杠桿地產(chǎn) 
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作者：桿姐
在央企背景的房企中，遠洋集團似乎總是有些特別。本該順風順水吧，但好像一直有些崎嶇。
時而杠桿地產(chǎn)都有關注這家公司，今天，杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財報拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目，繼續(xù)看看。
桿友有特別想看的房企年報，特別歡迎留言告訴我。
01 銷售額及面積、營收增長；均價下滑、地價成本上漲
2021年遠洋集團協(xié)議銷售總額1362.60億元，比2020年的1300億元出頭，略有增長。
不過之于2021年的地產(chǎn)局面，這個銷售是不錯的。
年度業(yè)績公告特別披露：
看來，大行情對遠洋集團還是有影響。
具體而言，物業(yè)開發(fā)業(yè)務，當然是最大收入來源，營業(yè)額約占總營業(yè)額的86%。
當然，營收增長的同時，成本也增長明顯，總銷售成本增加至529.89億元，2020年為460.53億元。
主要是由于2021年一線及核心二線城市的項目結轉較多，相應的土地成本較高。
業(yè)績公告解釋說：
主要是由于2021年的別墅及一線城市項目結轉較多，相應的建筑成本較高。
02 利潤指標下滑，增收不增利，歸屬凈利潤反倒小幅下滑
2021年，遠洋集團毛利112.58億元，較2020年上升8%。
但是毛利率從19%略微降低至18%。
另外，銷售和市場推廣費用增加明顯，從2020年的12.93億元，增加29%，至16.65億元。
2）新開盤項目增加；
這方面的成本占協(xié)議銷售額的1.2%，2020年為1.0%。
另外就是加權平均利率，由2020年的5.10%，下降至4.96%。
已付或應計的總利息開支，下降至46.39億元，2020為48.32億元。
業(yè)績公告披露，截至2021年末，遠洋集團現(xiàn)金資源總額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及受限制銀行存款）270.79億元。
凈借貸比率（即貸款總額減去現(xiàn)金資源總額再除以權益總額）約為85%，2020年末為55%：
凈借貸比率上升主要是受到2021年下半年房地產(chǎn)市場整體融資政策收緊、銀行按揭貸款額度過度收縮等極端因素影響，導致資金回籠速度較慢，另外，為應對極端行業(yè)風險，本集團亦適當增加開發(fā)貸的支取以保障后續(xù)的財務穩(wěn)健。
截至2021年末，杠桿地產(chǎn)看到，遠洋集團尚未使用的授信額度為約2322.30億元。
短期負債壓力減輕。
而2-5年內(nèi)期的貸款超460億元，2020年末時為270億元。中長期貸款的占比顯著提高，債務結構明顯改善。
當然，遠洋集團總的貸款金額從2020年末的超822億元，增加了100億元，至922億元。
03 投資物業(yè)收益下滑，股息好少
痛心的是，超級黑天鵝對商辦的影響或許非常大。
遠洋集團的業(yè)績公告披露，2021年，來自物業(yè)投資的營業(yè)額減少了17%，僅4.10億元收入，2020年為4.94億元收入。
營業(yè)額減少主要由于本集團對投資物業(yè)推進中輕資產(chǎn)化模式。
我們可以看上圖，截至2021年末，遠洋集團有23個經(jīng)營中投資物業(yè)。
雖然有的權益占比或許不高，但是這么多的投資物業(yè)，僅僅這么點收入，實在是……
期末總派息準備1.98億元，2020年為5.71億元。
即便算上中期股息，也是很少，中期2020年派了4.16億元，2021年為3.48億元。
綜上，遠洋集團部分指標比2020年要好，但總體表現(xiàn)沒有明顯飛躍，遠洋集團要遠洋還需時日。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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