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    銀行并購(gòu)貸與前融的接力

    西政資本 西政資本
    2020-08-13 14:57 4107 0 0
    7月份的土拍依舊超出預(yù)期的火熱,土拍市場(chǎng)居高不下的拿地成本又倒逼了并購(gòu)市場(chǎng)的火熱,其中很多開(kāi)發(fā)商先通過(guò)銀行并購(gòu)貸收下項(xiàng)目,然后繼續(xù)找機(jī)構(gòu)操作并購(gòu)?fù)瓿珊蟮捻?xiàng)目前融的方式頗為典型。

    來(lái)源:西政資本


    筆者按: 

    7月份的土拍依舊超出預(yù)期的火熱,土拍市場(chǎng)居高不下的拿地成本又倒逼了并購(gòu)市場(chǎng)的火熱,其中很多開(kāi)發(fā)商先通過(guò)銀行并購(gòu)貸收下項(xiàng)目,然后繼續(xù)找機(jī)構(gòu)操作并購(gòu)?fù)瓿珊蟮捻?xiàng)目前融的方式頗為典型,以下向讀者介紹一下銀行并購(gòu)貸的相關(guān)操作,以及并購(gòu)?fù)瓿珊笄叭跇I(yè)務(wù)的接續(xù),以供同業(yè)人士參考。

    一、“銀行并購(gòu)貸+后端前融”的閉環(huán)操作

    自上海銀保監(jiān)局(原為上海銀監(jiān)局)2018年1月下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》(滬銀監(jiān)通[2018]4號(hào),以下簡(jiǎn)稱《通知》)一文后,很多銀行和信托機(jī)構(gòu)都受到了該監(jiān)管風(fēng)向的影響,另外再加上后期疊加的地產(chǎn)和金融監(jiān)管的影響,銀行和信托并購(gòu)貸很長(zhǎng)一段時(shí)間都顯得不入主流。

    新冠肺炎疫情得以有效控制后,2020年3月開(kāi)始的金融寬松政策給了并購(gòu)貸復(fù)蘇的機(jī)會(huì),近三個(gè)月以來(lái)部分銀行對(duì)地產(chǎn)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的熱衷亦已明顯上升,甚至一度處于渴求業(yè)務(wù)的狀態(tài)。在銀行并購(gòu)貸加我們后端前融的業(yè)務(wù)閉環(huán)中,以與我們?cè)跇I(yè)務(wù)上進(jìn)行嵌套合作的外資銀行為例,該類銀行對(duì)并購(gòu)貸款的額度基本上都不設(shè)上限,其中貸款期限最長(zhǎng)可以做到7年,年化利息一般在6%-10%,不過(guò)需優(yōu)選一線城市商業(yè)物業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。在具體的放款方式上,一般都是銀行直接發(fā)放貸款給融資方用于收購(gòu)并購(gòu)標(biāo)的,其中并購(gòu)標(biāo)的所涉底層資產(chǎn)就是上述的商業(yè)物業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),上述外資銀行向收購(gòu)方發(fā)放并購(gòu)貸款用于收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)或目標(biāo)項(xiàng)目,完成收購(gòu)后我們前融機(jī)構(gòu)繼續(xù)提供后期開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的前融資金(年化成本為11%-13%左右),并在項(xiàng)目滿足432條件的時(shí)候取得開(kāi)發(fā)貸并完成貸款置換,由此形成業(yè)務(wù)的閉環(huán)。

    有個(gè)不得不提的注意事項(xiàng),上海銀監(jiān)局2018年1月下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》一文后,雖然國(guó)內(nèi)的其他省市并未完全參照上海銀監(jiān)局的規(guī)定對(duì)并購(gòu)貸類業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)制,但上述發(fā)文仍舊對(duì)地產(chǎn)的并購(gòu)貸造成了較深遠(yuǎn)的影響,比如房地產(chǎn)并購(gòu)貸款的投向須穿透,房地產(chǎn)并購(gòu)貸款的合規(guī)亦須穿透,具體如上述《通知》所要求的“并購(gòu)貸款投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購(gòu)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的,應(yīng)按照穿透原則管理,嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī),擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)當(dāng)完成在建工程開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上。按照穿透原則評(píng)估并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性,嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求,對(duì)四證不全房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款,并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目,不得用于變相置換土地出讓金,防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購(gòu)套取貸款資金,確保貸款資金不被挪用?!笔聦?shí)上,上海銀監(jiān)局發(fā)布《通知》后,其他省市基本上都是按各自的實(shí)際情況開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù),也即目前各類銀行對(duì)并購(gòu)貸業(yè)務(wù)的操作準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差異。

    二、城市更新/三舊改造項(xiàng)目的并購(gòu)貸

    不知讀者有沒(méi)有注意到,在2018至2019年間,銀行和信托針對(duì)城市更新/三舊改造項(xiàng)目直接發(fā)放的并購(gòu)貸款并不多見(jiàn),除了城市更新項(xiàng)目的前期融資是否按涉房業(yè)務(wù)處理存在爭(zhēng)議外,額度和審批權(quán)限也是很大的問(wèn)題,另外風(fēng)控層面因?yàn)槌鞘懈?三舊改造項(xiàng)目前期沒(méi)有抵押物,而只有股權(quán)過(guò)戶或質(zhì)押作為擔(dān)保措施,因此銀行和信托機(jī)構(gòu)的接受度都不太高(主要是項(xiàng)目太前期,項(xiàng)目估值也非常低)。

    值得慶幸的是,目前越來(lái)越多的銀行非標(biāo)在操作更新類項(xiàng)目的并購(gòu)貸款,其中不少銀行要求業(yè)態(tài)必須要有住宅,另外針對(duì)城市更新項(xiàng)目前期沒(méi)有抵押物的硬傷,原則上都按全控項(xiàng)目公司股權(quán)的方式進(jìn)行處理。在融資成本方面,銀行非標(biāo)的成本可以做到年化7.5-8%左右,實(shí)際對(duì)外一般是年化8-9%左右。因這些銀行更多的是為了在前端提前鎖定項(xiàng)目之后在后端介入拆遷貸和開(kāi)發(fā)貸,因此在全控項(xiàng)目公司股權(quán)的風(fēng)控基礎(chǔ)上仍可介入并購(gòu)貸款的操作,不過(guò)融資期限目前一般是3年左右,具體還是要視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。

    值得一提的是,從上海銀監(jiān)局發(fā)布的《通知》內(nèi)容來(lái)看,我們可以發(fā)現(xiàn)《通知》主要適用于通過(guò)招拍掛方式和協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目,因此邏輯上并不涉及到城市更新或三舊改造項(xiàng)目。而2020年7月20日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào))之后全國(guó)各地馬上轉(zhuǎn)入火熱的城市更新項(xiàng)目融資及城市更新項(xiàng)目的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)也正說(shuō)明了這點(diǎn)。以下以一些銀行對(duì)城市更新項(xiàng)目的定性及貸款準(zhǔn)入條件進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明:

    1. 城市更新項(xiàng)目融資的定義:指向具有對(duì)應(yīng)地區(qū)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體資格的企業(yè)發(fā)放的用于城市更新改造活動(dòng)的項(xiàng)目融資,不包括房地產(chǎn)貸款融資。

    2. 主體準(zhǔn)入:融資人或融資人控股股東(實(shí)際控制人)具備豐富的城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),主導(dǎo)運(yùn)作過(guò)該地區(qū)1個(gè)以上(含1個(gè))的城市更新項(xiàng)目,或具有2個(gè)以上的其他地級(jí)市城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

    3. 項(xiàng)目準(zhǔn)入:更新項(xiàng)目符合國(guó)家及地方各項(xiàng)政策要求,手續(xù)合規(guī),未來(lái)拆遷難度較?。ú疬w簽約率90%以上)。

    三、招拍掛項(xiàng)目的并購(gòu)貸

    在并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)方面,大部分銀行都已根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(銀監(jiān)發(fā)〔2015〕5號(hào))設(shè)定具體的業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn),比如:“并購(gòu)交易價(jià)款中本行與他行針對(duì)單個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款之和不得超過(guò)并購(gòu)交易所需資金60%;并購(gòu)貸款執(zhí)行本行利率政策,利率需反映并購(gòu)交易復(fù)雜性、貸款風(fēng)險(xiǎn)情況等因素;并購(gòu)貸款期限一般不超過(guò)7年……”等等。在針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款方面,按目前一些銀行在我們?yōu)轫?xiàng)目公司操作前融之前對(duì)開(kāi)發(fā)商收購(gòu)項(xiàng)目公司提供的并購(gòu)貸操作情況來(lái)看,各個(gè)地區(qū)、各個(gè)銀行對(duì)底層資產(chǎn)涉及招拍掛類土地的并購(gòu)貸款在準(zhǔn)入認(rèn)定方面依舊存在較大的差異。

    以上海及其周邊的一些城市為例,按當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的意見(jiàn),銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的貸款業(yè)務(wù),尤其是以土地為主要資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu),應(yīng)穿透按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行審查,也即以土地為主要資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)須受嚴(yán)格管控,其中并購(gòu)貸所涉底層土地使用權(quán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資總額須已達(dá)到25%以上。當(dāng)然,如果房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的主要資產(chǎn)不僅包括土地,還包括在建工程和長(zhǎng)期股權(quán)投資等資產(chǎn),則上述穿透可適當(dāng)放松。

    在銀行的業(yè)務(wù)操作層面,并購(gòu)貸底層資產(chǎn)涉及招拍掛項(xiàng)目的,土地出讓金應(yīng)已由被收購(gòu)主體支付完畢,因土地款融資涉及到銀行和信托面臨的禁區(qū),因此這個(gè)大原則不可能輕易突破,但底層項(xiàng)目是否要參照上海銀監(jiān)局《通知》所說(shuō)達(dá)到投資額的25%則各地在操作意見(jiàn)上態(tài)度不一。具體來(lái)說(shuō),如果股權(quán)轉(zhuǎn)讓穿透到底層的招拍掛土地使用權(quán),也即股權(quán)轉(zhuǎn)讓須視同土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓來(lái)看待,則并購(gòu)貸底層對(duì)應(yīng)的股權(quán)并購(gòu)也應(yīng)遵守《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定,具體條文如下:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。

    回到上文提及的上海銀監(jiān)會(huì)的《通知》不適用于城市更新項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的問(wèn)題,因《城市房地產(chǎn)管理法》里適用25%轉(zhuǎn)讓規(guī)定的是“以出讓方式取得土地使用權(quán)”,而出讓包括協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、掛牌出讓和拍賣出讓四種,因此土地取得方式不屬于招拍掛時(shí),例如深圳等大灣區(qū)城市的更新/舊改項(xiàng)目,則更加不適用25%轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

    還有一個(gè)細(xì)節(jié)需要注意,上面提到的開(kāi)發(fā)投資總額是不能包括土地出讓金的,這個(gè)小細(xì)節(jié)經(jīng)常被銀行所忽視。根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見(jiàn)》“國(guó)土資發(fā)〔2008〕178號(hào)”第二條第四款,“總投資額”是指土地使用者直接投入用于土地開(kāi)發(fā)的資金總額,不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。因此土地費(fèi)用不能算在總投資額里,只是不少銀行在做并購(gòu)貸時(shí)實(shí)際上并未設(shè)置上述要求。

    四、并購(gòu)貸完成后的項(xiàng)目公司前融注意事項(xiàng)

    在開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行的并購(gòu)貸款完成項(xiàng)目的收購(gòu)以后,開(kāi)發(fā)商可繼續(xù)向我們前融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的前融資金,在業(yè)務(wù)銜接方面主要有以下幾點(diǎn)需要重點(diǎn)說(shuō)明:

    1. 在并購(gòu)貸層面,因不少銀行(尤其是外資銀行)對(duì)并購(gòu)貸都未設(shè)置嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件(比如不需為百?gòu)?qiáng)房企),因此在銀行可提供更低成本的并購(gòu)貸款的情況下,建議先不用找我們前融機(jī)構(gòu)尋求并購(gòu)融資,以最大程度控制融資成本,必要時(shí)可在與我們溝通后續(xù)融資時(shí)一并尋求業(yè)務(wù)嵌套的銀行解決并購(gòu)貸款。

    2. 在并購(gòu)貸的具體操作方面,有些開(kāi)發(fā)商為了做大融資額度喜歡找交易對(duì)手簽訂陰陽(yáng)合同(也即用于融資的那份合同把并購(gòu)金額做大),這種操作需有的放矢。另外有些城市更新的并購(gòu)項(xiàng)目涉及到后期交易的很多不確定性的費(fèi)用(比如村企合作項(xiàng)目或被拆遷戶很多的更新項(xiàng)目),開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行充分評(píng)估并充分披露相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),不然很可能遇到并購(gòu)貸放款后無(wú)法繼續(xù)取得前融資金的問(wèn)題。

    3. 對(duì)于招拍掛類項(xiàng)目的并購(gòu)貸,因項(xiàng)目公司的土地已經(jīng)取得,為了控制融資成本,我們建議主體資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商特別關(guān)注一下“信托+基金/有限合伙”的優(yōu)先股融資方案,這是拿地后至432的開(kāi)發(fā)貸之前成本較為經(jīng)濟(jì)的融資之選,按我們目前的放款案例,融資成本基本可以控制在年化10%-13%以下。

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    原標(biāo)題: 銀行并購(gòu)貸與前融的接力

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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