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作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
想要弄清公建配套的涉稅計(jì)算，可以逐次弄清楚下面這5個(gè)問題。
1、什么算是公建配套？
2、公建配套是否視同銷售、“三稅”計(jì)算中能夠成本抵扣？
3、公建配套成本分?jǐn)傇瓌t？能否提前預(yù)提？
01
什么算是公建配套
#案例1——開發(fā)商“登山哥”取得一塊300畝的住宅凈地，為了提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì)，又從相鄰商業(yè)體處購得土地5畝建造一社區(qū)活動(dòng)中心，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有，活動(dòng)中心無償為小區(qū)業(yè)主使用。登山哥認(rèn)為，該社區(qū)活動(dòng)中心是非盈利公共配套設(shè)施，在計(jì)算可售商品成本時(shí)，把社區(qū)活動(dòng)中心土地成本及建造成本800萬計(jì)入住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本，請問是否正確？
在分析這個(gè)問題前，我們先看一下，稅法關(guān)于共建配套的規(guī)定。
（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
案例中，不滿足所有權(quán)歸全體業(yè)主！故不得視為公建配套！
02
公配是否視同銷售、如何繳稅
有用戶留言：公共配套設(shè)施無償移交給政府，要不要視同銷售繳納增值稅？
案例2——登山哥在造建老年活動(dòng)中心時(shí)（明確屬于公建配套），取得了施工單位開具的增值稅專用發(fā)票一張，價(jià)款800萬元，稅款80萬元。
請問：此增值稅專票稅款80萬能否在銷售住宅項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行抵扣？該800萬建設(shè)成本是否可以在所得稅與土增稅中予以扣除？
1、根據(jù)《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：
房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征增值稅項(xiàng)目”，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。由此可知房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征收增值稅”的范疇。80萬進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣增值稅。
2、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定：
開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括公共配套設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。由此可知，該800萬建設(shè)成本可以在所得稅計(jì)算中予以扣除。
3、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，是計(jì)算土增稅的扣除項(xiàng)目。由此可知，與清算項(xiàng)目配套的公共配套設(shè)施成本，允許在土增稅清算中予以扣除。
03
公配成本分?jǐn)?、預(yù)提
案例3——某住宅項(xiàng)目分三期施工，一期、二期是住宅，三期是公建配套老年活動(dòng)中心，建成后歸業(yè)主集體所有，且無償使用。
目前該項(xiàng)目一期已符合土地增值稅清算條件，企業(yè)按要求對一期項(xiàng)目土地增值稅自行清算，并形成自查報(bào)告上報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核發(fā)現(xiàn)，活動(dòng)中心目前還未開工建設(shè)，但企業(yè)清算一期的土地增值稅時(shí)按三期分?jǐn)偪鄢嘶顒?dòng)中心的預(yù)算成本。
對此，企業(yè)認(rèn)為，活動(dòng)中心是住宅小區(qū)項(xiàng)目的公共配套設(shè)施，其成本屬于項(xiàng)目的共同成本費(fèi)用，應(yīng)按比例合理分?jǐn)?。請問企業(yè)的認(rèn)識(shí)正確嗎？
國稅發(fā)[2006]187號(hào)第四條“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”規(guī)定：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
國稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定： “公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用 。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承 諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！?/p>
可見，如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)是多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的，可以按照可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
由此可知，公共配套設(shè)施在“時(shí)間”“空間”的提前安排是有講究的?！皶r(shí)間”上盡量提前安排，案例中如安排在三期有可能面臨無法扣除的尷尬局面；“空間”上安排在增值額大的分期之中，這樣可能實(shí)現(xiàn)降低稅檔。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 徹底搞透“公建配套”的那些事！
