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    重點(diǎn)城市房貸利率超七成上調(diào),多城二手房近乎“停貸”

    丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
    2021-09-09 12:00 2707 0 0
    近日,多個(gè)城市房貸熱度收緊的聲音不斷,多地二手房貸款更是“排到明年”。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

    近日,多個(gè)城市房貸熱度收緊的聲音不斷,多地二手房貸款更是“排到明年”。

    自年初央行推行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來,各地“上行下效”,捂緊錢袋子。房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)成為多個(gè)城市主流現(xiàn)象。

    不過,近期市場(chǎng)傳聞,下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向,推動(dòng)銀行加碼信貸投放,部分銀行已接到窗口指導(dǎo)加大8月末的信貸投放。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn),截至目前,多地銀行尚未加大貸款投放額度。

    然而,真實(shí)的房貸市場(chǎng)到底是什么情況?

    據(jù)CRIC調(diào)研,30個(gè)重點(diǎn)城市半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張,放款周期較上半年持續(xù)拉長(zhǎng),七成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調(diào),二手房貸款更是“難上加難”,調(diào)研的23個(gè)城市放款周期基本在3-6個(gè)月,六成以上城市近乎“停貸”。

    01

    新增中長(zhǎng)期貸款占比波動(dòng)下行

    2020年的最后一天,央行明確建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,規(guī)定不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。

    如今,該政策已執(zhí)行九個(gè)多月。自年初以來,住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款占比便呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢(shì),上半年基本保持在30%以內(nèi),7月雖略有回升,但總體也低于2020年末46%的階段性高點(diǎn),這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效,居民高杠桿購房情況有所緩解。

    圖:2016年以來居民房貸和

    消費(fèi)貸占當(dāng)月新增貸款比重變化

    數(shù)據(jù)來源:中國(guó)人民銀行官網(wǎng),CRIC整理

    從全國(guó)房貸利率來看,受銀行信貸收緊影響,今年2月開始,全國(guó)房貸利率全面止跌回升,并趨勢(shì)性上移。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),2021年9月,全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%,較2020年底上漲23BP,二套房貸款平均利率5.83%,較2020年底上漲29BP。

    圖:2018年1月-2021年9月

    全國(guó)首套、二套房貸平均利率

    數(shù)據(jù)來源:CRIC調(diào)研

    02

    半數(shù)以上城市新房房貸額度緊張

    銀行額度緊張,放貸遲緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道,最近,北京的不少購房者在申請(qǐng)房貸時(shí)被告知“貸款額度緊張”,具體放款時(shí)間不確定。甚至有人被銀行通知“明年再來”。

    這樣類似的情況不止發(fā)生在北京,熱點(diǎn)二三線城市也出現(xiàn)了類似的情況。據(jù)CRIC調(diào)研的30個(gè)熱點(diǎn)二三線城市信貸情況顯示,多數(shù)城市暫未感知到信貸放松帶來的影響,前期積壓的貸款申請(qǐng)也未得到集中放款。

    實(shí)際上,并非所有銀行都“庫存告急”,四大行額度相對(duì)充裕,放款時(shí)間也略快于其他商業(yè)銀行,不過半數(shù)以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長(zhǎng),房貸整體審核也更加嚴(yán)格,其中南寧、泰州、麗水等地均需嚴(yán)格審核客戶資質(zhì),包括首付資金來源,個(gè)人還款能力等多項(xiàng)內(nèi)容。

    綜合來看,3-6個(gè)月的放款周期已成為常態(tài),臨沂、濟(jì)寧、菏澤等山東地市放款周期高達(dá)半年以上,還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊,放款時(shí)間不定。

    因銀行資金緊張,整體房貸利率仍延續(xù)上行走勢(shì)。

    比如,蘇州目前首套房房貸利率在6.0%-6.1%之間,較6月末上漲40-50BP,與此同時(shí),銀行額度緊張,放款周期不定,甚至部分銀行出現(xiàn)“停貸”。

    還有泰州,當(dāng)?shù)啬炒笮泄ぷ魅藛T表示,目前泰州首套房房貸利率普遍在5.20%,二套房利率為5.60%,較6月末上漲10-15BP。根據(jù)CRIC調(diào)研,目前共有11家銀行不能保證放款時(shí)間,其中,招行已暫停了房貸業(yè)務(wù)。

    實(shí)際上,房貸松緊與樓市冷熱基本呈現(xiàn)正相關(guān),此外,各銀行之間房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款額度也不相同,整體而言,7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調(diào),蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經(jīng)高達(dá)6%以上。

    表:30個(gè)重點(diǎn)調(diào)研城市新房貸款利率

    和銀行放款周期變化情況

    數(shù)據(jù)來源:CRIC調(diào)研

    03

    超6成城市二手房近乎“停貸”

    新房市場(chǎng)放貸已是“舉步維艱”,二手房市場(chǎng)更是“難上加難”。

    在此之前,合肥、武漢、南京、杭州等多個(gè)二線城市被爆出二手房停貸傳聞,比如,因額度緊張,杭州已有部分銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù),原因是“額度沒有了”。多位中介人員證實(shí),目前杭州多家銀行二手房貸款基本不批了,批下來的也要等到半年以后。

    其他重點(diǎn)城市二手房放貸如何?

    根據(jù)CRIC對(duì)全國(guó)23個(gè)二三線城市調(diào)研發(fā)現(xiàn),6成以上銀行已經(jīng)出現(xiàn)了二手房停貸現(xiàn)象或是放款時(shí)間遙遙無期,部分城市甚至出現(xiàn)了“保一棄二”的現(xiàn)象。

    即便是尚未停貸城市,多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月,較上半年有不同程度的延長(zhǎng),同時(shí)銀行方面也加強(qiáng)了貸款監(jiān)管,關(guān)于貸款額度,抵押房屋的房齡等都有明確要求,整體二手房的貸款難度大于新房貸款。

    房貸利率方面,多數(shù)城市二手房貸款利率都是略高于新房,青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平,從變動(dòng)情況來看,蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。

    表:23個(gè)重點(diǎn)調(diào)研城市二手房貸款利率

    和銀行放款周期變化情況

    數(shù)據(jù)來源:CRIC調(diào)研

    目前樓市信貸端依舊從嚴(yán),熱點(diǎn)各線城市均出現(xiàn)銀行額度緊張的情況,放款周期延長(zhǎng)已是不爭(zhēng)的事實(shí),與此同時(shí),樓市熱度較高的城市房貸利率已出現(xiàn)多次連漲,多地信貸利率出現(xiàn)不同程度上調(diào),而二手房市場(chǎng)信貸環(huán)境較一手房更難,六成以上城市已出現(xiàn)“停貸”情況。

    結(jié)合央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2021)》相關(guān)表述,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段,在這道“緊箍咒”之下,銀行不能超出額度上限,因此后續(xù)房地產(chǎn)貸款預(yù)計(jì)也將持續(xù)從嚴(yán),貸款額度或?qū)⒀永m(xù)有壓有降的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,對(duì)于整體樓市成交影響的刺激作用相對(duì)有限。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 重點(diǎn)城市房貸利率超七成上調(diào),多城二手房近乎“停貸”

    丁祖昱評(píng)樓市

    大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國(guó)樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場(chǎng)新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢(shì)!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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