作者：編輯部

2022年疫情來襲，上海首當(dāng)其沖。

從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，2021年，上海GDP達(dá)4.32萬億，深圳GDP 達(dá)3.06萬億，上海是深圳的1.4倍；2022年一季度，上海GDP總量占全國總量的3.7%，二產(chǎn)增加值占全國總量的2.2%，三產(chǎn)增加值占全國總量的5%；上海證券交易所股票總市值居全球第3，是深交所的1.3倍。

從港口看，上海港集裝箱吞吐量連續(xù)12年蟬聯(lián)世界第一，2021年，上海港集裝箱吞吐量突破4700萬標(biāo)準(zhǔn)箱，占全國總吞吐量近17%，全國約1/3的進(jìn)口汽車、鉆石、葡萄酒、乳品，約1/2的進(jìn)口化妝品、醫(yī)藥品、醫(yī)療器械，超過60%的進(jìn)口服飾，70%以上的進(jìn)口手表等，經(jīng)由上海口岸轉(zhuǎn)發(fā)。

以2021年上海工業(yè)細(xì)分領(lǐng)域營業(yè)收入占全國比重來衡量上海在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈中的位置來看，金地威新產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，營業(yè)收入占全國比重超過5%的有7大細(xì)分領(lǐng)域，分別是設(shè)備修理、汽車制造、煙草制品、通用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、儀器儀表和專用設(shè)備。這7大領(lǐng)域營業(yè)收入占上海全部工業(yè)營收比重的23.7%。

在上海靜態(tài)管控的防疫政策下，這些領(lǐng)域中的許多中間環(huán)節(jié)生產(chǎn)受到極大制約，對(duì)整體產(chǎn)業(yè)鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成嚴(yán)重影響。

“2022市場(chǎng)信心調(diào)研”結(jié)果顯示，疫情加重企業(yè)生存壓力，61%的企業(yè)用戶認(rèn)為2022年總體經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)走勢(shì)不樂觀或者比較不樂觀，占比最高，其次為開發(fā)商與運(yùn)營商，有34%認(rèn)為比較不樂觀，25%認(rèn)為不樂觀，合計(jì)占59%。

2021年中國汽車總生產(chǎn)量中，上海占11%。 金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長，原上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司總經(jīng)理葛培健表示，在汽車零部件方面，全球前十大零部件集團(tuán)有9家的中國總部駐扎在上海，上海及其周邊不僅存在大量關(guān)鍵零部件供應(yīng)商，還聚集了研發(fā)/生產(chǎn)/銷售等產(chǎn)業(yè)全鏈條，此次上海疫情對(duì)全國汽車供應(yīng)鏈的沖擊較大，產(chǎn)業(yè)外溢的可能性不容忽視。

集成電路產(chǎn)業(yè)同樣如此。上海集成電路產(chǎn)業(yè)已形成了集設(shè)計(jì)、制造、封測(cè)、材料、裝備及其他配套和服務(wù)于一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈，是國內(nèi)集成電路產(chǎn)業(yè)鏈最為完整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最均衡的城市。如果疫情持續(xù)，物流及集成電路面板/整機(jī)/半導(dǎo)體材料供應(yīng)短缺也必然會(huì)讓行業(yè)蒙上“缺芯”的陰霾。

2022年4月16日，上海市經(jīng)信委出臺(tái)“白名單”，準(zhǔn)許666家企業(yè)重新開工。從企業(yè)名單來看，產(chǎn)業(yè)覆蓋集成電路、汽車制造、裝備制造、生物醫(yī)藥等重點(diǎn)行業(yè)。

名單中數(shù)量最多的是汽車及配套企業(yè)，占比37%；醫(yī)療衛(wèi)生企業(yè)占比29%，排名第三的是半導(dǎo)體行業(yè)，占比13%。此外，鋼鐵、化工、裝備制造、電力電氣、食品等行業(yè)也有相當(dāng)數(shù)量企業(yè)進(jìn)入白名單。

根據(jù)上海市經(jīng)信委主任在新聞發(fā)布會(huì)上公布的數(shù)據(jù)，上海全市9000多家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，已復(fù)工4400多家，占比接近50%。但中小企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)率還偏低，餐飲、文娛及維修、檢測(cè)、物流等生產(chǎn)性服務(wù)領(lǐng)域受疫情影響很大。據(jù)調(diào)查，全市“專精特新”中小企業(yè)中，通過線下或線上方式維持生產(chǎn)經(jīng)營的約占65%，其中，線下封閉生產(chǎn)的僅占15%。

如果以截至2021年12月20日上海企業(yè)累計(jì)達(dá)267.24萬戶的數(shù)量計(jì)，已復(fù)工復(fù)產(chǎn)的比例可能更低。

據(jù)清華大學(xué)、北京大學(xué)聯(lián)合開展了對(duì)995家中小企業(yè)受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響的情況及訴求的問卷調(diào)查顯示：超過三分之二的被調(diào)查企業(yè)現(xiàn)金流撐不過2個(gè)月，85%的企業(yè)撐不過3個(gè)月。 

近三成受訪企業(yè)表示疫情對(duì)營業(yè)收入的影響將在50%以上。近半數(shù)企業(yè)表示今年?duì)I收至少下降20%。疫情過后，中小企業(yè)需要相當(dāng)長一段時(shí)間療傷，地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)必將受到影響。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要承載地。金地威新產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量預(yù)計(jì)超過12.5萬億元，同比增長20%以上。經(jīng)濟(jì)總量五年里增長了近1倍；完成規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值超3.1萬億元，占全市規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值的80%以上；實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)企業(yè)利潤總額近2642億元，占全市規(guī)上工業(yè)企業(yè)利潤的84%；

上?？偯娣e近170平方公里的40個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.8萬億元，工業(yè)總產(chǎn)值超9000億元。全市2.6%的土地面積占比創(chuàng)造了約23%的工業(yè)產(chǎn)值。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是科技創(chuàng)新型企業(yè)聚集地。上海45.5%的獨(dú)角獸企業(yè)、58.3%的潛在獨(dú)角獸企業(yè)的“落腳點(diǎn)”選擇在各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)比單純的辦公樓和商業(yè)綜合體更適合成長性、科技型、創(chuàng)新型企業(yè)生存發(fā)展。

疫情下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了大廠吃緊、中小微茍活、外企謀撤的現(xiàn)象。

如臺(tái)積電，在松江郊區(qū)有一家大型半導(dǎo)體工廠，主要負(fù)責(zé)8寸晶圓代工，其重要性與南京廠以及正在規(guī)劃中的美國亞利桑那州廠一樣重要，是全球布局至關(guān)重要的一環(huán)，目前部分員工居家辦公，部分員工則實(shí)行了廠房和宿舍“兩點(diǎn)一線”的閉環(huán)管理；新昇半導(dǎo)體也在“封控”前夕匆忙組織了近400人的隊(duì)伍，在3月28日凌晨進(jìn)入公司，維系了工廠生產(chǎn)所需的基本人力。

私營企業(yè)中某家為汽車整車廠商提供工藝裝備、智能信息裝備的企業(yè)，在嘉定和浦東有兩個(gè)工廠，嘉定工廠從3月14日開始閉廠生產(chǎn)，浦東工廠從3月21日開始閉廠生產(chǎn)。

原先工廠采用的是兩班倒模式，閉廠期間留了一班人，相當(dāng)于產(chǎn)能利用率為50%。當(dāng)時(shí)儲(chǔ)備的鋼材、輔料（比如潤滑油、冷卻液、導(dǎo)軌油、刀具等）庫存有1個(gè)月，這些材料在生產(chǎn)過程中是有一定損耗的，如今損耗完了，面臨得不到補(bǔ)充的困境。

外資方面，疫情期間，日本領(lǐng)事館致上海市政府的信，提出了在滬11000名企業(yè)的困境，以及表達(dá)了對(duì)撤資潮有可能發(fā)生的擔(dān)憂。

越南出口產(chǎn)品上不僅與蘇州形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)，同時(shí)疊加的復(fù)工問題，很可能促使電子信息供應(yīng)鏈上的外企轉(zhuǎn)向越南。

上海日本工商俱樂部調(diào)查顯示，日企開工率在30%以下的占比超九成。歐盟中國商會(huì)調(diào)查顯示，23%的企業(yè)考慮將中國的投資轉(zhuǎn)移到其他國家。德國商會(huì)稱45%的企業(yè)計(jì)劃將位于上海的總部遷移往新加坡。

疫情爆發(fā)至今對(duì)企業(yè)的影響非常明顯，從園區(qū)產(chǎn)品配置來看，疫情下三大領(lǐng)域成為重點(diǎn)關(guān)注：

一是辦公物業(yè)傳統(tǒng)中央空調(diào)的消殺和新風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作。健康已經(jīng)成為了園區(qū)從設(shè)計(jì)到建造到運(yùn)營的一個(gè)重要考量。包括像整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃、單體的設(shè)計(jì)、空調(diào)和新風(fēng)垂直交通、商業(yè)配套等等，都需要做進(jìn)一步的改進(jìn)和提升。

二是園區(qū)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營成為企業(yè)必選項(xiàng)，疫情考驗(yàn)著園區(qū)的和服務(wù)的效率和專業(yè)程度。如協(xié)助園區(qū)企業(yè)推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)審批及政策申報(bào)；以園區(qū)為單位建立與政府對(duì)接的“專用通道”，解決企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)后的餐飲、住宿、通行證、核酸檢測(cè)服務(wù)等問題。

三是視頻會(huì)議室成為園區(qū)剛需，包括更快的網(wǎng)絡(luò)，更好的音頻攝像硬件。疫情對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的沖擊很大，同時(shí)也讓我們看到了諸多新興產(chǎn)業(yè)迸發(fā)光彩，包括像新一代信息技術(shù)、人工智能、線上的辦公會(huì)議、無人配送、線上教育遠(yuǎn)程醫(yī)療等等。

未來園區(qū)運(yùn)營的數(shù)字化進(jìn)程將會(huì)進(jìn)一步加快，這次疫情使得企業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)了在智慧園區(qū)方面投入的決心。未來會(huì)對(duì)新建的項(xiàng)目加大硬件的基礎(chǔ)設(shè)施的投入和軟性的服務(wù)，對(duì)已建成的項(xiàng)目不斷升級(jí)改造持續(xù)增強(qiáng)線上運(yùn)營服務(wù)。

相較于階段性的防疫，疫情真正對(duì)于企業(yè)的影響，更多是深層次的行為方式、組織方式以及企業(yè)信心。目前企業(yè)對(duì)辦公產(chǎn)品的選擇，對(duì)于規(guī)模排場(chǎng)、品質(zhì)情調(diào)的需求大幅減弱，當(dāng)下追求的是快速交付，以及遇到困難時(shí)的及時(shí)止損。

從產(chǎn)品配置來看，智能化園區(qū)以及客戶的精細(xì)化管理，未來的價(jià)值非常明顯。從運(yùn)營的角度來看，應(yīng)該做減法，把精力、時(shí)間和資源聚焦在一個(gè)點(diǎn)上才能做出差異化和價(jià)值，只有創(chuàng)造了獨(dú)特的價(jià)值，才能從客戶上換回對(duì)應(yīng)的回報(bào)。

隨著國家產(chǎn)業(yè)升級(jí)，新興產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的成長空間還是巨大的。如果REITs能夠成熟，將會(huì)讓整個(gè)行業(yè)的商業(yè)邏輯和市場(chǎng)局面發(fā)生重大變化，我們也期待政府的政策能夠早日落地。

疫情期間，上海出臺(tái)了《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》，給予了退稅減稅、降費(fèi)讓利、房租減免、財(cái)政補(bǔ)貼等宏觀上的幫助。對(duì)于企業(yè)和園區(qū)來說，打鐵還需自身強(qiáng)，需在本次疫情中思考未來的發(fā)展方向，為疫情結(jié)束后企業(yè)和園區(qū)的發(fā)展積蓄力量。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 疫中探市丨疫情催化產(chǎn)業(yè)園區(qū)變革