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作者:黃小妹
來(lái)源:風(fēng)財(cái)訊(ID:fengcaixun)
6月21日,深交所格外熱鬧。
“熱烈祝賀深交所首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS成功上市”。這行字印在紅色背景板上十分醒目。
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT是其中主角之一。招商局集團(tuán)總經(jīng)理胡建華、總會(huì)計(jì)師周松,招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍、總經(jīng)理蔣鐵峰等一眾高管在背景板前一字排開(kāi)。鐘聲敲響,招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS在深交所上市。最終募集基金份額9億份,發(fā)售單價(jià)2.31元/份,基金募集資金凈額20.79億元。
與招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS一同上市的共計(jì)9只公募REITS,涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理和垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型,覆蓋京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域。首批公募REITS中,來(lái)自北京的項(xiàng)目數(shù)量與發(fā)行規(guī)模,均居全國(guó)首位。
這是屬于資本市場(chǎng)的歷史時(shí)刻,標(biāo)志著國(guó)內(nèi)公募REITS試點(diǎn)正式落地。對(duì)招商蛇口而言,公募REITS的上市意味著打通了投融管退的完整資金鏈,進(jìn)一步加速存量布局,亦可以優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
更值得關(guān)注的是,公募REITS上市對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一大利好。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,公募REITS上市利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,提升產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性及資產(chǎn)價(jià)值之外,有助于企業(yè)更好融資,相關(guān)REITS產(chǎn)品的運(yùn)作,和產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)掛鉤,側(cè)面鞭策企業(yè)管理層強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)園的管理。
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力一般
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS以當(dāng)日最高漲幅14.72%成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。最終募集基金份額9億份,發(fā)售單價(jià)為2.31元/份,基金募集資金凈額為20.79億元,存續(xù)期為50年。
公開(kāi)資料顯示, 招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)是深圳市蛇口工業(yè)區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園中的萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈,建筑面積合計(jì)約9.53萬(wàn)平方米,2020年12月末的平均加權(quán)出租率達(dá)90%、平均租金約為128元/平方米/月和146元/平方米/月,屬于行業(yè)及所處區(qū)域的較高水平。萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈兩處基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值為25.28億元。
招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的來(lái)源主要是租金收入,占比超85%,另有物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)作為補(bǔ)充。萬(wàn)融大廈和萬(wàn)海大廈兩棟大廈2018-2020年?duì)I業(yè)總收入分別為1.33億元、1.31億元、1.15億元(2020年萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈分別減免了784萬(wàn)元、1,083萬(wàn)元租金),若不考慮疫情影響,整體來(lái)看營(yíng)業(yè)收入平穩(wěn),并沒(méi)有增長(zhǎng)趨勢(shì)。分個(gè)體來(lái)看,萬(wàn)海大廈的可租賃面積、平均租金、出租率都高于萬(wàn)融大廈,整體現(xiàn)金流來(lái)源優(yōu)于萬(wàn)融大廈。
專業(yè)人士分析,評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)園公募REITS,首先要關(guān)注產(chǎn)業(yè)園REITS底層架構(gòu)的搭建,以及底層資產(chǎn)質(zhì)量。蛇口產(chǎn)園REITS在ABS持有項(xiàng)目公司過(guò)程中,采用了設(shè)立SPV并反向吸收合并的方式。通過(guò)對(duì)比產(chǎn)業(yè)園附近以及產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的租賃競(jìng)品,萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈的競(jìng)爭(zhēng)力稍顯一般,并沒(méi)有特別的優(yōu)勢(shì)。
上述專業(yè)人士表示,收益性方面,REITS投資人則更看重產(chǎn)業(yè)園這類底層資產(chǎn)的現(xiàn)金分紅水平否穩(wěn)定并兼顧成長(zhǎng)性,主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)園所在的區(qū)域、租金、出租率及租戶質(zhì)量,這些是運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流及資產(chǎn)是否具備增值條件的保證。從大環(huán)境來(lái)講,深圳寫字樓目前是供過(guò)于求,處于謹(jǐn)慎判斷,蛇口產(chǎn)園REIT增值存在可預(yù)見(jiàn)的上限。
“流動(dòng)性方面,蛇口產(chǎn)園REITS投資者結(jié)構(gòu)較為多元化,券商、保險(xiǎn)及銀行理財(cái)?shù)葏⑴c度較高。另外,REITS對(duì)于原始權(quán)益人和戰(zhàn)略配售方都設(shè)了不同時(shí)間的限售期,且從蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS收益更偏股性的屬性來(lái)看,投資者更看重其長(zhǎng)期的成長(zhǎng)性?!?/p>
匯生國(guó)際融資有限公司總裁黃立沖則表示,現(xiàn)在REITS大環(huán)境不好,因?yàn)楝F(xiàn)在受到疫情和中外的矛盾影響產(chǎn)業(yè)都不景氣?!熬托袠I(yè)而言,供求過(guò)剩、租金回報(bào)率過(guò)低(稅務(wù)過(guò)重導(dǎo)致和供求失衡導(dǎo)致)是REITS的最大硬傷,國(guó)際上REIT至少要有5%的每年股息分配?!?/p>
公募REITs上市有效降低招商蛇口負(fù)債率
事實(shí)上,此次招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS上市是招商蛇口多年來(lái)的REITS、私募基金等資本通道的嘗試的成果。
2017年底,招商蛇口通過(guò)地產(chǎn)基金模式,以3.2億元的出資額,打包北京和上海三處商業(yè)物業(yè)資產(chǎn),并獲得了50億元離岸人民幣,成為招商蛇口探索REITS融資通道的起點(diǎn)。
2019年12月,招商蛇口發(fā)起招商局商業(yè)房托基金(REITS)于港交所掛牌,基金投資組合包括旗下深圳前海自貿(mào)區(qū)的5個(gè)商業(yè)物業(yè),資產(chǎn)估值65.17億元。
2020年底,招商蛇口成功發(fā)行了“申萬(wàn)宏源-招商蛇口-泰格明華資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,為招商蛇口首單酒店公寓類REITS產(chǎn)品。
如果加上此次國(guó)內(nèi)公募REITS,招商蛇口涉及的底層物業(yè)類型已涵蓋了寫字樓、購(gòu)物中心、酒店公寓及產(chǎn)業(yè)園。
資深地產(chǎn)人士張波分析,從公開(kāi)的信息來(lái)看,招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS募集資金將與深圳博海產(chǎn)業(yè)園管理有限責(zé)任公司獲取金額為3億元的并購(gòu)貸款一起用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資,而基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目則是蛇口網(wǎng)谷,引入的目的也是為了提升運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化、解決運(yùn)營(yíng)效率低下、重復(fù)建設(shè)和投資不足的問(wèn)題。因此,對(duì)于招商蛇口的工業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目起到的作用更為明顯,可有效提升基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行管理效率。
“公募REITS本身可以有效降低企業(yè)的負(fù)債率水平?;A(chǔ)設(shè)施REITS屬于權(quán)益類產(chǎn)品,資產(chǎn)所帶負(fù)債能一并出表,上市融資也不占用企業(yè)負(fù)債額度,有利于企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),并進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率?!?張波說(shuō)。
年報(bào)顯示,2020年末,招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%,凈負(fù)債率28.81%,現(xiàn)金短債比1.23。按照“三道紅線”要求,屬“綠檔”房企,全部達(dá)標(biāo)。
招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示,招商蛇口“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)全部綠檔,擁有更大的舉債融資空間,有利于未來(lái)繼續(xù)加速拿地,在擴(kuò)大土儲(chǔ)規(guī)模,在融資受限的大環(huán)境下更具資金優(yōu)勢(shì)。
公募REITs利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
中國(guó)公募REITS備受行業(yè)期待的同時(shí),多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,公募REITS將有利促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,尤其是利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,從地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的角度看,確實(shí)需要積極給予關(guān)注。本身REITS產(chǎn)品在房地產(chǎn)本身的領(lǐng)域雖有探索,但是進(jìn)展很慢。這兩年明顯在此類領(lǐng)域形成了政策支持,尤其是在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。類似政策支持,有助于促進(jìn)此類企業(yè)的更好發(fā)展。
柏文喜認(rèn)為,公募REITS對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人而言是重大利好消息。房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的自持與運(yùn)營(yíng)型物業(yè)如商業(yè)零售、辦公、酒店、公寓、停車場(chǎng)、文旅康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等類型的物業(yè),一方面需要以公募REITS等金融工具來(lái)提升資產(chǎn)流動(dòng)性和凝聚社會(huì)資源襄助開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),另一方面也需要通過(guò)這一金融手段實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人的投資退出與收益實(shí)現(xiàn),另外公募REITS也為廣大社會(huì)投資人提供了投資與參與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的渠道與工具,為普通投資人提供了風(fēng)險(xiǎn)與收益恰當(dāng)配置的投資品種選擇機(jī)會(huì),因而對(duì)行業(yè)發(fā)展的意義是不言而喻的。
“尤其對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言,公募REITS讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一原本因?yàn)橘Y產(chǎn)專用性較強(qiáng)而導(dǎo)致流動(dòng)性較差的地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性得以大大提升,成為投資進(jìn)入和退出都相對(duì)便利的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域,因此除了因流動(dòng)性提升而使得資產(chǎn)價(jià)值得以提升之外,也會(huì)吸引更多的投資進(jìn)入和凝聚更多的資源,因此公募REITS將重塑產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值的說(shuō)法是有道理的?!?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,對(duì)于此類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō),其運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng),但現(xiàn)金流比較穩(wěn)定,同時(shí)也面臨較大的政策支持,所以從這個(gè)角度看,公募REITS上市具有積極的作用,有助于此類企業(yè)更好地獲得融資。而相關(guān)REIT產(chǎn)品的運(yùn)作,也和此類產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營(yíng)掛鉤,側(cè)面也鞭策企業(yè)管理層強(qiáng)化此類產(chǎn)業(yè)園的管理。
資深地產(chǎn)人士張波認(rèn)為,從國(guó)家十四五期間鼓勵(lì)的公募REITS來(lái)看,在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用更多還是會(huì)體現(xiàn)在住房租賃,以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)。而交易性住宅以及商業(yè)地產(chǎn)并非鼓勵(lì)的對(duì)象,因此總體來(lái)看對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)影響有限,對(duì)于偏向于高科技創(chuàng)新類,并位于核心城市群產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)有相對(duì)利好。
但廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言,在房地市場(chǎng)中推行公募REITS并非易事。他表示,“主要存在的難點(diǎn),一個(gè)對(duì)物業(yè)的估值,產(chǎn)權(quán)的存在對(duì)資產(chǎn)的到期收益有較大的折扣或者不確定性;此外,目前公募REITS在試點(diǎn)階段,仍聚集于基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域,存在一定的體制性障礙?!?/p>
柏文喜強(qiáng)調(diào),由于中國(guó)商用不動(dòng)產(chǎn)估值體系和租金體系的嚴(yán)重不對(duì)稱與不匹配,導(dǎo)致本來(lái)誕生于商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的REITS,反而暫時(shí)很難在國(guó)內(nèi)的商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)廣泛實(shí)施。
柏文喜建議,推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)REITS落地,一方面要改進(jìn)土地、規(guī)劃和金融管理體制,充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置作用,讓商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值在供求調(diào)節(jié)之下回歸到符合商業(yè)邏輯和能夠發(fā)行REITS需要具備的收益水平上來(lái)。同時(shí),要解決好雙重稅收的問(wèn)題,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公募REITS逐步開(kāi)放資本市場(chǎng)。此外,還要開(kāi)展投資者教育,讓投資者在收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡中將商業(yè)地產(chǎn)REITS產(chǎn)品作為投資組合中的基礎(chǔ)性投資品。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITS上市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎春風(fēng)