作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 金科股份為新五年戰(zhàn)略搭建的新管理層陣容首次亮相業(yè)績(jī)會(huì)。

4月7日，金科股份舉行2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，董事長(zhǎng)周達(dá)、總裁楊程鈞、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李華、副總裁兼董事會(huì)秘書(shū)張強(qiáng)為主要發(fā)言者，而實(shí)控人黃紅云亦在問(wèn)答環(huán)節(jié)匆匆現(xiàn)身，以示支持新管理團(tuán)隊(duì)。

回顧年初的董事?lián)Q屆，金科股份同時(shí)更換董事長(zhǎng)與總裁，蔣思海成為名譽(yù)董事長(zhǎng)、轉(zhuǎn)戰(zhàn)“幕后”，而喻林強(qiáng)回歸區(qū)域“一把手”，周達(dá)、楊程鈞等更年輕一輩的管理層上位。黃紅云在會(huì)上回應(yīng)稱，作為實(shí)控人對(duì)公司具體的經(jīng)營(yíng)管理基本上沒(méi)怎么管，主要是從戰(zhàn)略層面、宏觀層面做了一些工作，其中便包括構(gòu)建高管團(tuán)隊(duì)。

為顯示對(duì)新五年發(fā)展規(guī)劃的重視，周達(dá)在業(yè)績(jī)會(huì)上用了比較長(zhǎng)的篇幅介紹未來(lái)五年（2021-2025年）發(fā)展戰(zhàn)略。

這一背景之下，為切實(shí)推動(dòng)改革創(chuàng)新工作，金科股份對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行多項(xiàng)調(diào)整，包括成立改革委員會(huì)，主要聚焦投資、營(yíng)銷、資金、工程、管理等重點(diǎn)領(lǐng)域。據(jù)會(huì)上透露，目前改革委員會(huì)已經(jīng)推行各類改革舉措222項(xiàng)，其中重點(diǎn)改革舉措有65項(xiàng)。

周達(dá)多次表示對(duì)全面達(dá)成五年戰(zhàn)略規(guī)劃各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)充滿信心。金科亦重申，“到2025年，公司將實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模不低于4500億元，地產(chǎn)+業(yè)務(wù)銷售不低于500億元，商業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模達(dá)到200億元，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模達(dá)到100億元?！?/p>

并且透露了更為細(xì)致的指引，比如在商旅康養(yǎng)方面，計(jì)劃在2021年新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目不少于6個(gè)。截止目前，金科全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目已達(dá)44個(gè)，總體量達(dá)到251萬(wàn)平方米，同時(shí)布局城市型商業(yè)綜合體和社區(qū)型商業(yè)綜合體，在建、在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)到了8個(gè)。

五年目標(biāo)未免過(guò)于長(zhǎng)遠(yuǎn)，金科股份推崇“長(zhǎng)期主義”、希望“成為行業(yè)內(nèi)馬拉松的長(zhǎng)跑冠軍”也無(wú)可厚非，但在市場(chǎng)環(huán)境變幻莫測(cè)的前提下，當(dāng)下業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況更是聚焦點(diǎn)所在。

2020年報(bào)顯示，該公司營(yíng)業(yè)收入877.04億元，同比增長(zhǎng)29.41%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)97億元，同比增長(zhǎng)52.66%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)70.30億元，同比增長(zhǎng)23.86%；每股收益1.30元，同比增長(zhǎng)23.81%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率23.26%。

雖不及2019年?duì)I收、凈利60%左右的增幅，但金科至少也保證較高的增長(zhǎng)水平。不過(guò)，把資本溢價(jià)等因素剔除，年內(nèi)歸屬于上市公司股東扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)這一指標(biāo)，僅同比增長(zhǎng)7.86%，為61.86億元。

事實(shí)上，占公司營(yíng)業(yè)收入或營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 10%以上的行業(yè)，主要有房地產(chǎn)銷售、生活服務(wù)、新能源。其中，房地產(chǎn)銷售營(yíng)收占總營(yíng)收比93%、生活服務(wù)占比2.54%、新能源占比0.95%。

值得關(guān)注的是，上述三者毛利率表現(xiàn)不甚樂(lè)觀。房地產(chǎn)銷售毛利率從29.06%下降到23.01%，同比下降6.08個(gè)百分點(diǎn)，而新能源毛利率同比下降11.9個(gè)百分點(diǎn)至41.26%，僅生活服務(wù)毛利率同比增長(zhǎng)7.35個(gè)百分點(diǎn)至33.92%。

有分析以為，金科股份房地產(chǎn)結(jié)算毛利率下降的原因除了行業(yè)因素之外，還因?yàn)榍皫啄陻U(kuò)張較快，導(dǎo)致項(xiàng)目管理、品牌都跟不太上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年-2020年，金科股份年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到50%以上。

于2020年，金科股份實(shí)現(xiàn)銷售金額2232億元，同比增長(zhǎng)20%；房地產(chǎn)銷售面積2240萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約18%。期內(nèi)，其在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達(dá)到41%、19%、12%、13%、7%。

不難看出，華東區(qū)域已成為金科股份在大西南之外的第二糧倉(cāng)。但在營(yíng)收上仍未體現(xiàn)太多優(yōu)勢(shì)，2020年華東區(qū)域營(yíng)收占比僅為19.31%，而西南區(qū)域則占63.09%。

而且金科股份十分重視華東區(qū)域。今年年初，針對(duì)華東區(qū)域?qū)嵤┝藚^(qū)域型總部管控模式。周達(dá)稱，通過(guò)調(diào)整不斷激發(fā)組織活力，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更高目標(biāo)、發(fā)展更快。

年內(nèi)，金科股份新增土地投資148宗，土地購(gòu)置金額達(dá)到892億元，計(jì)容建筑面積2364萬(wàn)平方米，樓面單價(jià)3773元/平方米，同比提升超40%。周達(dá)在會(huì)上解釋，華東區(qū)域2020年所占投資金額比例為46.25%。

他強(qiáng)調(diào)，“華東、華中、華南等區(qū)域銷售金額包括土地儲(chǔ)備厚度持續(xù)增加，對(duì)于重慶和西南區(qū)域的依賴程度逐年下降?！?/p>

另一方面，金科股份近些年也在不斷調(diào)整城市能級(jí)，目前堅(jiān)持以“二三線為主，一四線為輔”的城市布局。

2020年新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線（含新一線）城市占比近80%，其中二線（含新一線）城市占比63%；新增土地儲(chǔ)備按土地購(gòu)置金額計(jì)算二三線（含新一線）城市占比約87%，其中二線（含新一線）城市占比74%。

截至報(bào)告期末，金科股份總可售面積超7100萬(wàn)平方米，其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為24%、23%、17%、17%、10%、5%。

開(kāi)竣工方面，截至2020年12月31日，金科股份及所投資公司在建項(xiàng)目421個(gè)，新開(kāi)工面積約 2964 萬(wàn)平方米，期末在建面積約 6852 萬(wàn)平方米，竣工面積約1995萬(wàn)平方米。

楊程鈞透露，雖然受到新冠疫情影響，但公司及時(shí)調(diào)整全年的經(jīng)營(yíng)策略，累計(jì)實(shí)現(xiàn)供貨3600萬(wàn)平方米，綜合去化率約為62%。

至于2021年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，楊程鈞繼而稱，計(jì)劃全年合同銷售目標(biāo)不低于2500億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積約2900萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積2600萬(wàn)平方米，年末在建面積約7100萬(wàn)平方米。

在人事變動(dòng)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)等備受關(guān)注的要點(diǎn)之外，金科股份2020年三道紅線相關(guān)指標(biāo)下降比較明顯的問(wèn)題也在會(huì)上被提及。

截至2020年末，金科股份現(xiàn)金短債比達(dá)到1.34，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.85%，同比下降近5個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率降至75.07%，同比下降45個(gè)百分點(diǎn)。

周達(dá)稱此主要得益于三個(gè)方面的舉措，其一，是長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持打造優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)?！霸诖蛟靸?yōu)質(zhì)平臺(tái)上對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)提出了很明確的量化指標(biāo)，就是要形成負(fù)債合理、信用等級(jí)優(yōu)良的融資平臺(tái)，目前公司國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)實(shí)現(xiàn)了AAA全覆蓋。”

他同時(shí)提到，去年金科股份國(guó)際評(píng)級(jí)是有希望進(jìn)行提升的，但是由于疫情等各方面因素影響，沒(méi)有開(kāi)展這項(xiàng)工作，目前正在積極準(zhǔn)備和推動(dòng)國(guó)際評(píng)級(jí)提升。

其二，是一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售。2020年，金科股份全口徑回款金額超過(guò)2011億元，回款率超90%。對(duì)比2019年，其銷售回款1610億元，對(duì)應(yīng)回款率87%。

得益于此，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅增加548%，達(dá)到145億元，而該數(shù)值已連續(xù)三年為正。

其三，是堅(jiān)持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持以銀行低成本融資為主，同時(shí)多元化融資渠道進(jìn)一步豐富，融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

根據(jù)年報(bào)顯示，金科股份的最大融資來(lái)源于銀行貸款，截至2020年底余額為518.58億元，融資成本區(qū)間3.9%-10%；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款余額279.18億元，融資成本7.75%-12.62%；債權(quán)類（含攤銷）余額178.88億元，融資成本5%-8.38%，融資余額共976.64億元。

據(jù)李華介紹，2020年金科股份有息負(fù)債余額977億元，其中一年內(nèi)到期融資余額占比33%，一年到兩年占比36%、兩年及兩年以上占比30%。

數(shù)據(jù)披露，報(bào)告期末，金科貨幣資金余額約435億元，同比增長(zhǎng)20.86%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為325億元?！皬姆植伎矗患径鹊狡?1億元，二季度137億元，三季度69億元，四季度到期68億元?！崩钊A稱無(wú)集中兌付風(fēng)險(xiǎn)。

周達(dá)表示，制定2021—2025年總體戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，是把三道紅線要求作為考量戰(zhàn)略是否科學(xué)、能否能實(shí)施一個(gè)非常重要的因素。

隱藏在資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)中，金科股份永續(xù)債從8億元增至21.4億元，該類無(wú)期債券放置于權(quán)益類而非負(fù)債類，或許也是其讓資產(chǎn)負(fù)債率降低的影響因素之一。

再者，年內(nèi)金科股份分拆物業(yè)子公司金科服務(wù)上市，募資凈額達(dá)67.17億港元，也由此增厚凈資產(chǎn)，對(duì)降負(fù)債亦有益處。

按照周達(dá)的說(shuō)法，接下來(lái)金科股份要重點(diǎn)抓投資、鞏固回款優(yōu)勢(shì)、持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

首先在投資方面，要嚴(yán)守投資原則，量力而出，堅(jiān)定實(shí)施效益優(yōu)先的發(fā)展原則。過(guò)程中，嚴(yán)格控制公司投銷比，把現(xiàn)金流穩(wěn)健和安全放在首位。他提出，不再單純地追求規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，或者是高速增長(zhǎng)。

另外要加大地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，通過(guò)城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式去獲取相對(duì)低成本、大規(guī)模項(xiàng)目，在降低現(xiàn)金需求同時(shí)確保能夠獲取優(yōu)質(zhì)土地和實(shí)現(xiàn)公司土儲(chǔ)充裕。據(jù)悉，針對(duì)地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的開(kāi)展，實(shí)際上金科股份早在幾年前就已經(jīng)開(kāi)始布局。

具體而言，科技產(chǎn)業(yè)布局是從2014年開(kāi)始，發(fā)展至今，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等13個(gè)省份22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目25個(gè)，面積超1100萬(wàn)平方米。

而于2020年成立商管公司，搭建起商業(yè)股權(quán)的核心架構(gòu)，去年上半年收購(gòu)了重慶、昆明、寧波三個(gè)愛(ài)琴海的商業(yè)綜合體項(xiàng)目股權(quán)。

其余兩個(gè)重點(diǎn)工作亦提出目標(biāo)。比如回款率方面，力爭(zhēng)今年回款率能夠在去年基礎(chǔ)之上能夠再有兩到三個(gè)百分點(diǎn)的提升；融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，銀行融資、債券和其他融資力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)5：3：2的結(jié)構(gòu)，融資期限上，短中長(zhǎng)期融資占比要做到3：5：2的比例。

以下為金科股份2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司2020年總體推貨情況和去化情況如何，2021年有何計(jì)劃？

楊程鈞：2020年實(shí)際銷售完成規(guī)模2232億元，完成開(kāi)工2996萬(wàn)平方米，完成竣工1995萬(wàn)平方米，期末在建約6852萬(wàn)平方米。雖然受到新冠疫情影響，但公司及時(shí)調(diào)整全年經(jīng)營(yíng)策略，累計(jì)實(shí)現(xiàn)供貨3600萬(wàn)平方米，綜合去化率約62%。

2021年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方面，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境及公司高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略要求，公司及所投資的公司計(jì)劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積約2900萬(wàn)平平方米，計(jì)劃竣工面積2600萬(wàn)平方米，年末在建面積約7100萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步拓展土地資源儲(chǔ)備。

針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的改革，將是公司2021年的重點(diǎn)工作之一，重點(diǎn)介紹兩個(gè)方面。金石計(jì)劃方面，2020年聯(lián)合IBM和SAP等投資1億元推動(dòng)金石計(jì)劃落地，推動(dòng)科技與產(chǎn)品、生產(chǎn)、管理、營(yíng)銷深度融合，打造數(shù)字化金科，賦能發(fā)展和管理。目前該計(jì)劃一期藍(lán)圖已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)今年建成并投入使用。

PMO管理體系的改革方面，公司將塑造基于PMO交圈穿透機(jī)制的經(jīng)營(yíng)管理邏輯，由直線職能式管理變革為矩陣式管理，全面實(shí)施PMO大運(yùn)營(yíng)管控機(jī)制，目前已基本完成管控體系的搭建、制度授權(quán)的編制、組織模式的調(diào)整和關(guān)鍵管理人員的落位，二季度將在一線公司項(xiàng)目全面推行。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司如何評(píng)估土地集中供應(yīng)的政策影響？對(duì)此有何應(yīng)對(duì)措施？

楊程鈞：公司對(duì)政府的調(diào)控政策態(tài)度是擁護(hù)和適應(yīng)，調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，土地集中供應(yīng)和三道紅線、銀行融資兩集中政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革機(jī)制。在應(yīng)對(duì)措施方面，投資端上，一是應(yīng)對(duì)針對(duì)22城做好研究，一城一策；二是進(jìn)一步加大收并購(gòu)地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，勾地，城市更新，代建等拿地比例；三是繼續(xù)堅(jiān)持合作拿地。

資金端上，一是提高存貨的去化速度，提升銷售回款率，加快回籠資金；二是加大對(duì)海外直接融資拓展力度；三是提高融資對(duì)投資的保障，提高融資上賬效率。

銷售端上，一是做好客源定位，做好產(chǎn)品，跑贏市場(chǎng)；二是圍繞以客戶為中心的原則，差異化，高水平的研究創(chuàng)新型產(chǎn)品；三是加大加強(qiáng)線上營(yíng)銷。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：本次董事會(huì)換屆已經(jīng)有一段時(shí)間了，近期公司改革是否有具體的措施出臺(tái)，請(qǐng)介紹相關(guān)措施。

周達(dá)：本屆董事會(huì)是在1月29日換屆，到目前為止管理層人員到位情況非常齊全。從公司2021—2025年總體發(fā)展戰(zhàn)略上，要實(shí)現(xiàn)“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，總體發(fā)展思路就是兩轉(zhuǎn)變、兩提升。兩轉(zhuǎn)變當(dāng)中明確有一條，就是公司發(fā)展要從常規(guī)發(fā)展向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)變，所以說(shuō)金科歷來(lái)是不缺乏創(chuàng)新基因，歷來(lái)是不缺乏改革的勇氣和決心。實(shí)際上今年1月以來(lái)，公司在改革上邊還是有許多動(dòng)作。

第一個(gè)是在組織機(jī)構(gòu)的保障上，在集團(tuán)層面成立改革委員會(huì)，主導(dǎo)公司創(chuàng)新和改革工作。同時(shí)在全集團(tuán)調(diào)集了業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、管理水平高的精兵強(qiáng)將，在這個(gè)委員會(huì)中專職、階段性地進(jìn)行改革創(chuàng)新的工作。重點(diǎn)是圍繞工程成本、營(yíng)銷管理、資金財(cái)務(wù)、綜合管理、設(shè)計(jì)管理幾個(gè)領(lǐng)域開(kāi)展，目前整體改革工作正在按照預(yù)定計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。三個(gè)月左右，已經(jīng)陸續(xù)確定了222項(xiàng)改革的措施，其中重點(diǎn)的改革舉措有65項(xiàng)，這些舉措和措施部分已經(jīng)在公司各級(jí)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行落地實(shí)施。

比如今年年初建立了以事業(yè)合伙人機(jī)制為代表的長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制，是對(duì)之前激勵(lì)機(jī)制的一個(gè)重大變革。3月份，對(duì)華東區(qū)域公司實(shí)施了區(qū)域型總部管控模式，通過(guò)差異化授權(quán)，進(jìn)一步激活組織的活力，讓優(yōu)勢(shì)區(qū)域能夠完成更高的目標(biāo)，發(fā)展速度能夠更快，發(fā)展質(zhì)量能夠更好。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司五年戰(zhàn)略中提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的理念，請(qǐng)問(wèn)公司如何思考地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的發(fā)展邏輯和中長(zhǎng)期規(guī)劃，是不是下定決心在這個(gè)領(lǐng)域開(kāi)展大比例投資？

周達(dá)：實(shí)際上對(duì)于地產(chǎn)+業(yè)務(wù)主要是基于公司對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)所做出的方向性的選擇。公司對(duì)于未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)性的判斷包括作為頭部企業(yè)在發(fā)展模式上將更加注重持有經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)。頭部房企由開(kāi)發(fā)銷售模式向持有經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，這是目前很多企業(yè)所做的一個(gè)選擇，包括對(duì)于資本市場(chǎng)的展望，對(duì)于持有經(jīng)營(yíng)型企業(yè)的估值水平預(yù)計(jì)比銷售開(kāi)發(fā)型的企業(yè)會(huì)高一些。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的周期來(lái)看，企業(yè)要不斷拓展多元化產(chǎn)品的組合、拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)的領(lǐng)域，才能夠獲得穿越市場(chǎng)周期的能力，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)，這是考慮的第二點(diǎn)。

第三點(diǎn)涉及到業(yè)務(wù)選擇上，對(duì)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活要提供更優(yōu)質(zhì)更多元產(chǎn)品與服務(wù)，這是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必然選擇，所以同時(shí)形成傳統(tǒng)地產(chǎn)與地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的雙向發(fā)展與賦能，呈現(xiàn)齊頭并進(jìn)的發(fā)展格局，是希望未來(lái)能夠看到，這是選擇地產(chǎn)+業(yè)務(wù)核心的邏輯。

對(duì)于地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的規(guī)劃也做了周密安排，到2025年，公司總銷售規(guī)模當(dāng)中，地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模要達(dá)到500億元以上，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)要得到大幅度提升，規(guī)劃優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有規(guī)模要達(dá)到300億元—500億元的規(guī)模。如果進(jìn)一步進(jìn)行拆分，希望優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模能夠達(dá)到200億元，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有的規(guī)模能夠達(dá)到100億元。過(guò)程中，對(duì)到2025年優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)每年所形成的經(jīng)營(yíng)性收入和利潤(rùn)都有明確安排。

實(shí)際上公司早在幾年之前就已經(jīng)開(kāi)始布局地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，科技產(chǎn)業(yè)的布局是從2014年開(kāi)始，到現(xiàn)在已經(jīng)有接近七年的時(shí)間，也有25個(gè)項(xiàng)目，整體規(guī)模達(dá)到了1100萬(wàn)平方米。于2019年初和四川置信合作成立了金科置信，布局成熟產(chǎn)城項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。在2020年成立商管公司，搭建起商業(yè)股權(quán)的核心架構(gòu)。去年上半年收購(gòu)了重慶、昆明、寧波三個(gè)愛(ài)琴海的商業(yè)物業(yè)，通過(guò)這些方式都能夠更快切入商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，有利于公司打造系統(tǒng)性商業(yè)管理體系。

另外，在人員匹配上，1月份公司董事會(huì)換屆選舉后，迅速對(duì)地產(chǎn)+業(yè)務(wù)的領(lǐng)軍人才上進(jìn)行了安排，聘任了王偉擔(dān)任公司聯(lián)席總裁，全面負(fù)責(zé)和主導(dǎo)公司地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，另外在組織架構(gòu)和管控上對(duì)地產(chǎn)+業(yè)務(wù)進(jìn)行了傾斜。對(duì)內(nèi)成立了產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)和商業(yè)三個(gè)事業(yè)部，以集團(tuán)對(duì)各個(gè)區(qū)域公司能夠進(jìn)行全系統(tǒng)的業(yè)務(wù)賦能。在各個(gè)區(qū)域公司設(shè)立了地產(chǎn)+投資部門，負(fù)責(zé)地產(chǎn)+業(yè)務(wù)在各地的落地和對(duì)接。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司目前可售項(xiàng)目所處的市場(chǎng)景氣度如何，尤其是公司重點(diǎn)布局的中西部和三四線城市？同時(shí)公司對(duì)今年全年房地產(chǎn)銷售趨勢(shì)如何判斷？

楊程鈞：公司在城市布局方面的思路和邏輯仍然是堅(jiān)持三圈一帶、八大城市群的綜合布局，并且堅(jiān)持城市清單的管理原則，順應(yīng)周期，輪動(dòng)投資。

對(duì)于2021年市場(chǎng)變化的觀點(diǎn)，雖然存在政策高頻調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，但整體依舊向好。預(yù)判今年全年量?jī)r(jià)小幅上漲，其中一線城市量?jī)r(jià)齊漲，沿海城市也是熱點(diǎn)輪動(dòng)、保持溫?zé)?，?nèi)陸重點(diǎn)城市預(yù)判也是走出低谷、量升價(jià)穩(wěn)。

全國(guó)各大區(qū)域的橫向比較，中西部市場(chǎng)表現(xiàn)的火熱程度應(yīng)該說(shuō)是一般，分化也比較明顯，因?yàn)閺氖?huì)城市來(lái)看，包括成都、西安、長(zhǎng)沙表現(xiàn)最優(yōu)，其次南昌、貴陽(yáng)。中西部地區(qū)的大部分三四線城市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，部分市場(chǎng)有回暖比較明顯。從季節(jié)上來(lái)看，今年一季度也延續(xù)了去年四季度以來(lái)良好的市場(chǎng)行情，這跟各地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)的購(gòu)房者回暖情緒也有關(guān)，從東部地區(qū)向中西部重點(diǎn)城市一些外溢的趨勢(shì)。

因此公司對(duì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷仍然呈中性樂(lè)觀的態(tài)度，對(duì)全年銷售目標(biāo)的完成也是充滿信心的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：面對(duì)貝殼、房車寶等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)紛紛入局銷售領(lǐng)域，是否對(duì)公司銷售帶來(lái)沖擊，公司對(duì)數(shù)字化營(yíng)銷時(shí)代的到來(lái)是否有相應(yīng)措施？

楊程鈞：公司從2019年底就開(kāi)始啟動(dòng)了關(guān)于數(shù)字化營(yíng)銷的產(chǎn)品升級(jí)研究，特別是在去年疫情的影響下也催化了線上營(yíng)銷普及。2020年也推出了面向客戶的金科美好家，營(yíng)銷內(nèi)部也推廣包括金科顧問(wèn)家、分享家、名片家等工具，并且取得了階段性的成果。去年在線上營(yíng)銷整體占比約為10%左右，通過(guò)這種數(shù)字化營(yíng)銷也降低了營(yíng)銷費(fèi)用的支出。

另外，貝殼、易居等線上分銷，也是行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然公司積極擁抱這種變化，但是更要建設(shè)自身能力。因?yàn)榻鹂谱鳛橹袊?guó)TOP20大型房企，也要與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。對(duì)于分銷渠道的使用，公司一直堅(jiān)持四個(gè)原則，按照目標(biāo)管理、過(guò)程管理、風(fēng)險(xiǎn)管控、結(jié)果管理四大原則進(jìn)行管理。

在應(yīng)對(duì)分銷的發(fā)展的具體措施上，第一是數(shù)字化營(yíng)銷持續(xù)的推廣，第二是加強(qiáng)自身渠道的建設(shè)，第三是進(jìn)一步促進(jìn)自身銷售力提升，第四是促進(jìn)自身產(chǎn)品力的提升和加強(qiáng)。

對(duì)于未來(lái)，也會(huì)持續(xù)加大對(duì)于數(shù)字化營(yíng)銷投入，今年也專門成立數(shù)字營(yíng)銷部，力爭(zhēng)在未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)線上營(yíng)銷占比能夠提高至30%。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司三道紅線的指標(biāo)下降比較明顯，相關(guān)的指標(biāo)是如何實(shí)現(xiàn)大幅下降，未來(lái)公司是否有能力繼續(xù)保持三道紅線滿足監(jiān)管要求，現(xiàn)階段如何平衡杠桿和增長(zhǎng)？

周達(dá)：關(guān)于三道紅線，公司認(rèn)為市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，某種意義上是有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)講，也是有利于促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健的運(yùn)行。

在過(guò)去大半年，公司三道紅線指標(biāo)下降明顯，主要是得益于三個(gè)方面的舉措，其一是公司長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持打造優(yōu)質(zhì)的平臺(tái)，對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)提出了很明確的量化指標(biāo)，就是要形成負(fù)債合理、信用等級(jí)優(yōu)良的融資平臺(tái)，目前公司國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)實(shí)現(xiàn)了AAA全覆蓋。去年公司國(guó)際評(píng)級(jí)實(shí)際上有希望進(jìn)行提升的，但由于疫情等各方面因素影響，去年沒(méi)有開(kāi)展這項(xiàng)工作，目前也正在積極準(zhǔn)備和推動(dòng)國(guó)際評(píng)級(jí)提升。

其二是公司一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售，回款一直是公司非常重視的一項(xiàng)工作。2020年，全口徑回款金額超過(guò)了2000億元，回款率超90%。年末貨幣資金余額435億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~145億元，這同比增長(zhǎng)5.5倍。其三是公司堅(jiān)持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持以銀行低成本融資為主，同時(shí)進(jìn)一步豐富多元化融資渠道，優(yōu)化期限結(jié)構(gòu)。

制定2021—2025年總體戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候，實(shí)際上把三道紅線的要求作為考量戰(zhàn)略是否科學(xué)，能否實(shí)施一個(gè)非常重要的因素。在利潤(rùn)、規(guī)模、負(fù)債這幾者之間的關(guān)系都做了嚴(yán)格測(cè)試，公司是有信心持續(xù)保持三道紅線滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求。

還要重點(diǎn)抓好幾個(gè)方面的事，在投資方面，就是要嚴(yán)守投資原則，量力而出，堅(jiān)定實(shí)施效益優(yōu)先的發(fā)展原則。不再單純的追求規(guī)模的快速增長(zhǎng)，或者是高速度增長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，嚴(yán)格控制公司投銷比，把現(xiàn)金流穩(wěn)健和安全放在首位；其次，是要加大地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，包括通過(guò)城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式去獲取相對(duì)低成本，大規(guī)模項(xiàng)目的力度，在降低現(xiàn)金需求同時(shí)確保獲取到優(yōu)質(zhì)土地和實(shí)現(xiàn)公司土儲(chǔ)充裕；最后，嚴(yán)守投資標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，現(xiàn)在公司嚴(yán)格執(zhí)行達(dá)不到投資標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目堅(jiān)決不拿。

另外，要持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)型發(fā)展。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，銀行融資、債券和其他融資力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)5：3：2的結(jié)構(gòu)，融資期限上，短中長(zhǎng)期融資占比要做到3：5：2的比例。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：面對(duì)當(dāng)前資金環(huán)境，公司2021年有息負(fù)債到期余額是多少，能否分季度進(jìn)行說(shuō)明，公司到期續(xù)做是否有難度，公司是否有償債的壓力？

李華：融資管理方面堅(jiān)持兩條路，第一是堅(jiān)持集團(tuán)資金強(qiáng)力管控原則。擔(dān)保額度上，從融資政策和融資標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行管控，對(duì)項(xiàng)目資源和金融資源管控，銀行開(kāi)戶也是由集團(tuán)管控，資金調(diào)撥方面集團(tuán)進(jìn)行管控。整個(gè)資金管控方面，堅(jiān)持了三收三支的原則，以收定支，收大于支的規(guī)范，強(qiáng)化銀行管控，確保資金流動(dòng)性安全。

公司現(xiàn)金流穩(wěn)健，融資結(jié)構(gòu)和融資渠道還是比較暢通。銀行項(xiàng)目貸款占整個(gè)貸款余額只占了60%，銀行授信超過(guò)了2000億元，實(shí)際用了不到700億元，剩下的額度空間比較大。從信用評(píng)級(jí)來(lái)講，包括債券發(fā)行能力來(lái)講，整個(gè)在國(guó)內(nèi)的主流信用評(píng)級(jí)三個(gè)全覆蓋，投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可度比較高，即使在今年融資環(huán)境相對(duì)比較差的情況下，公司債券發(fā)行依然比較充分。今年一季度在交易商協(xié)會(huì)和交易所累計(jì)發(fā)行大概44.5億元的債券，額度還是比較高。

2020年融資到期情況，整體有息負(fù)債余額977億元，同比2019年末有所下降的，其中一年內(nèi)到期融資余額占比33%，一年到兩年占比36%，兩年及兩年以上占比30%，整體分布比較均勻的，沒(méi)有集中兌付風(fēng)險(xiǎn)。截至報(bào)告期末，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為325億元，分季度來(lái)看，2021年一季度到期51億元，二季度137億元，三季度69億元，四季度到期68億元。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局出現(xiàn)巨大的變化，行業(yè)總量趨于穩(wěn)定，但是監(jiān)管機(jī)制趨于常態(tài)化，行業(yè)分化日趨明顯，公司如何看待未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，在這個(gè)變化中如何構(gòu)建和實(shí)施公司下一個(gè)五年戰(zhàn)略？

黃紅云：還是非?？春梅康禺a(chǎn)未來(lái)的發(fā)展，看好這個(gè)行業(yè)。我的判斷，房地產(chǎn)未來(lái)總量是穩(wěn)定，每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。按照國(guó)際慣例，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)飽和，現(xiàn)在有些專家新的理論說(shuō)城市化率要達(dá)到80%或者85%，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)飽和。但我仍然還是按照前些年大家的判斷，按照國(guó)際慣例，城市化率75%市場(chǎng)才會(huì)達(dá)到飽和，保守一點(diǎn)。

未來(lái)15年仍然保持中高速運(yùn)行，預(yù)計(jì)2021—2025年在銷售面積上保持高位振蕩，銷售金額每年保持持續(xù)增長(zhǎng)，特別是去年，去年疫情影響下銷售金額仍然保持，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持接近10%增長(zhǎng)。到2025年后，銷售面積逐漸下降，但是銷售金額仍然保持平穩(wěn)持續(xù)的上升。預(yù)計(jì)到2030年，整個(gè)行業(yè)仍然要超過(guò)20萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模。

其次，分化進(jìn)一步加劇，受到一城一策、因城施策等多種因素影響，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市群之間分化，南北之間分化，東部與西部分化，以城市性價(jià)比衡量為特征的分化將日趨明顯。在房地產(chǎn)企業(yè)層面也將進(jìn)一步呈現(xiàn)單一化房企與多元化房企的分化，傳統(tǒng)房企與現(xiàn)代化房企的分化?，F(xiàn)代化房企的標(biāo)志是要擁抱數(shù)字科技，公司是這么判斷的。

第三，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將由規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)階段，比拼增速時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì)今后那些頭部房企的銷售速度整體上會(huì)放緩至5—15%，但是強(qiáng)者恒強(qiáng)，市場(chǎng)的集中度將進(jìn)一步大幅提升。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：本次董事會(huì)換屆后實(shí)控人是否更多參與到公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)？

黃紅云：作為實(shí)際控制人基本上沒(méi)怎么管公司具體的經(jīng)營(yíng)管理方面，主要是從戰(zhàn)略層面、宏觀層面做了一些工作，包括五個(gè)方面：一是對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展策略、發(fā)展模式進(jìn)行了深度謀劃；二是對(duì)公司重大風(fēng)險(xiǎn)的防控；三是對(duì)高管團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建；四是對(duì)重大資源的整合；五是對(duì)新產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一些謀劃。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊|金科股份新管理層亮相“新五年”起步與投融資鋪排（實(shí)錄）