應(yīng)該改為

「拿錯(cuò)地是找死，不拿地或許還有轉(zhuǎn)機(jī)」。

04

希望

所有的關(guān)鍵因素都在散發(fā)著負(fù)面的信號(hào)。那么，

房企接下來(lái)的希望在哪里？

這是一個(gè)更有意義的話題。

焦慮的巨頭們的確發(fā)揮著人類(lèi)的「主觀能動(dòng)性」，絞盡腦汁發(fā)揮創(chuàng)造性，讓我們看到了一些積極的信號(hào)：

比如頭部房企的融資成本明顯下降，比如房企產(chǎn)業(yè)鏈布局的完善。

幾天前，中海發(fā)行了18年期的21億元CMBS產(chǎn)品，票面利率3.6%。這是國(guó)內(nèi)房企首單綠色+碳中和債券產(chǎn)品，利率顯著低于同行；

與此同時(shí)，中海還發(fā)行了30億元公司債，其中3年期20億元，票面利率3.25%；5年期10億元，票面利率3.55%，這應(yīng)該是行業(yè)內(nèi)最低的融資成本了。

憑借諸多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中海成為了最佳資產(chǎn)證券化的踐行者，去年中海37億元的商業(yè)廣場(chǎng)CMBS，票面利率更是低至2.5%。

再來(lái)看下碧桂園在美元債里的表現(xiàn)，同樣獲得了極大的額度和成本的降低。還有萬(wàn)科，在不斷進(jìn)行長(zhǎng)短債的置換中步履前行。

此外，房企們的「不務(wù)正業(yè)」也讓產(chǎn)業(yè)鏈延伸的布局初見(jiàn)成效。無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)還是物流、長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)，房企基本已經(jīng)走完從1到10的階段。

為了應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間被擠壓窘境，房企在積極通過(guò)城市更新、舊城改造等項(xiàng)目降低拿地成本，通過(guò)更多元的方式來(lái)打開(kāi)利潤(rùn)空間。

這里最值得房企們學(xué)習(xí)的要數(shù)雅居樂(lè)了，其太原店坡頂城市更新項(xiàng)目，于2020年11月取得預(yù)售證，貨值超過(guò)50億元，毛利潤(rùn)率高于40%。

相比住宅項(xiàng)目，城市更新更能為企業(yè)鎖住利潤(rùn)，因此通過(guò)城市更新來(lái)為利潤(rùn)率兜底不失為一個(gè)好選擇。

巨頭的焦慮，加速了轉(zhuǎn)型調(diào)整步伐，碧桂園物業(yè)、萬(wàn)科物流成為行業(yè)頭部企業(yè)，碧桂園和萬(wàn)科也都試圖向管理要效益，調(diào)整管理層、縮短管理半徑、加強(qiáng)信息化，這些都是可見(jiàn)的改革策略。

萬(wàn)科的「五變七」就是一個(gè)最新的案例。

千億銷(xiāo)售規(guī)模之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變成了現(xiàn)金流的生意，從土地到現(xiàn)金再到土地，關(guān)系到生死，其中最關(guān)鍵的就是「土地—現(xiàn)金—土地」三要素之間的轉(zhuǎn)化流暢，融資、再融資能力就成為了重中之重。

如此來(lái)看，恒大打折賣(mài)房沒(méi)有錯(cuò)，在銷(xiāo)售增長(zhǎng)的情況下，融創(chuàng)有錢(qián)拿地也沒(méi)有錯(cuò)。市場(chǎng)恐慌下的股價(jià)超調(diào)，各家房企出手護(hù)盤(pán)，同樣也沒(méi)有錯(cuò)。

2021上半年，房企們都不容易，無(wú)法「躺平」，希望在2021的下半場(chǎng)，可以找到更多維度的希望。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2021上半年，淪為「制造業(yè)」的房企們，無(wú)法「躺平」