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    雅居樂的神操作,用杠桿降杠桿!

    陌爺?shù)禺a圈 陌爺?shù)禺a圈
    2021-08-31 09:39 3545 0 0
    8月18日,雅居樂作為最早一批公布2021年上半年報的房企,試圖向市場傳遞信息:主業(yè)穩(wěn)健推進,多元化業(yè)務全面開花結果。

    作者:陌爺

    來源:陌爺?shù)禺a圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    8月18日,雅居樂作為最早一批公布2021年上半年報的房企,試圖向市場傳遞信息:主業(yè)穩(wěn)健推進,多元化業(yè)務全面開花結果。

    整個報表可圈可點,卻又是飽受爭議,從資本市場的反應來看,主流機構卻選擇用腳投票。

    首先來看下,雅居樂在上半年的核心財報數(shù)據(jù):

    一、盈利能力:

    上半年,雅居樂實現(xiàn)銷售額753.3億元,同比增長36.7%,年初雅居樂作為少數(shù)喊出規(guī)模業(yè)績目標的房企,定在全面銷售目標1500億,完成全年銷售目標的50.2%。

    營業(yè)收入385.88億元,同比增長了15.1%。

    毛利潤為108.49億元,同比下降5.80%。

    凈利潤為64.71億元,同比增長2.1%。

    二、償債能力:

    另一方面,從三道紅線以及雅居樂的債務償還能力的角度來看,實現(xiàn)了“三道紅線”的全面達標綠檔:

    剔除預收款后的資產負債率為68.4%,較2020年底下降3.5個百分點;

    凈負債率較2020年底再度大幅下降15.7個百分點至45.3%;

    現(xiàn)金短債比為1.18倍;

    從大的指標維度來看,營業(yè)收入同比15.1%增長,凈利潤達64.71億,最為亮眼的要數(shù)“三道紅線”轉綠。

    然而,通過表面數(shù)據(jù)透視真實財務內核,雅居樂真實的盈利表現(xiàn)與債務表現(xiàn)并沒有如此樂觀。

    首先是明顯的增收不增利的業(yè)績表現(xiàn),其次是賣子求生換利潤的隱憂,最后就是債務情況的失真。

    01

    增收不增利的業(yè)績表現(xiàn)

    房地產進入下行通道,從各大房企的業(yè)績表現(xiàn)來看,增收不增利已經(jīng)成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

    17-19年,高價地紛紛結轉,導致營收增加,但毛利卻不能同頻同軌式的增加。

    從雅居樂的財報數(shù)據(jù)來看:

    2021年上半年,營業(yè)收入同比增加15.1%,毛利率卻同比下降5.80%,首次跌至30%以內(毛利率:28.10%)。

    圖片來源:子彈財經(jīng)

    不得不承認的是,營收增速七倍于凈利潤增速,五倍于歸母凈利潤增速,意味著雅居樂的經(jīng)營效率明顯下降。

    從2021年的投資端來看:

    上半年合計新增22個優(yōu)質項目,新增土儲多集中在粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域,新增預計總建筑面積為304.3萬平方米,總土地金額為216.35億元。

    市場表現(xiàn)得并不冒失且偏保守,未來的業(yè)績增長還是主要依賴于土儲和鎖定的部分舊改項目。

    此外,從土儲結構來看,大灣區(qū)占比26.2%,長三角占比13.1%,而這兩大城市群都是政策調控最為嚴格的區(qū)域,未來均有很大的不確定性。

    客觀說,在雅居樂的規(guī)?;M程中,海南是一塊“福地”,但隨著外部形勢的變化,重倉海南也在一定程度上拖累了今天的雅居樂。

    雅居樂對于拿地也開始變得十分謹慎。

    02

    “賣子求生”換利潤的隱憂

    從業(yè)績表現(xiàn)看,雅居樂在半年度的凈利潤為64.71億元,凈利率16.77%,同比增長2.1%。

    從絕對數(shù)值上來看,在同規(guī)模房企中位居前列。

    但從利潤結構來看,主營業(yè)務部分利潤占比實則下滑趨勢明顯。

    非主營業(yè)務的利潤主要來自于以下部分:

    財務報表中其他收益凈額項目高達42.53億元,而其中的41.37億元源自出售子公司的收益。

    這是繼去年平安還入股雅居樂位于海南、中山等地的7個住宅和產業(yè)小鎮(zhèn)項目(以此換來了超70億元資金)之后。

    再一次“斷臂求生”。

    03

    放大的多元化

    早在2015年,雅居樂就提出了“多元化”戰(zhàn)略布局。

    在2017年,雅居樂主席陳卓林更是提出“非地產板塊的業(yè)績貢獻要占到整個雅居樂集團業(yè)績的一半”的目標

    然而從財報數(shù)據(jù)來看,雅居樂的多元化發(fā)力不足。

    以2020年終報表數(shù)據(jù)為例,總營收為802.45億元,其中,地產開發(fā)和銷售收入高達695.47億元,占比86.67%。

    而21年半年報中,環(huán)保板塊錄得營業(yè)額僅為12.19億元,商業(yè)板塊也僅實現(xiàn)營業(yè)額2.85億,發(fā)力及業(yè)績貢獻均表現(xiàn)平平。

    而核心原因在于,多元化的業(yè)務發(fā)展在培育期會在某種程度上會拖累主業(yè)的發(fā)展。

    而雅居樂近些年來在主業(yè)上得表現(xiàn)并非十分出色,支撐力度有限。

    從報表數(shù)據(jù)上看,雖三條紅線轉綠,但財務手段較為明顯,實則償債上仍然承壓。

    首先是“名股實債”:

    圖片來源:一號地產

    2017年到今年上半年,雅居樂的少數(shù)股東權益一路飆增,分別達到23.1億、54.1億、73.0億、125.2億、218.83億。

    而少數(shù)股東權益占比,也從10%一路漲到接近30%。但對應的少數(shù)股東凈利潤占比,卻止步不前,最高也只有10.4%。

    其次是“永續(xù)債”:

    雅居樂在融資上擅長使用永續(xù)債,在房地產領域,雅居樂一直都有“永續(xù)債之王”的稱謂。

    2019年,雅居樂的永續(xù)債達到135.67億元,2021年中期,繼續(xù)維持在130億元的高位。

    身背大量永續(xù)債的雅居樂來說,同樣的資產負債率,雅居樂的真實債務壓力,可能要比其他房企高得多。

    雖然年報上的負債率得到了極大程度的優(yōu)化,但其真實負債水平卻被掩蓋了。

    原因在于,雅居樂的債務構成中,有大量不計入資產負債表的永續(xù)債。

    可見端倪的“明股實債”、持續(xù)高位的永續(xù)債、疊加自20年下半年“斷臂求生”式得換取現(xiàn)金流。

    雖然報表層面,三條紅線轉綠,但債務問題仍然承壓。

    此外,盈利問題也呈現(xiàn)大幅下滑趨勢,雖年中報表錄得64.71億,但卻難以為繼。

    除此之余,雅居樂近期關于裁員風波也是甚囂塵上。

    一石激起千層浪,雅居樂無論是地產主業(yè)或是多元化的實質性突破,全都任重而道遠!

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a圈”投稿資產界,并經(jīng)資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 雅居樂的神操作,用杠桿降杠桿!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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