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    年終奇觀:上市公司排隊賣房

    地產(chǎn)風聲 地產(chǎn)風聲 作者:遷延
    2019-12-24 09:22 3182 0 0
    手中有房,心中不慌。

    作者:遷延

    來源:地產(chǎn)風聲(ID:fangshi488)

    傳言,每一位A股老板都曾遇到過一位江湖異人。

    “這位老板,我看你骨骼驚奇,有道靈光從天靈蓋噴涌而出。我這里有本秘籍,十塊錢賣與你。拯救世界就全靠你了?!?/p>

    “能扭虧為盈不?”

    “能?!?/p>

    半數(shù)的老板買下秘籍,勤加苦練習得絕招。

    傳言,秘籍里一共兩頁,第一頁寫著“房產(chǎn)”,第二頁寫著“交易”。 

    1

    一到年底,總有一些上市公司愁眉不展:虧得這么慘,報表怎么搞?

    每至此時,總是年關和難關傻傻分不清楚,如何扭虧為盈成了一道技術難題。

    畢竟不是人人都是山西來的會計,遇見困難就有財主上趕著送錢。多數(shù)公司沒那么多“夢想”可以講,只能把心思用在自己身上。

    左一招人員優(yōu)化,來不及。右一招變賣子公司,舍不得。于是,各家八仙過海,各顯財招。

    無需付出多少代價,就能讓財報化腐朽為神奇的招數(shù)不多。關鍵時刻,唯有秘籍中的賣房絕招管用,能保住命也能保住利。 

    “傳統(tǒng)”就此誕生,每到年底就會出現(xiàn)一條獨特的風景線:習得秘籍的上市公司師兄弟們,紛紛排隊賣房。

    進入第四季度以來,已有至少23家上市公司發(fā)布公告宣布賣房。從財務數(shù)據(jù)上可見端倪,其中多數(shù)在今年前三季度業(yè)績是凈虧狀態(tài),里面還有掙扎在死亡線上的ST。

    江湖規(guī)矩,上市連虧三年,公司前綴*ST,提示退市風險,連虧四年,就要被迫退隱江湖。

    對于各家ST,賣房如同放血大招,保殼續(xù)命的成敗在此一舉。

    本月中旬,*ST游久一口氣掛了8 套房產(chǎn),出售的房產(chǎn)建筑面積近3000 平方米,評估價值為1.5億元。一旦搞定這筆交易,可為*ST游久增加凈利潤約8000萬元。從而使*ST游久2019年全年凈利潤扭虧轉(zhuǎn)盈,順利脫去*ST的帽子。

    三年血虧,一招凈賺。

    然而無論是保殼續(xù)命,還是粉飾財報,這種主業(yè)副業(yè)本末倒置,年末在資本市場臨時抱佛腳的行為,在監(jiān)管部門眼里都太刷存在感了

    監(jiān)管部門隨即一紙緊急問詢送到游久,請游久解釋:集中出售8套房產(chǎn)基于怎樣的商業(yè)考慮?是否符合公司的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略?是否會對公司日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展產(chǎn)生不利影響?

    靈魂拷問三連。

    游久人如其名,行江湖已久,內(nèi)功修為深厚,應答自如:

    這是為了盤活和優(yōu)化公司存量資產(chǎn),主要基于下一步進行內(nèi)涵式及外延式發(fā)展所需資金儲備考量,為企業(yè)未來的發(fā)展創(chuàng)造更大的空間。 

    說我賣房保殼?無情。

    2

    “玻璃大王”曹德旺曾經(jīng)調(diào)侃說:

    中國的上市公司手里都握有大量房地產(chǎn),年底經(jīng)營不好了賣兩套、發(fā)不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套。

    換句話說,一切經(jīng)營問題沒有什么是賣一套房子解決不了的,如果有,那就賣兩套。

    其實曹老板低估了A股企業(yè)的豪邁。必要時,它們甚至能掛出一個樓盤的量。

    比如曾經(jīng)名噪江湖的海馬,這家早就戴上ST帽子的汽車制造行業(yè)的上市公司,曾經(jīng)一舉甩出上海、海口等地401套房,驚世駭俗的壯舉令人印象深刻。

    401套現(xiàn)房是什么概念?按照30層高兩梯四戶換算,至少3棟的量。更夸張的是,這401套房這還只是海馬投資性房產(chǎn)的冰山一角。

    公開數(shù)據(jù)顯示401套的賬面原值共計6475萬元,但海馬2018年報中顯示,其投資性房地產(chǎn)大約有2.59億元。

    假設這些房產(chǎn)購入成本相差不大的話,那就意味著海馬投資性房產(chǎn)可能有1600套,當然,因每套面積有大小差異,數(shù)據(jù)會有偏差。

    有熱心的媒體以當下的市場價給海馬房產(chǎn)估值,這批房產(chǎn)購入均價約為兩千元每平,現(xiàn)在市價約一萬元每平,能給海馬創(chuàng)造近10億增值。

    所以江湖有言,海馬,是一個被造車耽誤的開發(fā)商。

    房地產(chǎn)投資風生水起的另一邊,海馬的主業(yè)卻不容樂觀,這些年汽車銷量一路下滑。今年前11個月,海馬累計銷量約為2.6萬輛,同比下滑了58.9%,長城哈弗SUV家族單11月能賣8.3萬輛,吉利11個月賣了123萬輛,對比之下,海馬就是匹不值一提的瘦馬。

    所以有熱心的網(wǎng)友建議:

    海馬應該轉(zhuǎn)行地產(chǎn),汽車制造業(yè)嚴重限制了海馬的才華。

    炒房增值,賣房保命。你以為他是造汽車的,別誤會,其實他是搞地產(chǎn)的。

    3

    房地產(chǎn)是上市公司平衡業(yè)績的海綿。

    利潤高時買房,地產(chǎn)海綿吸收利潤,既可少繳利稅又能平穩(wěn)業(yè)績,應對將來的風險。

    利潤低時賣房,地產(chǎn)海綿放出利潤,既可賺房產(chǎn)差價又能提業(yè)績,避免久虧退市。

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至到2019年三季度末, A股一共3743家上市公司,1826家上市公司持有投資性房地產(chǎn),占比超過48%,半數(shù)老板習得秘籍的傳言,看來不是空穴來風。

    對比2009年,十年之前的A股企業(yè)合計持有房產(chǎn)1600億,十年之后這些企業(yè)合計持有的房產(chǎn)市值已達1.3萬億元,

    十年時間,房產(chǎn)持有總值膨脹8倍,而且投資性房產(chǎn)的規(guī)模仍在不斷攀升。

    有一點值得注意,投資性房地產(chǎn)是不包括存貨用于銷售和自用的部分,就是說房企的商品房存貨并不計算在內(nèi)。投資性房地產(chǎn)的定義是,用來收租或賺差價,也可以是兩者兼有的資產(chǎn)投資行為。

    再說得直白一點,上市公司炒房的規(guī)模越來越大。

    這些年的樓市和股市行情迥異,即便傻子都知道炒股不如炒房。而對于A股企業(yè)來說,炒房一舉兩得,房地產(chǎn)致富效應可以溢出到自身股價上。

    典型的就如浪奇實業(yè)股份公司,12月13日,浪奇發(fā)布股票交易異常波動的公告。在 12 月 11 日至12 月 12 日兩個交易日中,這只股票連續(xù)兩次開盤即漲停。

    股價大爆發(fā),背后的原因不是業(yè)績爆表,而是房產(chǎn)拆遷。浪奇名下地塊遇拆遷,可收22億補償款。這個數(shù)字相當于浪奇總市值的一半。

    以浪奇去年的盈利能力估算,22億得掙上65年?,F(xiàn)實可能更骨感,上市26年以來,浪奇的凈利潤總和只有4.75億元。

    這邊拆遷消息走漏,那邊投資人聞風而動,股價連續(xù)封板漲停。

    半生在實體行業(yè)摸爬滾打,沒想到有一天因為拆遷致富。房子締造的傳奇還有很多。

    在上市公司的手里,房地產(chǎn)還有更多的騷操作,浪奇是靠房地產(chǎn)收錢,吉林森工則是借房地產(chǎn)送錢。

    近日,吉林森工從公司控股股東旗下的兩個房地產(chǎn)公司手里接過了162套房產(chǎn),而這兩家公司近年營收幾乎為0,利潤也雙雙為負數(shù),資金鏈問題突出。

    上交所急忙發(fā)詢,質(zhì)疑吉林森工買房是假,向股東輸送資金是真。還是俗話說得好,房產(chǎn)是塊磚,哪里需要往哪搬。

    那本江湖秘籍一共兩頁,第一頁寫著“房產(chǎn)”,第二頁寫著“交易”,封底還有一句話:

    手中有房,心中不慌。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)風聲”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    地產(chǎn)風聲

    專注地產(chǎn)江湖事,弘揚社會主義價值觀。微信號: fangshi488

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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