2022年，是難得的政策底+行業(yè)底，“雙底”之下，一粒塵埃到底要不要買房改變自己的人生命運(yùn)呢？政策底+行業(yè)底，2022年，是房地產(chǎn)行業(yè)5年來的底部。
作者｜地產(chǎn)十一郎
來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）
聽說，燕郊也正在限購松綁。從鄭州開始，福州、哈爾濱、衢州、秦皇島，再到環(huán)京的龍頭區(qū)域燕郊，樓市正在以點(diǎn)狀城市分散式地政策松綁。有機(jī)構(gòu)梳理說今年已有超60個城市出臺穩(wěn)樓市政策。
除了取消限購限售、降低首付等購房政策端松綁以外，頂層對于房企融資、居民貸款的金融政策端也逐漸放松，甚至一天內(nèi)有5個國家部委同時發(fā)文站臺房地產(chǎn)。甚至，有人斷言中國樓市又回到了2008年，給人們以巨大的想象空間，勸人們 “抓住中國樓市的最后一次機(jī)會“。的確，不斷向前的歷史車輪，當(dāng)下又軋到了底部。你我作為這宏大時代背景下的一粒粒塵埃，是否要抓住樓市最后一次機(jī)會的前提是你能否抓住。能抓住機(jī)會，是因?yàn)橛心芰ψプ。环駝t，您還是老實(shí)在家躺平吧。畢竟，現(xiàn)在買房可不比十年前，閉著眼買房的時代一去不復(fù)返了。2022年，是難得的政策底+行業(yè)底，“雙底”之下，一粒塵埃到底要不要買房改變自己的人生命運(yùn)呢？下面，請聽一個十年房產(chǎn)老司機(jī)的內(nèi)心獨(dú)白。可以說，憋了5年的樓市，幾乎被干SI的樓市，終于在2022年迎來了松動，或者用之前經(jīng)常聽到的詞：刺激。政策底+行業(yè)底，2022年，是房地產(chǎn)行業(yè)5年來的底部。觸底必定反彈。所以，有條件的人們，好花不常開，抓住機(jī)會，且買且珍惜。我們先來回顧下2008年金融危機(jī)后房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)：全國商品房銷售額2.51萬億元，同比下降16.1%；商品住宅年末廣義庫存面積10.8 億平，同比增速高達(dá)23.6%，去化周期同比提升了6.5個月至18.1個月；王石年薪從前一年的691萬元大幅縮減至248.1萬元，降幅達(dá)三分之二；北京各個樓盤也紛紛跟風(fēng)降價，如星河皓月推出的10套特價房，價格下調(diào)幅度將近50%；開放商的折扣一路走低，一開始是尾盤甩賣，后來就是99折、98折、95折、9折……
面對此慘狀，當(dāng)年10月，央行出臺新政，首付比例從30%降到20%，貸款利率打7折。后來的故事我們都知道了，房價上漲，一大批70后、80后的家庭命運(yùn)被改寫。另外一次降低首付比例和利率的時間節(jié)點(diǎn)是2014年。在“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的大旗下，房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來了一波高潮。2015年9月30日，首套貸款比例最低來到25%；2016年2月，在最低25%的首付比例基礎(chǔ)上，各地向下浮動5個百分點(diǎn)；同時首套未結(jié)清的情況下，二套門檻也由40%降到30%。
接著，突如其來的股災(zāi)讓人們又陷入了窘境，外匯儲備持續(xù)暴跌，超人李嘉誠“跑路”，房地產(chǎn)市場再次成為那個被拋棄的孩子。2014年全國商品房銷售額 7.63 萬億元，同比下滑6.3%；銷售均價 6324 元/平，同比增長 1.4%，增速明顯下滑；商品住宅廣義庫存增至歷史最高點(diǎn)：28.1億平，去化周期高達(dá) 26.9個月。
這樣的背景下，開啟了第二次下調(diào)首付比例，同樣大幅下調(diào)利率。這一輪下來，中國房價在很短的三五年又翻了一兩番，一大波80后、90后的家庭命運(yùn)被改寫。而這一次，是歷史上第三次調(diào)節(jié)首付比例和利率，機(jī)會再次降臨！只是，在十一郎看來，這次的機(jī)會與2008年、2014年時，并不是一樣的。抓住的可能是機(jī)會，也可能是令你很難翻身的大坑。從意愿上看，各地政府很努力地“救“，從結(jié)果上看，市場卻沒有沒有明顯回暖。從3月份開始，接連有不同城市開啟了救市之路——取消限購，取消限售，利率下調(diào)，放款速度上提，甚至廣州還出現(xiàn)了“接力貸”……這波操作下來，要擱以前，樓市早進(jìn)入全面復(fù)蘇的前奏了，但這一次，業(yè)內(nèi)期待的小陽春仍然沒到來。
今年央行公布了2月份各項(xiàng)金融數(shù)據(jù)，其中“居民中長期人民幣貸款”，出現(xiàn)了自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的首次“負(fù)增長”。明明很多城市都降首付了，放款時間越來越快，大家買房的情緒卻依然很低。第二，百強(qiáng)房企中有七成在一季度都沒有拿地。過去只要土拍火，市場就會火，地價推動房價上漲，土拍刺激樓市預(yù)期，過去都是這么玩的。據(jù)克而瑞的最新數(shù)據(jù)，他們重點(diǎn)監(jiān)測的30個城市3月份商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。土地市場方面，企業(yè)拿地依舊保持謹(jǐn)慎態(tài)勢，截止至3月末，百強(qiáng)房企中僅有三成企業(yè)拿地。
雖然現(xiàn)在管理層明確，開發(fā)商合理融資需求要滿足。但在當(dāng)前這個信心比黃金還金貴的時候，金融機(jī)構(gòu)都開始悲觀，開發(fā)商也就更謹(jǐn)慎拿地了。開發(fā)商躺平不拿地，開發(fā)增速下降，可銷售面積縮減，土拍蔫了，對市場情緒傳導(dǎo)更加不到位。無論從購房端、金融端還是開發(fā)商，整體市場的信心依然沒起來。本來2月下旬廣州已經(jīng)開啟了樓市回暖跡象，結(jié)果還沒全面復(fù)蘇，香港疫情爆發(fā)硬生生把火苗掐滅。上海也一樣，說好的3月小陽春，結(jié)果還沒來得及起來，就扼殺在搖籃里了。僅存幾個還沒受到疫情影響加上樓市超寬松的城市，比如鄭州和蘇州，有回暖的態(tài)勢。疫情當(dāng)前，大家的心思是抗疫，除非剛得不能剛的剛需，要結(jié)婚要上學(xué)非得頂著疫情買房，其他人都是等一等。最近優(yōu)化裁員的消息我想已經(jīng)包圍了所有人吧，京東、阿里、騰訊等大廠紛紛裁員，房地產(chǎn)公司大批員工被優(yōu)化，或者被降薪，部分城市的公務(wù)員和教師也在降薪范圍內(nèi)。以前買房，年輕人都是在工作穩(wěn)定基礎(chǔ)上，并且可以看到工資穩(wěn)定增長，這樣的預(yù)期下大家才敢去加杠桿買房。截止2021年底，居民部門杠桿率與2020年持平，62.2%。而居民債務(wù)中約64%是中長期消費(fèi)性貸款，而房貸則又是中長期消費(fèi)性房貸的大頭。現(xiàn)在呢？工資降了，月供還款能力變差，壓力就會隨之加大，在買房的時候就無法只關(guān)注漲幅這種未來無法準(zhǔn)確預(yù)測的事情身上，而是控制風(fēng)險(xiǎn)，保障安全。2019年全國法拍房有50萬套，而兩年后的2021年則超過了160萬套。就像那句段子說的：房地產(chǎn)這個夜壺又被拿出來了，卻發(fā)現(xiàn)沒有尿了。從目前的調(diào)控政策看，降低首付比例并不等于降房價，在房價沒有下降的前提下，降低首付就相當(dāng)于月供壓力增大了。所以，最終決定市場走勢的，不是購買意愿，而是真實(shí)購買力。說了這么多，都是外部的宏觀形勢?？偨Y(jié)一下：1.2022年是政策底+行業(yè)底，是一個買房好時機(jī)2.2022年的經(jīng)濟(jì)面與2008年不同，買房很可能掉進(jìn)大坑4.疫情、失業(yè)、降薪等因素降低了真實(shí)購買力
那么，基于以上幾點(diǎn)，2022年到底該不該買房呢？十一郎有幾條發(fā)自肺腑的建議，想跟大家分享下。第三，可以買房，2002的確是多年難遇的好時機(jī)，但是，不要死命用杠桿。
在疫情+失業(yè)面前，所有的機(jī)會都靠后站。把吃飯、養(yǎng)家、養(yǎng)娃、看病的錢留好，有了閑錢再去考慮投資，切記切記！之前的高杠桿投資不再適合買房。過去，在房價上漲的時代，大家貸款買房成為了常態(tài)，甚至有些人用經(jīng)營貸、信用貸借來的錢也拿去買房投資。2021年底，我國居民的住房貸款在中長期消費(fèi)貸款里占64%。第二，買房一定要買核心城市的核心資產(chǎn)，擦亮眼選板塊。現(xiàn)在買房，最終于的是選城市，這個城市一定是人口持續(xù)流入的，有著大量新市民涌入的，有著產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和產(chǎn)業(yè)升級更新的，最好是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)活躍的。只有這樣的城市，才能更多的住房需求。
同一個城市里，也會有不同板塊之間的分化。以北京為例，朝陽望京的房價和房子漲幅與房山竇店的就不是一個級別。如何選板塊，就涉及到一個更微觀的話題了，十一郎有余力了可以跟大家再做分享。
第三，杠桿買房的，一定要想清楚，月供于你而言意味著什么。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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政策底+行業(yè)底，現(xiàn)在，到底要不要買房？
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