結(jié)合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開發(fā)商普遍面臨的盈利難題。
作者:炸天團(tuán)
來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)
從前晚到現(xiàn)在,宋都退地的消息在地產(chǎn)圈彌漫。在杭州首輪土拍中,按照原計劃,宋都本來是想拿三塊地,那是他們最舒適的狀態(tài)。但因為杭州是熱點城市,爭搶的房企太多,宋都一激動就拿了五塊地。因為開發(fā)商們的哄搶,杭州也成為22城首輪集中供地的最大贏家,兩天攬金1197億。集中拍地過后的2個月零12天,宋都發(fā)布了放棄競得土地使用權(quán)的公告:關(guān)于宋都退地,官方給的解釋很簡單:審慎考慮市場風(fēng)險因素,基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。結(jié)合幾個月前轟轟烈烈的杭州土拍,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開發(fā)商普遍面臨的盈利難題。杭州首批集中供地的57宗地塊中,有41宗地塊拍至封頂,進(jìn)入“火拼”自持比例的階段,其中12宗自持比例超過20%。此前有媒體計算過,在杭州首輪集中出讓中,由于“雙限”+高自持,擠壓了開發(fā)商的利潤空間,57宗地塊中能盈利的寥寥無幾。尤其是建發(fā)競得的主城區(qū)祥符東商住地塊,自持高達(dá)38%,扣除商業(yè)建面比率和自持比例,可售住宅建面僅在11%左右,已經(jīng)相當(dāng)于拿地自己住自己玩了。住宅產(chǎn)品售價是已知答案,自持部分不能出售,說白了就是長期租賃。如何經(jīng)營,怎么盈利,一直是讓開發(fā)商頭疼的問題。濱江是杭州的老牌房企,以產(chǎn)品品質(zhì)見長,在市場上享受高端溢價。連戚金興都說“爭取做到1%-2%的利潤”,更別提其他本土中小房企了,還有那些對市場不熟悉的外來房企了。宋都退掉的這塊位于杭州拱墅區(qū)的地,樓面價20962元/平方米,溢價率29.86%,自持21%。對比29500元/平方米的商品房限價,利潤空間難言可觀。如果不退,拿下開發(fā)具體有多少盈利?答案可能只有宋都知道。但問題是,7月份中旬,杭州出臺了一個新的 “限商墅令”。
該通知主要針對杭州市場上住宅項目中商鋪改建商墅的行為,覆蓋杭州十個區(qū)。商墅,簡而言之就是商鋪改建成的有40年產(chǎn)權(quán)的別墅。是在限墅令加碼,以及住宅限價后,開發(fā)商利用商業(yè)產(chǎn)品不限價的優(yōu)勢,把他們打磨成高溢價產(chǎn)品,從而提高整盤的貨值和利潤。這類商墅產(chǎn)品因為擁有小區(qū)最好的景觀和位置,往往能賣出比商鋪更高的價格。同時因為不限購,面向的客群更廣,也更有價格提升的空間。雖然官方?jīng)]有正式出臺文件,但已經(jīng)有開發(fā)商的商墅規(guī)劃更改后重新公示了。限商墅令出來后,有人發(fā)現(xiàn)融信此前公示的蕭政儲出【2021】34號地塊住宅項目規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)更改了。獨立布置的商墅將被底商取代,意味著房企想以獨棟商墅的形式變相拉高貨值的“小心思”完全被堵死。在此情況下,宋都一定是算出了項目開發(fā)的損失一定是比5000萬多很多,才會選擇退地這一“破財消災(zāi)”的方式。不賺錢是杭州拍地房企普遍面臨的困境,但杭州開發(fā)商還存在著回款難的問題。去年,為了謹(jǐn)防出現(xiàn)“萬人搖”,政府在批預(yù)售證時做了排期,有意讓一批紅盤同時入市,通過分流來抑制樓市熱度過剩。到今年,政府嚴(yán)卡預(yù)售證的情況仍舊沒有改變。這個政策,導(dǎo)致很多項目明明已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件了,預(yù)售證卻動輒被卡上幾個月,開不了盤,回款就有問題。比如濱江,去年銷售額是1350億,回款約510億,這個數(shù)字本來可以更高,但因為有的項目取證目取證困難,到今年才開盤,影響了當(dāng)年的結(jié)算情況。同時杭州的預(yù)售證制度,在將高周轉(zhuǎn)的房企往死里逼。本來拿地快速開發(fā),這些房企本來可以在多長時間內(nèi)回款實現(xiàn)資金的再利用,但現(xiàn)在大環(huán)境不好,再加上預(yù)售證被卡,現(xiàn)金流吃緊,他們的處境更加岌岌可危。另外就是,今年以來全國各地的銀行基本上都掀起了一股“房貸荒”的現(xiàn)象。杭州也不例外,有的銀行直接不受理房貸業(yè)務(wù),有的雖然受理,但放款期限被大大的延長。這種對銀行的管控,導(dǎo)致開發(fā)商去化也變得困難了。而那些賣得動的,明明賣了那么多房子,應(yīng)該有那么多資金,回款卻被延遲了。并且這種政策是不可控的,開發(fā)商可以發(fā)揮的空間也極其有限。基于上述的市場因素,不少開發(fā)商想利用合作開發(fā)這條路也開始被堵死。杭州很多企業(yè)雖然在公開市場單獨拿地,但實際上后續(xù)都會引入合作方進(jìn)行合作開發(fā),典型如濱江,基本合作開發(fā)項目居多。在今年杭州首次集中供地中,宋都共拿了5塊地,除了退掉的這塊地,其余4宗均已正常進(jìn)入開發(fā)流程,兩個臨安及一個富陽項目均已進(jìn)行了項目公示。實際上,退掉的這塊地,據(jù)知情人士透露,在拿地前,宋都股份也談好了合作方,但事后合作方違約,造成宋都的處境變得十分尷尬。畢竟拿地前資金都已經(jīng)安排好,合作方退出,牽一發(fā)而動全身。對于宋都而言,自己承擔(dān)17億元多的土地額也的確有資金壓力,無奈之下只能損失保證金退地。其中猜測最多的是寶龍,但經(jīng)過與寶龍核實,寶龍與宋都有合作意向的是臨安地塊。據(jù)說雙方拿地前簽訂了備忘錄,但具體合作細(xì)則均未談定,等到地塊拿下后,面對如此高的自持比例,寶龍也被“勸退”,雙方終止了后續(xù)合作。實際上,杭州市場上這種合作方退出的例子在不斷增多。杭州是互聯(lián)網(wǎng)之都,是網(wǎng)紅新一線,且杭州人民都愛買房,基于對杭州市場的看好,開發(fā)商前赴后繼進(jìn)入布局。越是熱點城市,進(jìn)入門檻越高,不少開發(fā)商企圖通過合作來介入,但經(jīng)過杭州樓市的敲打,他們發(fā)現(xiàn):合作之前,這些房企之間其實也簽訂有“君子協(xié)議”,只不過為了保證整體利潤,保證能安穩(wěn)活下去,他們寧愿折面子要里子,損失違約金退出合作。合作方退出后的一系列連鎖反應(yīng),便造成了站在明面上的房企,如宋都,在拿地之后損失保證金也要退地。總的來說,宋都退地其實只是首輪集中土拍后遺癥在杭州爆發(fā),折射的是開發(fā)商普遍面臨的盈利難題。在這種趨勢下,多元化拿地的重要性更加凸顯。今后房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力,將是平滑利潤率的一大出口。同時,在招拍掛市場,房企拿地也會更趨于理性,更注重現(xiàn)金流的管控,也更關(guān)注項目的去化率和資金的利用率。還想說的是,在高杠桿、高負(fù)債實現(xiàn)彎道超車很難重現(xiàn)后,從規(guī)模轉(zhuǎn)向品質(zhì)的房企只剩下了一條路——進(jìn)一步加強精益管控,向管理要紅利。
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首輪集中土拍后遺癥在杭州集中爆發(fā)了