丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年伊始，上海市場調(diào)控頻頻，1月21日，“滬十條”發(fā)布，封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強信貸資金管理……25日，又將法拍房納入限購范圍。又有住建部副部長倪虹帶隊赴滬調(diào)研，督導落實城市主體責任。
不僅如此，1月上海多數(shù)銀行信貸資金吃緊、放貸速度放緩，個別國有銀行階段性停貸。再聯(lián)系到央行近期表態(tài)，2021貨幣政策將適度轉(zhuǎn)向。多重利空影響下，上海樓市火爆市場或?qū)⒂兴禍亍?/p>
“滬十條”后又一調(diào)控加碼
1月25日有媒體從上海市房管局獲悉，上海將法拍房納入限購范圍。據(jù)公拍網(wǎng)司法拍賣頁面公告顯示，競買人參與競買的，應(yīng)當事先確定在本市具有購房資格，也就是單身限購一套，家庭限購二套。拍賣成交確認后，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律后果。
這是繼1月21日晚樓市調(diào)控新政“滬十條”后又一調(diào)控加碼。
1月21日，樓市持續(xù)火爆的上海突發(fā)調(diào)控政策，八大部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，涉及土地、限購、信貸、稅費等9條主要內(nèi)容。政策核心內(nèi)容主要涉及封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、增加土地供應(yīng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、“無房家庭”家庭優(yōu)先搖號、加強信貸資金管理等五方面。
在當時，我們認為該政策與2020年7月15日深圳發(fā)布的政策頗為相似，結(jié)合“715”后深圳的走勢來看，在市場上升的前半段，政策發(fā)布之后短期內(nèi)市場會出現(xiàn)短暫降溫。但長期來看，基于上海市場以自住以及改善性需求為主，這一部分需求并不會顯著退坡，整體跌幅也相對溫和。
1月25日，上海調(diào)控進一步加碼將法拍房納入限購范圍，在某種程度上也是給先前的政策打補丁。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣起拍價不得低于評估價或者市價的70%。在此之前，由于買的人多，在上海想撿漏買法拍房的概率正在變低，其中也有部分購房者沖著不限購的擦邊球選擇法拍房。此次調(diào)控之后，法拍房也被納入了限購范圍。
我們認為，上海樓市調(diào)控政策的出臺還是非常到位且有針對性，對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題及時響應(yīng)，一定程度上，上海也打響了2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控第一槍，對于接下來各大城市的表現(xiàn)具有很強的警示作用和引導意義。
2020年上海新房市場疫后轉(zhuǎn)暖
從上海2020年全年新房市場成交來看，上海在一線城市中恢復時間相對較晚，早在3月深圳市場率先回暖之時，上海新建商品住宅成交同比還處于大跌44%的位置，從全年來看，2020年全年上海商品住宅成交面積達918萬平方米，同比增長23%，在這其中豪宅市場較為火熱，總價1000萬元以上豪宅共計成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長33%。
圖：2015-2020年上海商品住宅供求情況（萬平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
2020年，上海二手房市場迎來了也一個成交大年。全年二手房成交面積高達2486萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，同比增長33%，成交金額首次突破1萬億元，同比增長40%。其中，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房售價跳漲，整體漲幅超30%。
圖：2015-2020年上海二手房成交情況（萬平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
究其根源，上海2020年市場火熱的核心原因在于四方面：
其一，民辦初中搖號入學政策引發(fā)的學區(qū)房搶購潮。2020年3月起，上海市全面實施“公民同招”、民辦學校搖號入學。新政之下，民辦學校入學不確定性加大，公辦學校穩(wěn)定性優(yōu)勢凸顯?；诖耍拍暌回炛茖W區(qū)房、初中學區(qū)房開始受到熱捧，一時之間，優(yōu)質(zhì)學區(qū)二手房價格跳漲，整體抬升二手房市場熱度。
其二，舊區(qū)改造提速，創(chuàng)造大批增量購房需求，并有強勁購買力支撐。僅2019-2020兩年，上海累計完成舊區(qū)改造130萬平方米，惠及6.4萬戶居民家庭。其中，很大一部分拆遷戶將流入房地產(chǎn)市場，成為市場快速回暖的重要因素。
表：2019-2021上海舊區(qū)改造規(guī)模（萬平方米、萬戶）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
其三，改善需求既“消費”又“儲蓄”?；谪泿耪呦鄬捤傻拇蟓h(huán)境，市場預期核心城市資產(chǎn)價格還會上漲，改善性需求持續(xù)釋放，核心訴求在于既改善居住環(huán)境又能實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。
其四，一、二手房價格倒掛，打新市場持續(xù)火爆。2020年上海入市項目中，四成以上認籌率超過100%。徐匯、長寧、靜安等核心區(qū)域火爆打新蔚然成風，七成以上項目認籌率超過100%，匯成南街里中簽率更是低至7.8%。
表：2020年上海典型低中簽率項目（套、元/平方米、人）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
市場變化與信貸資金管控強度更密切
正是由于上海2020年疫情恢復后的較強表現(xiàn)，2021年伊始，上海調(diào)控加碼實際是在預期之內(nèi)，但政策出臺速度又在意料之外。
值得注意的是，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場情況。
倪虹表示，中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，并將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務(wù)之一，城市政府要充分認識保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實落實城市主體責任。
倪虹強調(diào)，要堅持問題導向，發(fā)現(xiàn)問題及時出手，采取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房；要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，增強工作積極性、主動性、創(chuàng)造性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
近日，央行貨幣政策委員會委員馬駿也表示“2020年杠桿率上升得非常快，要求貨幣政策開始調(diào)整。如果貨幣政策不適度轉(zhuǎn)向，會導致中長期更大的經(jīng)濟、金融風險。”，并直言“上海、深圳房價近期上漲與流動性和杠桿率變化有關(guān)”。
可以預見的是，疫情期間的寬貨幣政策會逐步退出，2021年貨幣政策將進一步向常態(tài)回歸，但不會驟然收緊或出現(xiàn)政策急轉(zhuǎn)彎。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是去杠桿的重要領(lǐng)域，通過房企融資“三道紅線”、貸款集中度管理“兩道紅線”，引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)。
我們注意到，1月底，上海信貸資金管控已然出現(xiàn)偏緊的信號，多數(shù)銀行房貸額度吃緊，放貸速度放緩，個別國有大行階段性停貸。不僅僅是上海，廣州、深圳等一線城市也出現(xiàn)不同程度的房貸額度吃緊，銀行放款周期明顯拉長。
展望未來，政策連番加碼后市場或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性震蕩回調(diào)，尤其是在信貸資金收緊的大環(huán)境下，“打新”現(xiàn)象或出現(xiàn)降溫，以往的“火爆”場面也將趨于平穩(wěn)。
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