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作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
想要弄清公建配套的涉稅計算，可以逐次弄清楚下面這5個問題。
1、什么算是公建配套？
2、公建配套是否視同銷售、“三稅”計算中能夠成本抵扣？
3、公建配套成本分?jǐn)傇瓌t？能否提前預(yù)提？
01
什么算是公建配套
#案例1——開發(fā)商“登山哥”取得一塊300畝的住宅凈地，為了提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì)，又從相鄰商業(yè)體處購得土地5畝建造一社區(qū)活動中心，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有，活動中心無償為小區(qū)業(yè)主使用。登山哥認(rèn)為，該社區(qū)活動中心是非盈利公共配套設(shè)施，在計算可售商品成本時，把社區(qū)活動中心土地成本及建造成本800萬計入住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本，請問是否正確？
在分析這個問題前，我們先看一下，稅法關(guān)于共建配套的規(guī)定。
（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
案例中，不滿足所有權(quán)歸全體業(yè)主！故不得視為公建配套！
02
公配是否視同銷售、如何繳稅
有用戶留言：公共配套設(shè)施無償移交給政府，要不要視同銷售繳納增值稅？
案例2——登山哥在造建老年活動中心時（明確屬于公建配套），取得了施工單位開具的增值稅專用發(fā)票一張，價款800萬元，稅款80萬元。
請問：此增值稅專票稅款80萬能否在銷售住宅項目時進(jìn)行抵扣？該800萬建設(shè)成本是否可以在所得稅與土增稅中予以扣除？
1、根據(jù)《營改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：
房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征增值稅項目”，相應(yīng)的進(jìn)項稅可以抵扣。由此可知房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征收增值稅”的范疇。80萬進(jìn)項稅可抵扣增值稅。
2、《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定：
開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出包括公共配套設(shè)施費(fèi)，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。由此可知，該800萬建設(shè)成本可以在所得稅計算中予以扣除。
3、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，是計算土增稅的扣除項目。由此可知，與清算項目配套的公共配套設(shè)施成本，允許在土增稅清算中予以扣除。
03
公配成本分?jǐn)偂㈩A(yù)提
案例3——某住宅項目分三期施工，一期、二期是住宅，三期是公建配套老年活動中心，建成后歸業(yè)主集體所有，且無償使用。
目前該項目一期已符合土地增值稅清算條件，企業(yè)按要求對一期項目土地增值稅自行清算，并形成自查報告上報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)審核發(fā)現(xiàn)，活動中心目前還未開工建設(shè)，但企業(yè)清算一期的土地增值稅時按三期分?jǐn)偪鄢嘶顒又行牡念A(yù)算成本。
對此，企業(yè)認(rèn)為，活動中心是住宅小區(qū)項目的公共配套設(shè)施，其成本屬于項目的共同成本費(fèi)用，應(yīng)按比例合理分?jǐn)?。請問企業(yè)的認(rèn)識正確嗎？
國稅發(fā)[2006]187號第四條“土地增值稅的扣除項目”規(guī)定：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定： “公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用 。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承 諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。”
可見，如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)是多個（或分期）項目共同發(fā)生的，可以按照可售建筑面積占比法或其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
由此可知，公共配套設(shè)施在“時間”“空間”的提前安排是有講究的?！皶r間”上盡量提前安排，案例中如安排在三期有可能面臨無法扣除的尷尬局面；“空間”上安排在增值額大的分期之中，這樣可能實(shí)現(xiàn)降低稅檔。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 徹底搞透“公建配套”的那些事！
