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    萬科究竟該值多少錢

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-07-13 10:23 2855 0 0
    萬科最大的對(duì)手

    作者:炸天團(tuán)

    來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    十年后,萬科還是地產(chǎn)公司的話,那真的很慘,我現(xiàn)在在琢磨把‘地產(chǎn)’這幾個(gè)字都拿掉。

    在2018年股東大會(huì)上,郁亮似乎對(duì)地產(chǎn)很失望。

    截止2021年7月12日,萬科A市值2767.34億元。而2021年1-6月,萬科地產(chǎn)銷售3548億,這意味著:

    萬科用不到半年的銷售額,就能買下整個(gè)萬科A。

    對(duì)地產(chǎn)失望的,不止郁亮,還有萬科股民。

    連日來,萬科股價(jià)徘徊在24元左右的低位,市盈率6.7。要知道,從今年3月份開始,萬科股價(jià)跌跌不休,已經(jīng)從最高點(diǎn)下跌30%。

    隨著7月中報(bào)季到來,股票市場(chǎng)的變動(dòng)一定程度上反映了資金對(duì)中報(bào)的態(tài)度。

    連分拆上市的碧桂園服務(wù)市值都快趕上萬科A了,他們之間的差距不到300個(gè)小目標(biāo)而已,這讓昔日的地產(chǎn)一哥面子往哪擱?

    乘著物管股的資本東風(fēng),碧桂園股價(jià)雖然被打趴在地,但整體估值依然能達(dá)到5000億體量。

    而萬科旗下業(yè)務(wù)板塊很多,且都不分拆上市,估值卻不到3000億,這實(shí)在有點(diǎn)拿不出手。

    萬科被低估了么?今天炸天團(tuán)結(jié)合旗下各業(yè)務(wù)板塊來做個(gè)分析。

    01

    物業(yè)板塊

    朱保全試圖制造一個(gè)物管神話。

    比如,Protech(不動(dòng)產(chǎn)科技)領(lǐng)域的“獨(dú)角獸”,按照他的規(guī)劃,萬物云的各個(gè)板塊都是獨(dú)立的平臺(tái),即可以整體上市,也可以獨(dú)立上市。

    因此,去年10月剛剛升級(jí)為“萬物云”的萬科物業(yè)一直被人看好,正逐步攀升成為萬科第二曲線。

    其實(shí),早在1997年,萬科物業(yè)就曾掙扎過市場(chǎng)化獨(dú)立發(fā)展。遺憾的是,當(dāng)年的萬科物業(yè)掌門人陳之平?jīng)]能做到讓王石相信:

    物管的市值可以比母公司還高。

    陳之平黯然出走。2011年,朱保全接過萬科物業(yè),一并接過了老陳未竟的事業(yè)。

    郁亮并沒有像王石那么堅(jiān)決地反對(duì)多元化,萬科物業(yè)得以在市場(chǎng)化的路上高歌猛進(jìn)。

    2016年,物業(yè)管理面積拓展一倍。朱保全計(jì)劃收購(gòu)物業(yè)管理五大行之首的仲量聯(lián)行,被美國(guó)總部否了,轉(zhuǎn)而收購(gòu)戴德梁行中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù),合并成萬物梁行。

    朱保全說,如果萬物云對(duì)標(biāo)貝殼,萬科物業(yè)對(duì)標(biāo)的就是鏈家:

    有技術(shù),有服務(wù),還有生態(tài)。

    如今,碧桂園服務(wù)的市值超過2500億港元,市盈率達(dá)80.29。

    而去年10月剛更名為萬物云的萬科物業(yè),在營(yíng)收規(guī)模上毫不遜色于碧桂園服務(wù),只是上市檔期卻遲遲未定。

    如果對(duì)標(biāo)碧桂園服務(wù)預(yù)估萬物云的市值,大概在2500億至3000億的區(qū)間。萬科持股63%,估值約在1575億元。

    02

    物流板塊

    物流行業(yè)需求大,但國(guó)內(nèi)物流效率低、門檻高。而這,也代表著機(jī)會(huì)。

    剛?cè)胄凶鑫锪?,郁亮多少有點(diǎn)力不從心。

    2015年,萬科撤了設(shè)立沒幾個(gè)月的物流地產(chǎn)事業(yè)部,投靠黑石成立了萬緯物流,正式進(jìn)軍物流行業(yè)。

    萬科在物流地產(chǎn)上的野心不止于此。

    2017年7月,萬科出資168億參與收購(gòu)新加坡物流巨頭普洛斯,占股21.4%,一躍成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)巨頭。

    同年7月,萬科成立萬緯冷鏈平臺(tái),又于下一年收購(gòu)英國(guó)太古集團(tuán)在中國(guó)所有冷庫(kù)。

    物流倉(cāng)儲(chǔ),最終拼的是規(guī)模,難怪萬科動(dòng)作如此之快。

    鋪了6年的路,如今郁亮左手普洛斯,右手萬緯,是中國(guó)唯二倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模超1千萬平米的物流企業(yè),兩者占據(jù)著全國(guó)物流市場(chǎng)的38%。

    普洛斯中國(guó)2020年?duì)I凈利潤(rùn)12.53億美元;萬緯物流營(yíng)收18.7億元:

    一年賺了近半個(gè)菜鳥物流市值。

    對(duì)標(biāo)同體量、同類型REITs估值,同時(shí)參照雪球大神皮寧假定的30%資產(chǎn)負(fù)債率以及每平方米可租賃面積市值5000-7500元。

    可租賃面積達(dá)1062萬平方米的萬緯物流,估值區(qū)間在531億至767億。

    坐擁5100萬平方米基礎(chǔ)物流設(shè)施的老大哥普洛斯,萬科持有股權(quán)估值約為546億至819億。

    此外,物流地產(chǎn)板塊,萬科手里的項(xiàng)目少說也有1000億。

    03

    商業(yè)地產(chǎn)

    郁亮押寶商業(yè)地產(chǎn),思路是對(duì)的。但本該撐起萬科商業(yè)大旗的印力,卻沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用。

    賺錢能力曾得到華潤(rùn)、深國(guó)投蓋章的印力,2020年?duì)I收42.2億元,同比不增反降1.62%。

    new money龍湖已經(jīng)把天街做得順風(fēng)順?biāo)?,住宅與購(gòu)物中心形成良好的協(xié)同效應(yīng)。底子更厚的華潤(rùn)萬象城,也已經(jīng)放下身段去城鄉(xiāng)接合部。

    現(xiàn)在,萬科反而掉隊(duì)了。

    萬科與印力幾乎不存在協(xié)同效應(yīng),印力人說起萬科人都是“他們?nèi)f科”與“我們印力”。

    6月23日,原北區(qū)大員王海武調(diào)任印力商業(yè)總裁。

    據(jù)說是王海武主動(dòng)請(qǐng)纓投身新賽道。從外部看來,這更像是臨危受命。

    根據(jù)年報(bào),2020年萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為22.6%,同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。

    整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)率都在下滑。商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于開發(fā)業(yè)務(wù),這也是郁亮急欲補(bǔ)上這塊短板的邏輯所在。

    對(duì)標(biāo)香港的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),萬科商業(yè)地產(chǎn)未來的市盈率在10倍以上。

    印力這塊板,如果能在王海武時(shí)代補(bǔ)上,商業(yè)地產(chǎn)估值可達(dá)千億元。

    04

    長(zhǎng)租公寓

    2018年,業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。有媒體問郁亮,萬科的長(zhǎng)租公寓賺到錢了嗎。郁亮回答:

    任何偉大的業(yè)務(wù)都是從不賺錢開始的。

    2019年,在萬科媒體交流會(huì)上,郁亮一席話暗示了萬科泊寓的現(xiàn)狀:

    長(zhǎng)租公寓掙不了大錢,有穩(wěn)定的收益就不錯(cuò)了。

    根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),萬科泊寓去年開業(yè)超14萬間,位居克而瑞2020年中國(guó)長(zhǎng)租公寓規(guī)模榜榜首。

    另外年報(bào)顯示,萬科長(zhǎng)租公寓2020年?duì)I收25.40億元,整體出租率超95%。

    數(shù)據(jù)好看,但作為萬科堅(jiān)持了近15年的業(yè)務(wù),長(zhǎng)租公寓始終“養(yǎng)不肥”。

    毛利低、投資回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利模式受限,是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域普遍的難題。

    在此大背景下,泊寓也沒能成為萬科在中長(zhǎng)期資本回爐的“聚寶盆”,反倒更像一塊雞肋。

    綜上,基于保守考慮,萬科長(zhǎng)租公寓板塊估值暫記為0。

    05

    度假及其他業(yè)務(wù)

    冰雪于郁亮來說,就當(dāng)買了個(gè)教訓(xùn):

    萬科在東北有個(gè)滑雪場(chǎng),當(dāng)時(shí)吉林給了我們一塊地,第一年賣了20個(gè)億,我們覺得挺好的,但第二年只賣5個(gè)億。

    重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期,冰雪產(chǎn)業(yè)顯然不是小資產(chǎn)能做起來的,但萬科在冰雪業(yè)務(wù)上只能算是小打小鬧,并不足以支撐冰雪發(fā)展成一條新的第二曲線。

    本來,有2022年北京冬奧會(huì)加持,再加上“3億人上冰雪”的政策利好,原冰雪事業(yè)部與度假事業(yè)部合并成立的酒店與度假事業(yè)部似乎還有一些看頭。

    但現(xiàn)在,參考同類冰雪產(chǎn)業(yè)概念股,保守估計(jì)萬科的冰雪度假產(chǎn)業(yè)估值區(qū)間在60億以上。

    至于萬科教育、萬科采筑、萬科養(yǎng)老等隱性業(yè)務(wù)板塊,雖然在總體中的體量微乎其微,但在各個(gè)領(lǐng)域至少也有百億級(jí)別的成長(zhǎng)空間。

    結(jié)語(yǔ):

    郁亮在內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上說,“新時(shí)代的企業(yè)需要新時(shí)代的英雄”。

    時(shí)代變了。新時(shí)代有了新的估值邏輯。

    因此,重新對(duì)萬科進(jìn)行估值,最低值在5500億元,與碧桂園持平;最高估值超7000億。

    按照巴菲特的觀點(diǎn),沒有成長(zhǎng)性的藍(lán)籌就值8倍市盈率,目前的萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)就屬此類。

    房地產(chǎn)開發(fā),是強(qiáng)者恒強(qiáng)的,饒是如此,萬科依舊免不了俗,目前郁亮正帶領(lǐng)著萬科尋求利潤(rùn)更確定的項(xiàng)目,這是萬科向新估值邏輯靠攏的方式之一。

    此時(shí),萬科最大的對(duì)手,依然是萬科自己。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 萬科究竟該值多少錢

    地產(chǎn)大爆炸

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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