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    “蘇系房企”千億有息負債懸頂,“黑天鵝”后業(yè)績滑坡跌出前十

    小債看市 小債看市
    2021-03-31 16:02 3305 0 0
    2020年,新城控股將銷售目標定為2500億元,比2019年還少200億元,全面收縮下其業(yè)績滑坡已跌出前十。

    作者:小債看市

    來源:小債看市(ID:little-bond)

    2020年,新城控股將銷售目標定為2500億元,比2019年還少200億元,全面收縮下其業(yè)績滑坡已跌出前十。

    01

    毛利、凈利下滑

    3月29日,新城控股(601155.SH)發(fā)布2020年年報并召開業(yè)績說明會。

    年報顯示,2020年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1454.8億元,同比上漲69.46%;實現(xiàn)歸母凈利潤152.6億元,同比上漲20.56%。

    雖然業(yè)績持續(xù)增長,但新城控股的毛利、凈利均出現(xiàn)下滑。

    2020年,新城控股毛利率為23.5%,同比大幅下降,究其原因是2016-2018年間其曾戰(zhàn)略性入駐新城市,規(guī)模擴張激進,且人員擴張過快、管理水平跟不上。

    毛利率情況

    從房地產行業(yè)來看,由于因城施策等調控政策持續(xù),行業(yè)利潤空間不斷收窄,房企毛利普遍下滑。

    隨著棚改熱潮的退去,三四線城市的房價漲幅不僅吃力,甚至更有不少城市傳出房價下跌的信號。

    02

    跌出房企前十

    據(jù)官網(wǎng)介紹,新城控股1993年創(chuàng)立于江蘇常州,現(xiàn)總部設于上海。經過28年的發(fā)展,成為跨足住宅地產和商業(yè)地產的綜合性房地產集團。

    2015年,新城控股在上交所A股上市,成為國內首家實現(xiàn)B轉A的民營房企。

    新城控股官網(wǎng)

    從股權結構看,新城控股的控股股東為富域發(fā)展,持股比例為61.09%,二股東常州德潤持股6.11%,實際控制人王振華通過富域發(fā)展和常州德潤間接持有公司67.2%股份。

    股權結構圖

    2020年,新城控股實現(xiàn)合同銷售金額2509.63億元,同比下降7.33%;銷售面積2348.85萬平方米,同比下降3.42%。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年新城控股以1992.1億操盤金額位居房企第17位,排名較2019年大幅下滑已跌出前十;其以1859.2萬平方米操盤面積位居第7位。

    克而瑞2020年房企排名

    近年來,新城控股的銷售增速下滑明顯,2016-2018年其銷售額分別為650億、1270億和2210億元,同比增長103.76%、95.38%和74.02%;但在2019年銷售增速大幅下降,當年銷售額僅增長22.48%。

    值得注意的是,2020年新城控股的經營獲現(xiàn)能力惡化,其經營性現(xiàn)金流凈額僅為3.82億元,較2019年的435.8億元大幅減少99%。

    經營性現(xiàn)金流情況

    這主要由于,2020年新城控股銷售下滑、新增土儲過多,一進一出后其經營性現(xiàn)金凈額出現(xiàn)大幅減少。

    截至2020年底,新城控股累計土儲破億,共計1.43億平方米。其中一、二線城市占比39%,三四線占比超過60%,半數(shù)集中在長三角。

    截至最新報告期,新城控股的總資產為5377.53億元,總負債4556.14億元,凈資產821.38億元,資產負債率84.73%。

    從房企融資新規(guī)“三道紅線”來看,新城控股剔除預收賬款后的資產負債率為74.12%,凈負債率43.65%,現(xiàn)金短債比2.61,踩中一道紅線,歸為“黃檔”,有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。

    《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn),新城控股主要以流動負債為主,占總債務的83%。

    截至2020年末,新城控股流動負債有3775.92億元,主要為應付賬款和其他應付款,其一年內到期的短期債務有207.32億元。

    相較于短期負債,新城控股流動性較好,其賬上貨幣資金有624.24億元,是短債的三倍,短期償債壓力不大。

    另外,在備用資金方面,截至2020年末新城控股銀行授信總額有1102億元,未使用授信額度為819億元,可見其財務彈性較好。

    銀行授信情況

    除此之外,新城控股還有780.22億非流動負債,主要為長期借款和應付債券,其長期有息負債合計677.63億元。

    非流動負債情況

    整體來看,新城控股剛性債務規(guī)模有952.8億元,主要為長期有息負債為主。

    近年來,新城控股償債資金主要依賴于外部融資,2020年末其融資總額達到916.76億,同比增長近24%,融資成本為6.73%。

    從融資渠道看,作為上市公司新城控股渠道多元,除了發(fā)債和借款,其還通過應收賬款、股權質押以及信托等方式融資。

    據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,富域發(fā)展和常州德潤質押新城控股股份分別3.08億和1700萬股,股權質押率分別為22.35%和12.34%,可以看出質押率較高。

    股權質押情況

    在資產質量方面,近年來新城控股合作項目增多,往來款大幅增加,其他應收款的回收、其他應付款來源的穩(wěn)定性及對合聯(lián)營企業(yè)的擔保情況或對其信用質量產生影響。

    總得來看,去年新城控股雖完成年度銷售目標,但銷售下滑已跌出房企前十;前些年規(guī)模擴張激進,毛利、凈利下滑明顯;2020年由于回款減少、新增土儲過多,導致經營獲現(xiàn)能力驟降。

    03

    黑天鵝事件

    1983年,王振華從江蘇廣播電視大學分校畢業(yè)后,被分配到了常州一家棉紡國企工作,后他憑借組織管理能力擔任車間主任。

    幾年的基層生活,王振華積攢了重要經驗,5年后他決定下海創(chuàng)業(yè),創(chuàng)建了自己的第一個工廠--湖塘織布廠。

    沒幾年,王振華就將這個工廠做到了全市三甲,累積了超過200萬的資金!

    1993年,王振華讀到了一本叫做《投資潮中永不沉沒的船-房地產》的書,書中講述了李嘉誠等大佬通過香港房地產發(fā)家的故事,而這些故事恰好擊中了他的熱血和激情。

    同年,王振華成立了“武進新城投資建設開發(fā)有限公司“,也就是新城控股的前身,從自己的家鄉(xiāng)常州農村開始著手。

    隨后十年,新城逐漸發(fā)展成為了一家擁有10億市值的房地產公司,而王振華也由一個默默無聞的小人物搖身一變成為房地產大亨。

    2012年,王振華帶領新城發(fā)展控股成功在港交所掛牌,這使得他身家暴漲,成為了“常州首富”。

    2015年,新城控股又作為首個由B股轉A股的民營房企在上交所上市,當天股價再次暴漲200%!

    其后,新城控股進入大躍進模式,業(yè)績一路高歌,在建項目從2016年的1307萬平米,增長到2019年的8498萬平米,四年翻了6.5倍。

    2018年,新城控股以黑馬姿態(tài)進入房企前10,銷售規(guī)模沖上兩千億,并不斷進入一些中西部新城市。

    然而,2019年7月王振華涉嫌猥褻九歲女童,消息傳出震驚全國。之后王振華兒子王曉松和職業(yè)經理人一起,接手并努力扶正這艘商業(yè)大船。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: “蘇系房企”千億有息負債懸頂,“黑天鵝”后業(yè)績滑坡跌出前十

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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