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    徹底搞透“公建配套”的那些事!

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    2021-09-24 14:08 6913 0 0
    公共配套設(shè)施在“時間”“空間”的提前安排是有講究的。

    作者:陽新芽

    來源:投拓狗日記(ID:ziguanshidai)

    想要弄清公建配套的涉稅計算,可以逐次弄清楚下面這5個問題。

    1、什么算是公建配套?

    2、公建配套是否視同銷售、“三稅”計算中能夠成本抵扣?

    3、公建配套成本分?jǐn)傇瓌t?能否提前預(yù)提?

    01

    什么算是公建配套

    #案例1——開發(fā)商“登山哥”取得一塊300畝的住宅凈地,為了提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì),又從相鄰商業(yè)體處購得土地5畝建造一社區(qū)活動中心,產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有,活動中心無償為小區(qū)業(yè)主使用。登山哥認(rèn)為,該社區(qū)活動中心是非盈利公共配套設(shè)施,在計算可售商品成本時,把社區(qū)活動中心土地成本及建造成本800萬計入住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本,請問是否正確?

    在分析這個問題前,我們先看一下,稅法關(guān)于共建配套的規(guī)定。

    (國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定:企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進(jìn)行處理: 

    1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

    2、屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

    案例中,不滿足所有權(quán)歸全體業(yè)主!故不得視為公建配套!

    02

    公配是否視同銷售、如何繳稅

    有用戶留言:公共配套設(shè)施無償移交給政府,要不要視同銷售繳納增值稅?


    案例2——登山哥在造建老年活動中心時(明確屬于公建配套),取得了施工單位開具的增值稅專用發(fā)票一張,價款800萬元,稅款80萬元。

    請問:此增值稅專票稅款80萬能否在銷售住宅項目時進(jìn)行抵扣?該800萬建設(shè)成本是否可以在所得稅與土增稅中予以扣除?

    1、根據(jù)《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定:

    房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為,不視同銷售,屬于“不征增值稅項目”,相應(yīng)的進(jìn)項稅可以抵扣。由此可知房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為,不視同銷售,屬于“不征收增值稅”的范疇。80萬進(jìn)項稅可抵扣增值稅。

    2、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定:

    開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括公共配套設(shè)施費(fèi),是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。由此可知,該800萬建設(shè)成本可以在所得稅計算中予以扣除。

    3、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定:

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,是計算土增稅的扣除項目。由此可知,與清算項目配套的公共配套設(shè)施成本,允許在土增稅清算中予以扣除。

    03

    公配成本分?jǐn)偂㈩A(yù)提

    案例3——某住宅項目分三期施工,一期、二期是住宅,三期是公建配套老年活動中心,建成后歸業(yè)主集體所有,且無償使用。

    目前該項目一期已符合土地增值稅清算條件,企業(yè)按要求對一期項目土地增值稅自行清算,并形成自查報告上報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核發(fā)現(xiàn),活動中心目前還未開工建設(shè),但企業(yè)清算一期的土地增值稅時按三期分?jǐn)偪鄢嘶顒又行牡念A(yù)算成本。

    對此,企業(yè)認(rèn)為,活動中心是住宅小區(qū)項目的公共配套設(shè)施,其成本屬于項目的共同成本費(fèi)用,應(yīng)按比例合理分?jǐn)?。請問企業(yè)的認(rèn)識正確嗎?

    國稅發(fā)[2006]187號第四條“土地增值稅的扣除項目”規(guī)定:屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計算確定清算項目的扣除金額。

    國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定: “公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用 。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承 諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。”

    可見,如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)是多個(或分期)項目共同發(fā)生的,可以按照可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

    由此可知,公共配套設(shè)施在“時間”“空間”的提前安排是有講究的?!皶r間”上盡量提前安排,案例中如安排在三期有可能面臨無法扣除的尷尬局面;“空間”上安排在增值額大的分期之中,這樣可能實(shí)現(xiàn)降低稅檔。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 徹底搞透“公建配套”的那些事!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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