作者：毛小柒

來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

2021年12月25日，新華社“權威面對面”欄目發(fā)表了對住建部部長王蒙徽的采訪?？紤]到住建部官網沒有掛出學習中央經濟工作會議的新聞稿，因此，王部長的講話為2022年的工作指明了方向，有較大參考價值。

一、房地產的地位被提的很高：住房和城鄉(xiāng)建設是最大的國內消費市場

自2021年12月11日發(fā)改委副主任、國家統(tǒng)計局局長寧吉喆將房地產定位為支柱產業(yè)以來，本次新華社在王部長的采訪導言中特別提及的表述同樣值得關注，即“住房和城鄉(xiāng)建設是最大的國內消費市場，是穩(wěn)增長擴內需、建設強大國內市場的重要領域”，同時王部長也提及“住房和城鄉(xiāng)建設是穩(wěn)增長擴內需的重要領域”。因此這應該算是一個很重要的信號，意味著房地產被提至比較高的位置，即房地產就是最大的內需，擴大內需少了房地產肯定不行，同時也意味著2022年在住房銷售和城鄉(xiāng)建設層面會有比較大的政策傾斜，以提振內需。畢竟相較于汽車家電等消費領域，房地產的帶動效應是不可替代的。

二、在地產開發(fā)經營和城鄉(xiāng)建設方面分別提出兩個“不可持續(xù)”

這兩個“不可持續(xù)”分別對應房地產開發(fā)經營模式和城鄉(xiāng)建設模式。即過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發(fā)經營模式不可持續(xù)，“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設方式不可持續(xù)。前面一種模式也是部分地產企業(yè)出險的本源，從大部分地產企業(yè)的債務指標便可以看出來，多數出險地產企業(yè)的資產負債率在80%以上，已經和金融行業(yè)差不多。

后一種提法則可以參見2021年8月30日住建部發(fā)布的《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（參見城市更新政策收緊），該通知通過拆除比例（不超過20%）、拆建比例（不大于2）、就地就近安置率（不低于50%）以及年度租金漲幅不超過5%等四大指標嚴格控制大規(guī)模拆遷和增建，意味著傳統(tǒng)急風暴雨搬的大拆大建模式已經不行了。同時王部長也特別提及“運動式”、只顧“顯績”的工作方式，往往會帶來“破壞性建設”，將堅決杜絕“破壞性建設”行為。

以上提法也意味未來地產行業(yè)的兼并整合應該會成為主要方向，雖然樓市在加強預期引導的政策呵護下會趨于回暖，但部分出險地產企業(yè)和還沒有出險的高杠桿企業(yè)可能會面臨退出市場的命運。

三、2022年做好八個方面的工作

（一）因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

王部長重申了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具體和手段”的提法，同時特別提出“因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這個提法不僅中央經濟工作會議提，且央行也多次提及，意味著這個不僅是住建部的工作，實際上也是央行等金融管理部門的工作。

“因城施策”的提法意味著“一城一策”，即有些城市在地產行業(yè)政策層面是可以定向放松的，亦符合政策導向，如前段時期黑龍江、吉林等東北有些地區(qū)出臺放松政策引起關注便是一例。當然這一現(xiàn)象實際上也表明各地所承受的壓力和面臨的地產行業(yè)現(xiàn)狀實際上差異比較大，區(qū)域分化會比較明顯。

例如，2021年12月20日，黑龍江省政府發(fā)布《省住建廳召開調度會議部署全力沖刺房地產業(yè)增長工作》（21日這一新聞便官網被撤下），稱黑龍江省住建廳召開全省房地產業(yè)經濟運行調度會議，要求要想辦法促銷售，落實購房補貼政策，提振市場信心。

（二）更好滿足群眾的住房剛需和改善性需求，政策支持力度會比較大

第二個任務便是“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這里的關鍵點是“更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求”，這個提法銀保監(jiān)會也多次提及，而央行在四季度貨幣政策委員會例會上亦提及“維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發(fā)展和良性循環(huán)”。因此地產行業(yè)銷售端的放開是非常確定的，否則循環(huán)也就無從談起。

就住房剛需而言，目前我國每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口達1100萬以上，剛需是客觀存在的，只要預期不發(fā)生變化，群體則主要針對新市民、青年人群等。這方面的金融、土地、公共服務等政策支持力度也會比較大。

就住房改善性需求而言，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，因此改善居住條件的需求亦比較旺盛，當然這要城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造行動的配合。

（三）全面實施城市更新行動，加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機制

中央經濟工作會議沒有提及城市更新，但王部長將“全面實施城市更新行動”作為2022年的第三大任務，這是新形勢下的特別提法，意味著2022年城市更新行動的力度可能要比預期的大，畢竟城市更新實際上和住房改善性需求的提法是相對應的。同時城市更新還包括基于數字化、網絡化、智能化的新型城市基礎設施建設（如對地下管線老化、底數不清等問題進行更新改造）。

具體看，針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民的住房改善需求，王部長提出要創(chuàng)新金融支持方式，落實閑置土地利用、存量房屋用途調整等政策，加快形成推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的政策機制。這里的舊改對象應會聚焦于2000年之前建成的小區(qū)，實際上這個提法在住建部的官網中已經多次被提及。

（四）其它幾個工作任務

其它幾個工作任務主要包括全面實施鄉(xiāng)村建設行動（推動農房和村莊建設現(xiàn)代化）、制定實施城鄉(xiāng)建設碳達峰碳中和工作方案、推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展、加快形成與高質量發(fā)展相適應的城鄉(xiāng)建設體制機制和政策體系以及推進全面從嚴治黨。這里不再贅述。

四、將采取多個措施促進地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

（一）總體原則：加強預期引導、因城施策

王部長提出將采取四個措施來促進地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，總結下來實際上就是“加強預期引導和因城施策”幾個字，這主要是因為受地產企業(yè)風險暴露影響、市場預期發(fā)生了變化，同時部分地區(qū)受到地產行業(yè)波及影響較大（如部分城市為穩(wěn)定樓市而出臺“限跌令”、部分城市為項目完工而憂慮、部分城市則遭遇了土地出讓收入大幅下滑和土拍市場遇冷），需要通過諸多連環(huán)政策來穩(wěn)定地產市場、穩(wěn)定購房者和部分地產企業(yè)的預期，否則銷售端與并購端的潛力很難從根本上得到釋放，畢竟現(xiàn)在觀望情緒還是比較濃厚。

（二）保持調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，三穩(wěn)仍然最關鍵

王部長特別提出要保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定，并將“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期”的地位提的很高，實際上這也比較符合中央經濟工作會議提及的“穩(wěn)字當頭”導向，而“三穩(wěn)”的主體責任實際上在地方政府，因此地方政府在穩(wěn)定地產市場方面需要承擔的責任仍然很重。

（三）更加強調政策靈活性，部分地區(qū)料將開啟救市之路

王部長提出要增強調控政策的協(xié)調性精準性，這個表述的內涵應該是增強政策的靈活性，政策只有更靈活，協(xié)調性與精準性才能更有效，即對于出險的地產企業(yè)和項目需要進行精準拆彈，對于優(yōu)質項目與符合調控政策導向的企業(yè)，則要精心呵護。

同時王部長特別提及“加強金融、土地、市場監(jiān)管等調控政策的協(xié)同，加強部省市縣調控聯(lián)動，加強對城市調控工作‘一對一’的指導監(jiān)督”，意味著地產政策的彈性空間在擴大，放松傾向更為明顯，部分地區(qū)可能將開啟救市之路（過程應該是曖昧的），實際上一些城市已經在這樣做，如先前部分城市發(fā)布了”限跌令“（參見“限漲令”與“限跌令”并存，有何深意？）等。而這里面銀保監(jiān)會已經明確要加大剛需房與改善性住房的支持力度，而央行會不會相應下調5年期LPR則值得關注，同時住建部的協(xié)調作用也會增強。

（四）穩(wěn)預期：處置逾期項目交付風險，以“三保”為首要目標，恒大發(fā)聲

王部長提及要堅決有力處置個別頭部地產企業(yè)房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失，這就需要強化出險地產企業(yè)的主體責任，出險地產企業(yè)在未完工項目的完工和完工項目的交付方面可能需要面臨來自政府的監(jiān)督，需要承擔更大的責任。

例如，廣東省政府入駐恒大地產便可能會成為一個風向標（參見恒大想躺平？），其它地區(qū)政府應也會效仿，督促出險地產企業(yè)盡職盡責。

再比如，2021年12月26日晚間，恒大集團官方微信披露恒大集團召開復工復產保交樓周例會，指出目前恒大集團全國項目復工率為91.7%，較9月初“保交樓誓師大會”時提高40個百分點；復工人數8.9萬人，在北方多個省份進入冬歇期的情況下，仍較9月提高31%。恒大董事會主席許家印特別提及恒大在9、10、11月的交樓量都不足1萬套，而12月份恒大有115個項目計劃交付、將全力沖刺確保完成本月交樓3.9萬套的目標。

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原標題： 住建部定調2022