作者：我眼中的城市更新

來(lái)源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）

本人始終相信，未來(lái)20年城市更新是各大房企繞不開(kāi)的主流模式和未來(lái)趨勢(shì)之一。

主要原因是城市土地供應(yīng)趨緊，房企介入城市更新可有效補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

二是城市更新可以以小博大，相比競(jìng)爭(zhēng)激烈的招拍掛拿地方式，能以更低的地價(jià)獲取土地儲(chǔ)備，保證更高的利潤(rùn)率。

三是城市更新的區(qū)域主要集中在一二線城市，和三四線城市的最具有市場(chǎng)價(jià)值的核心區(qū)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有良好市場(chǎng)預(yù)期。

四是在三道紅線緊箍咒的約束下，必須降低杠桿，而城市更新以小博大的特點(diǎn)更適合。

五是降低風(fēng)險(xiǎn)。隨著城市化進(jìn)程放慢，招拍掛獲得郊區(qū)新城區(qū)的土地有可能銷售去化存在重大風(fēng)險(xiǎn)。

六是各地方政府紛紛希望介入城市更新，帶動(dòng)社會(huì)力量民間資本解決各類城市治理中的問(wèn)題，房企也就更有機(jī)會(huì)解決政府的訴求從而獲取優(yōu)質(zhì)的土地。

當(dāng)前不少房企介入城市更新市場(chǎng)，尤其是競(jìng)爭(zhēng)激烈的深圳東莞等珠三角城市更新市場(chǎng)。但是在我們房企內(nèi)訓(xùn)的過(guò)程中，普遍發(fā)現(xiàn)一些剛介入甚至一些開(kāi)發(fā)過(guò)更新項(xiàng)目的房企，都面臨各種問(wèn)題。

主要集中在以下幾點(diǎn)：

一是房企對(duì)更新項(xiàng)目拓展能力除了一些業(yè)內(nèi)專業(yè)更新房企外，很多房企普遍依賴平臺(tái)公司。

二是房企對(duì)更新風(fēng)險(xiǎn)的把控能力較低，更新項(xiàng)目坑深風(fēng)險(xiǎn)多，導(dǎo)致一些房企介入城市更新后反而因此由盛轉(zhuǎn)衰。

三是更項(xiàng)目流程復(fù)雜事務(wù)繁瑣，很多項(xiàng)目轉(zhuǎn)化不易，尤其是高杠桿高周轉(zhuǎn)的房企急于求成反而容易出問(wèn)題。

四是城市更新屬于團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，相關(guān)的團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)跟不上，無(wú)法形成合力，難以推進(jìn)。

五是忽視其他各方的利益訴求，典型的是忽視地方政府的訴求和村集體增值保值訴求，導(dǎo)致難以形成統(tǒng)一戰(zhàn)線。

六是普遍的照搬其他公司的模式，無(wú)法形成自己的特點(diǎn)，東施效顰導(dǎo)致各種被動(dòng)，畢竟每個(gè)公司的操盤能力各有不同。

七是沒(méi)有在城市更新業(yè)內(nèi)形成自己獨(dú)有的品牌，比如想到萬(wàn)達(dá)就想到綜合體，想到產(chǎn)城就想到華夏幸福，想到收并購(gòu)就想到融創(chuàng)，想到更新舊改就想到佳兆業(yè)。

八是過(guò)于依賴外部咨詢公司。外部咨詢機(jī)構(gòu)首先是站的立場(chǎng)與房企未必一致。其次外部咨詢機(jī)構(gòu)更專業(yè)，相對(duì)應(yīng)的缺乏大局觀難以在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及更新行業(yè)出發(fā)分析研究甚至缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，淪為紙上談兵。最后難以從房企本身的特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)角度出發(fā)更好的結(jié)合進(jìn)行深入研究。

九是更新市場(chǎng)普遍集中珠三角忽視內(nèi)地城市更新市場(chǎng)。

十是缺乏對(duì)其他地方的城市更新政策及操盤模式的了解，難以在外地開(kāi)展城市更新，出現(xiàn)水土不服。

當(dāng)然還有一些其他的問(wèn)題，在此就不多說(shuō)了。

房企有必要成立自己的城市更新研究院，主要作用如下：

（一）研究國(guó)際國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)格局。

中國(guó)的房地產(chǎn)屬于政策市場(chǎng)，受政策的影響極大。未來(lái)20年內(nèi)，在沒(méi)有出現(xiàn)國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)格局的重大變革前提下，美國(guó)遏制中國(guó)已經(jīng)是基本態(tài)勢(shì)，逆全球化開(kāi)啟。有人或許覺(jué)得國(guó)際格局對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)什么影響，但是國(guó)際格局?jǐn)噭?dòng)國(guó)內(nèi)發(fā)展態(tài)勢(shì)，直接的反映就是國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)政策不得不深受影響。

（二）研究各大城市發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局。

每個(gè)省份每個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)都不一樣，十四五的發(fā)展規(guī)劃也不一樣，國(guó)家對(duì)其的發(fā)展定位要求也不一樣。有助于開(kāi)拓全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商必須對(duì)其有相當(dāng)?shù)牧私?，尤其城市更新更受各地發(fā)展趨勢(shì)影響。很多開(kāi)發(fā)商眼中只盯緊深圳東莞廣州市場(chǎng)，卻忽視了全國(guó)的城市更新市場(chǎng)，越是熱點(diǎn)城市，越僧多肉少競(jìng)爭(zhēng)激烈，相應(yīng)的成本越高，難度越大。與之相反，越是被忽視的市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越少，越是有可能更具有潛力和機(jī)遇。

（三）協(xié)助地方政府制定更新政策。

各地不同的發(fā)展趨勢(shì)，不同的發(fā)展定位等等導(dǎo)致各地的更新政策各有不同。忌諱閉門造車、一蹴而就及照抄硬搬，需要結(jié)合各自的發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn)制定不同的更新政策。房企要介入不同的地方城市更新市場(chǎng)，必須對(duì)地方特點(diǎn)政策有充分的了解甚至積極介入更新政策的制定過(guò)程中，從而獲取更大的好處，有些話不能說(shuō)太透。

（四）解讀政策協(xié)助投資拓展部門獲取更新項(xiàng)目。

城市更新是具有地方鮮明特色的玩法，很多房企按照以往招拍掛錢多實(shí)力強(qiáng)的思維模式往往碰壁。獲取拓展城市更新項(xiàng)目，不同的城市，不同的玩法，如何更好的把握政府和其他利益方的訴求，投其所好對(duì)癥下藥，才是高端的玩法。

（五）解讀各地更新政策細(xì)節(jié)，了解各地風(fēng)土人情。

快速轉(zhuǎn)化更新項(xiàng)目。更新項(xiàng)目具有流程繁瑣，耗時(shí)長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。不同房企對(duì)項(xiàng)目的操盤能力和轉(zhuǎn)化能力各有不同。而這些不同主要體現(xiàn)在政策的解讀能力及對(duì)各地風(fēng)土人情的了解程度。簡(jiǎn)單的說(shuō)，知己知彼百戰(zhàn)百勝。其次，不同的機(jī)構(gòu)不同的角度，解讀各有不同,尤其有一些政策詞語(yǔ)有歧義或者模棱兩可均不鮮見(jiàn)。政府的解讀甚至不同職能部門的解讀都有差異，房企的解讀也不同，外部咨詢機(jī)構(gòu)也有可能不同。

（六）培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一思想合力推進(jìn)。

城市更新涉及各個(gè)業(yè)務(wù)部門，規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)報(bào)建、工程施工、成本造價(jià)、財(cái)務(wù)稅務(wù)、拆遷談判、集資處理等等部門；城市更新屬于團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，不論是組建團(tuán)隊(duì)，還是建章立制、運(yùn)營(yíng)管理等等都不是一個(gè)人的事。城市更新在珠三角開(kāi)展這么多年，涌現(xiàn)出不少具有經(jīng)驗(yàn)多履行豐富的職業(yè)經(jīng)理人，但是很多職業(yè)經(jīng)理人不擅長(zhǎng)或沒(méi)有時(shí)間精力梳理總結(jié)相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)，一時(shí)或無(wú)法將其經(jīng)驗(yàn)輸出給其公司內(nèi)部，難以形成合力團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)共同推進(jìn)，導(dǎo)致很多事項(xiàng)都不得不親力親為，顧此失彼。

（七）品牌，擴(kuò)大全國(guó)影響力，實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。

城市更新異常接地氣，也著重依賴影響力。除了傳統(tǒng)意義上品牌的益處外，城市更新的內(nèi)涵就是形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，共同做大蛋糕分享蛋糕的過(guò)程，城市更新業(yè)內(nèi)品牌程度的高低，往往意味著當(dāng)?shù)卣?、?dāng)?shù)卮寮w及各利益方的信任度，更快形成統(tǒng)一戰(zhàn)線。從而帶來(lái)更好的融資條件、更便于獲取更新項(xiàng)目，更利于項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化。房企應(yīng)主動(dòng)與外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)舉辦各類型的論壇講座等。其次，主動(dòng)與新聞媒體合作，主動(dòng)發(fā)聲，擴(kuò)大城市更新業(yè)內(nèi)影響力。

（八）實(shí)操結(jié)合理論，提高房企更新項(xiàng)目解決問(wèn)題能力。

城市更新研究院，不僅僅是對(duì)宏觀把握，更需要著重對(duì)具體城市更新項(xiàng)目中存在的問(wèn)題提出解決方案，梳理總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。研究理論必須結(jié)合實(shí)操實(shí)際，相輔相成，既有理論基礎(chǔ)，更需要實(shí)操能力，形成案例溝通各方利益，發(fā)散思維從而解決更多實(shí)際中的問(wèn)題。

城市更新是未來(lái)趨勢(shì)，房企不應(yīng)只盯緊招拍掛，更不應(yīng)只盯緊珠三角，內(nèi)地城市更新市場(chǎng)的潛力巨大。所有有志于布局全國(guó)的房企，城市更新研究院都應(yīng)該盡早成立，更應(yīng)職級(jí)更高，為高層戰(zhàn)略規(guī)劃，為中層工作部署、為基層培訓(xùn)解決實(shí)操問(wèn)題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 為什么越來(lái)越多大房企設(shè)立城市更新研究院？