作者：DealingMatrix

來源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）

閩系房企最近頻頻被提及，每家都要被拉出來做下“深度體檢”。今天雷猴君與大家探討一下“喜提熱搜”的禹洲地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“禹洲”）。

5月25日，標(biāo)普表示應(yīng)發(fā)行人要求，撤銷禹洲的“B+”長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和該公司高級(jí)無抵押票據(jù)的“B+”長期發(fā)行評(píng)級(jí)。評(píng)級(jí)撤銷時(shí)，該公司的展望為“負(fù)面”。

在地產(chǎn)界，標(biāo)普撤銷評(píng)級(jí)的情況并不多見，市場上對(duì)禹洲地產(chǎn)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)發(fā)起關(guān)注。

在債市大佬看來，禹洲的運(yùn)營能力值得肯定。但是也在去年年底分析了公司不受待見的原因，并表示“權(quán)益才是未來的利潤”。

DM查債通-小道消息

在岸債券方面：

禹洲是通過廈門禹洲鴻途地產(chǎn)開發(fā)有限公司來發(fā)行在岸債券。

在今年還未有發(fā)行在岸債券。

目前，共有流通中人民幣債券6筆，當(dāng)前存續(xù)94.90億元，今年待付本金利息36.73億元。

在岸債券情況

在DM上可以查詢到禹洲的近5年的在岸債券償債情況。2021年同樣是禹洲償債的高峰期，代償本金30億元，利息4.6億元。

近5年在岸債券償債情況

離岸債券方面：

今年禹洲目前有發(fā)行了兩只美元債。1月份發(fā)行一只規(guī)模是6.45億，票息是7.375，期限為6年的美元債；2月發(fā)行一只規(guī)模是4億，票息是7.7，期限為5年的美元債。

目前，禹洲共有13筆離岸債券，當(dāng)前存續(xù)55.15億美元，今年有1筆余額為2億美元的離岸債到期。

禹洲離岸債情況

綜合來看，禹洲回售和到期兌付的壓力一般，自今年至2026年，平均每年的償債壓力在66.90億人民幣，其后債務(wù)壓力明顯減小。

美元債行情：

在美元債行情中，DM有一項(xiàng)重要的指標(biāo)來判斷其成交活躍性，此指標(biāo)為流動(dòng)性指標(biāo)。流動(dòng)性指標(biāo)得分從1至5，1分代表流動(dòng)性最好，5分代表流動(dòng)性最困難。

禹洲的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對(duì)照行情，如下表所示：

禹洲美元債成交行情（5月27日紐約16:00價(jià)）

禹洲的美元債的流動(dòng)性均不錯(cuò)。

據(jù)DM專欄的BONDINSIGHT報(bào)道，5月27日，禹洲2026年到期7.375%美元債經(jīng)歷明顯波動(dòng)，IHS凈參考價(jià)5月26日從90.0877美分下滑3.11%至87.2825美分，單日收益率上行34.13bps。

“禹洲地產(chǎn)7.375 2020-01-13”凈價(jià)圖

在岸債券行情：

近一個(gè)月來，廈門禹洲鴻途地產(chǎn)開發(fā)有限公司流通中在岸債券的歷史成交量第一為“19禹洲01”，成交量為3.83億元。

近一個(gè)月在岸債券成交前五排行榜

在DM查債通的歷史成交板塊，可實(shí)時(shí)跟進(jìn)不同經(jīng)紀(jì)商成交行情，并可選擇不同成交維度進(jìn)行對(duì)比分析。

在疫情期間，多家房企被卷入“降級(jí)”的漩渦，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)紛紛下調(diào)房企評(píng)級(jí)，包括泛?？毓?、富力、泰禾、禹洲等。

在今年4月份，穆迪與標(biāo)普均對(duì)禹洲給出負(fù)面的評(píng)級(jí)展望。

穆迪認(rèn)為，在未來12至18個(gè)月內(nèi)，禹洲地產(chǎn)的債務(wù)杠桿率或會(huì)由去年的35.8％，增加至45％至50％的水平。

雖然在5月25日，標(biāo)普撤銷了對(duì)禹洲的評(píng)級(jí)，但其在4月份也對(duì)禹洲做出了評(píng)估分析。

標(biāo)普認(rèn)為，禹洲地產(chǎn)的去杠桿化前景仍不明朗，原因是該公司在未合并的合資企業(yè)中有著廣泛的敞口，而且由于未確認(rèn)銷售有限，收入增長可能會(huì)放緩。

標(biāo)普估計(jì)，2019年禹洲地產(chǎn)的合并比率約為30%，遠(yuǎn)低于標(biāo)普此前預(yù)期的65%以上。因此，盡管銷售額以更高的速度增長，但2019年的收入下降了4%。

國內(nèi)評(píng)級(jí)中，2019年6月，東方金誠對(duì)禹洲評(píng)級(jí)為AA+，展望為穩(wěn)定。

東方金誠認(rèn)為，公司在建和擬建項(xiàng)目后續(xù)投資資金金額較大，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策環(huán)境下，面臨一定的投融資壓力；

公司對(duì)合營和聯(lián)營企業(yè)的擔(dān)保金額較大，存在一定代償風(fēng)險(xiǎn)。

禹洲在全國共有65個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目著重分布在二線城市。

一線城市有7個(gè)項(xiàng)目，具體分布數(shù)量為上海5個(gè)，北京2個(gè)；

二線城市共有45個(gè)項(xiàng)目，排名前三的是合肥11個(gè)、廈門8個(gè)、蘇州7個(gè)；

三/四線城市共有13個(gè)項(xiàng)目，排名前三的是唐山3個(gè)；漳州3個(gè)，揚(yáng)州2個(gè)。

項(xiàng)目存量分布地圖

禹洲的項(xiàng)目數(shù)量不足70個(gè)，在房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)屬寒磣，公司的部分項(xiàng)目位于三四線城市，面臨一定的去化壓力。

DM終端數(shù)據(jù)及時(shí)整理出禹洲發(fā)布的企業(yè)銷售月度數(shù)據(jù)。包括：銷售金額、銷售面積、銷售均價(jià)，并且數(shù)據(jù)同比變化和行業(yè)排名一目了然。

近5年禹洲銷售金額變化圖

今年的銷售金額為199.89億元，同比增長23.86%，行業(yè)排名第32；

銷售面積為126.65億元，同比增長19.05%，行業(yè)排名第32；

銷售均價(jià)為15783元每平，行業(yè)排名第49。

銷售金額月度數(shù)據(jù)

從月度銷售數(shù)據(jù)看，由于疫情原因，今年2月份是禹洲的銷售低谷，4月份直竄至96.27億元，同比增長87.41%。

與閩系擠進(jìn)派系的房企相比，禹洲的三駕馬車“量要跟上、盈利要保證、負(fù)債比例要控制”努力在尋求平衡點(diǎn)，其行業(yè)內(nèi)的綜合排名也一直在50名左右徘徊。

據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從今年1月到5月份至今，禹洲總拿地金額為38.41億元。

禹洲今年均是從二線城市拿地，且物業(yè)類型都是住宅。

其中，無錫27.37億元，蘇州9.6億元，成都1.44億元。

同作為閩系房企，禹洲地產(chǎn)的風(fēng)格比較迥異。在早期并沒有高負(fù)債大舉擴(kuò)張，這一情況在2017年，禹州地產(chǎn)發(fā)出千億規(guī)模的口號(hào)后開始改變。

近5年禹洲新增拿地面積

2018年，禹洲地產(chǎn)并新增了土地儲(chǔ)備843.75萬平方米，同比增長355.80%。但是在2018年禹洲全年銷售額560.03億元，并沒有達(dá)成全年600億元的目標(biāo)。

2019年禹洲在拿地上持續(xù)發(fā)力，在合肥、成都以高于100%的溢價(jià)拿下地塊，躍升成為當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢?。高溢價(jià)拿地后續(xù)的變現(xiàn)也挑戰(zhàn)公司的運(yùn)營能力。

銷售數(shù)據(jù)方面：

2019年全口徑合同銷售金額751.2億元，同比增長34.1%，還未邁進(jìn)千億門檻；

毛利潤為60.92億元，同比下降18.42%；

毛利率26.2%，同比降低4.5pts；

核心凈利潤19.0%，同比增長4.9pts；

禹洲盈利增速放緩，毛利率低于行業(yè)平均值，對(duì)于實(shí)現(xiàn)千億房企，實(shí)屬要為之捏把汗。

貨幣資產(chǎn)方面：

2019年底資產(chǎn)凈額287.27億元，流動(dòng)資產(chǎn)凈額44.945億元；

總資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債748.51億元，非流動(dòng)負(fù)債總額428.55億元；

現(xiàn)金及銀行結(jié)余為335.11億元，其中受限現(xiàn)金61.02億元；

償債能力方面：

2019年年底，現(xiàn)金短債比2.33，同比增長30.5%；

長短期債務(wù)比2.65，同比增長59.8%；

平均融資成本為7.12%。

在今年前4個(gè)月，禹洲實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額為199.89億元，累計(jì)的認(rèn)購未簽約人民幣4.9億元。

今年禹洲仍然堅(jiān)定向千億的目標(biāo)發(fā)起沖刺，禹洲創(chuàng)始人林龍安信心滿滿，雷猴君也會(huì)持續(xù)關(guān)注。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 2020沖刺千億，禹洲的能力配得上野心嗎？