時(shí)隔一年，全面降準(zhǔn)又來了！為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降。
作者：黃博文
來源：地產(chǎn)黃老邪（ID:DCHLX1）
為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，7月9日，央行宣布將于2021年7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，本次釋放資金總量大概在萬億以上。嚴(yán)重依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)，看到這萬億資金怎能不心動(dòng)呢？但開發(fā)商們可不能盲目樂觀，大水漫灌的時(shí)代早已過去，現(xiàn)階段修煉企業(yè)內(nèi)功才是王道。本次降準(zhǔn)源起于前兩天召開的國常會(huì)。7月7日，總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議決定：針對(duì)大宗商品價(jià)格上漲對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的影響，要在堅(jiān)持不搞大水漫灌的基礎(chǔ)上，保持貨幣穩(wěn)定性、增強(qiáng)有效性，適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降。兩天之后，降準(zhǔn)消息落地。想要明白本次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成什么樣的影響，必須要明白為什么要在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上降準(zhǔn)。最近半年，中國的居民消費(fèi)指數(shù)出現(xiàn)了重大問題。例如6月份，居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比增長1.1%，和國家制定的3%的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。6月份除一些硬性支付的消費(fèi)之外，幾乎所有的自主消費(fèi)領(lǐng)域，也就是民生消費(fèi)領(lǐng)域都出現(xiàn)了全面下跌。也就是說除了不得不承擔(dān)的漲價(jià)，中國居民其他可選擇的消費(fèi)領(lǐng)域出現(xiàn)了全面萎縮。造成這種情況有兩方面的原因，第一，老百姓沒錢了；第二，后疫情時(shí)代的報(bào)復(fù)性消費(fèi)之后，大家都不敢花錢了。過度通脹絕不是好事，但CPI過低，物價(jià)不溫和上漲，人們就會(huì)傾向于保有貨幣，社會(huì)的各項(xiàng)投資與消費(fèi)就會(huì)趨于萎縮，久而久之，社會(huì)就業(yè)崗位就會(huì)減少，工資水平也會(huì)下滑。因此，要保持3%的通脹率，政府必須在CPI過低時(shí)向經(jīng)濟(jì)體注入貨幣，來維持貨幣平衡，降準(zhǔn)就是一個(gè)非常重要的工具。可以說，本次降準(zhǔn)的主因，并不是國家在可憐步履維艱的房地產(chǎn)行業(yè)，試圖以刺激地產(chǎn)的形式拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。降準(zhǔn)的執(zhí)行細(xì)則也在強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持。不要忘了，今年兩會(huì)的關(guān)鍵詞之一就是“不以房地產(chǎn)作為短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)手段”，“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)也會(huì)毫無疑問地堅(jiān)決執(zhí)行。2.降準(zhǔn)并非“空歡喜”,中小房企如何抓住降準(zhǔn)“紅利”？
降準(zhǔn)對(duì)于實(shí)體行業(yè)、股市當(dāng)然是利好的，同時(shí)也大概率對(duì)樓市有帶動(dòng)作用。因?yàn)榻禍?zhǔn)意味著利率有所降低，資金更加充裕，企業(yè)成本下降，投資更加主動(dòng)，消費(fèi)更加積極。但這萬億資金是不是能為地產(chǎn)行業(yè)注入一劑強(qiáng)心針？對(duì)于不同的利益主體來說，答案顯然是不同的。理論上，降準(zhǔn)釋放了貨幣流動(dòng)性，樓市將直接受益于房貸，因?yàn)槟瓿醯摹皟傻兰t線”政策所造成的房貸放款難、放款慢問題可能會(huì)得到改善。另外，降準(zhǔn)使銀行的貸款總量增加，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也有望回落。但這也只是理論上的推測(cè)，降準(zhǔn)主要目的是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是小微企業(yè)，監(jiān)管層對(duì)于消費(fèi)貸、經(jīng)營貸流入樓市進(jìn)行檢查，防范資金違規(guī)流入樓市。此外，“三道紅線”政策仍在執(zhí)行，紅線不放開，融資成本再低，企業(yè)也只能望梅止渴。相關(guān)專家也指出，降準(zhǔn)之后，央行仍將通過MPA考核、窗口指導(dǎo)等方式，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的引導(dǎo)和約束，確保降準(zhǔn)釋放的資金流向國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。所以，降準(zhǔn)資金將很難流向房地產(chǎn)市場。黃老邪認(rèn)為，此次降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成以下影響：1.降準(zhǔn)只能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來有限的利好，甚至部分利好只是心理上的利好，切忌過于樂觀；2.當(dāng)下一線城市樓市被嚴(yán)厲打壓，不具備上漲空間，本次降準(zhǔn)更利好于房價(jià)漲幅偏低的二線、強(qiáng)三線城市樓市；3.本次降準(zhǔn)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)只能帶來短期影響，不能夸大降準(zhǔn)所能影響的時(shí)間維度；4.此次降準(zhǔn)有利于從融資角度，緩解由于原材料成本上漲給地產(chǎn)企業(yè)所帶來的壓力5.降準(zhǔn)不是趨勢(shì)性的行為，“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)；6.畢竟銀行更有錢了，更有利于融資創(chuàng)新能力強(qiáng)的房企，例如與國企合作，與產(chǎn)企合作，對(duì)接基金等。由博志成發(fā)起建立的G50董事長俱樂部、F100董事長俱樂部、IP100董事長俱樂部，都是致力于房地產(chǎn)企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展、鏈接資源的優(yōu)秀平臺(tái)。另外，此次降準(zhǔn)對(duì)不同區(qū)域、不同類型房企影響不同，因此黃老邪也建議中小房企根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)，融資創(chuàng)新能力進(jìn)行思考，量體裁衣進(jìn)行決策。更重要的是，每個(gè)企業(yè)都要有應(yīng)對(duì)相關(guān)政策出臺(tái)的快速研討、快速反應(yīng)的機(jī)制。通過此次應(yīng)對(duì)降準(zhǔn)的契機(jī)，在企業(yè)內(nèi)部形成思考、討論的機(jī)制，鍛煉企業(yè)研究內(nèi)功。G50作為會(huì)員企業(yè)的智囊?guī)?，針?duì)本次央行全面降準(zhǔn)，G50董事長俱樂部秘書處和專委會(huì)第一時(shí)間征詢了G50多位專家的意見：
G50戰(zhàn)略運(yùn)營專家 廖魯江：
1.降準(zhǔn)釋放一萬億，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)利好，對(duì)于房地產(chǎn)談不上利好。
①2021年的上半年，M2的增速其實(shí)一直是在下降的，貨幣政策處于趨緊狀態(tài)，我認(rèn)為這是一次適應(yīng)性的調(diào)整，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)來說是一個(gè)刺激措施，更好的釋放流動(dòng)性，利好中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
②對(duì)于房地產(chǎn)仍然是保持著總量平衡，不會(huì)增加資金量：a.針對(duì)房企的三道紅線政策繼續(xù)執(zhí)行；b.銀行開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款的上限還是存在；c.各地的拍地的熱度還是比較高，根據(jù)三穩(wěn)政策導(dǎo)向，拍地資金的來源仍會(huì)是重點(diǎn)檢查對(duì)象。
2.對(duì)于房地產(chǎn)下半年形勢(shì)，不要被一萬億現(xiàn)象迷惑，需保持謹(jǐn)慎的悲觀，狠抓現(xiàn)金流，安全生存是第一位的。
①抓好現(xiàn)金流，保證企業(yè)現(xiàn)金流的順暢，我覺得是下半年房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先要解決的問題。
②不要被一萬億現(xiàn)象迷惑，總體上對(duì)市場對(duì)于資金面應(yīng)保持相對(duì)悲觀的心態(tài)，這樣才能做到安全第一。
③對(duì)于下半年市場的形勢(shì)，建議是保持謹(jǐn)慎的悲觀。目前地價(jià)的上漲幅度并沒有完全反映在銷售上，在市場端，我覺得很快會(huì)進(jìn)入一段多空博弈期，這樣如果現(xiàn)金流出現(xiàn)問題的話會(huì)很危險(xiǎn)。所以還是那句話，在下半年，我覺得房企的安全生存是第一位的。
G50戰(zhàn)略規(guī)劃專家 張修楓：
1.意料之中，疫情+國際形勢(shì)雙重壓力下，國家一定是采用“強(qiáng)心劑”來刺激經(jīng)濟(jì)的；
2.今年以來從集中供地到嚴(yán)控地產(chǎn)融資，其實(shí)都是在為“放水”做準(zhǔn)備。但前幾次的控制效果都甚微，所以2020年來加大了房地產(chǎn)調(diào)控的力度，希望能夠扎緊籬笆再放水，地產(chǎn)同行不要忽視國家在這方面的決心，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)暴露出的問題已經(jīng)觸及到金融體系的安全性問題了，前期在地產(chǎn)和金融方面做了很多鋪墊的政策而且觀察了效果之后，這次才這么放水的，因此地產(chǎn)企業(yè)不要掉以輕心，以為國家是要放松房地產(chǎn)調(diào)控了；
3.對(duì)于后市的判斷：短期內(nèi)偏謹(jǐn)慎，貨幣寬松政策的前提肯定是宏觀經(jīng)濟(jì)遇到困難了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困難也可能會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，對(duì)于銷售不利，而且放水后是否會(huì)引起房地產(chǎn)下游供應(yīng)鏈成本的上漲？值得房地產(chǎn)公司關(guān)注警惕；中長期保持樂觀，還是要相信我們國家對(duì)于經(jīng)濟(jì)的掌控力，而且當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，最終房地產(chǎn)仍然會(huì)受益；
1. 房企能否受益于本次降準(zhǔn)，取決于企業(yè)自身融資創(chuàng)新、融資渠道、融資工具運(yùn)用、上下游配合的能力。
2. 流動(dòng)性最終會(huì)釋放到終端市場，包括一手房與二手房市場。房企應(yīng)圍繞相對(duì)有優(yōu)勢(shì)的城市，特別人口流入的城市，優(yōu)質(zhì)的地段和有品質(zhì)的房產(chǎn)，具體的項(xiàng)目才會(huì)享受到這一波紅利。
降準(zhǔn)只是一時(shí)的利好，但融資問題卻是中小房企永恒的痛。行業(yè)“馬太效應(yīng)”，在很大程度也體現(xiàn)在融資上，規(guī)模房企與國企成為金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)的客戶爭搶對(duì)象，由此繼續(xù)引起強(qiáng)主體融資成本的降低，而中小房企卻只能無奈地接受越來越高的融資成本。中小房企如何對(duì)抗融資的“馬太效應(yīng)”，黃老邪認(rèn)為應(yīng)采取“全員融資”策略。所謂的“全員融資”，不是所有員工都跑去借錢，而是思考如何從投資、運(yùn)營、工程、銷售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及其他方面提升企業(yè)資金的使用效率與價(jià)值。如何使全員融資在企業(yè)內(nèi)部落地，有以下六大策略：首先企業(yè)要知道融資不只是代表著借錢，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對(duì)外部資金的動(dòng)作，都可以看做是融資的動(dòng)作。這也是泛融資的概念而不是傳統(tǒng)融資的概念。首先在狹義的融資體系方面，一定要建設(shè)好融資的規(guī)模、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、決策流程等體系和機(jī)制，打?qū)嵒A(chǔ)。廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運(yùn)營體系，然后打通投融產(chǎn)銷，建立高效的經(jīng)營節(jié)奏控制體系。如果做不到這些，企業(yè)有可能出現(xiàn)過于依賴財(cái)務(wù)性杠桿的現(xiàn)象，增加企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。團(tuán)隊(duì)保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢，而是所有的人都要為融資做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值，所有的員工都要為自有資金的使用效率的提升來做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值。首先企業(yè)要在銷售端去發(fā)力，從某個(gè)角度來說，銷售也是做融資的，只是錢不是從銀行去融，而是從業(yè)主以及準(zhǔn)業(yè)主的手中去融，這種銷售回款使用起來最沒有風(fēng)險(xiǎn)，而且還不用去還。投資也可以看做是在做融資，比如進(jìn)入了一個(gè)庫存低，未來去化率快的城市可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。同時(shí)投資部門與其他企業(yè)和政府合作，用少量資金撬動(dòng)了一個(gè)大項(xiàng)目，也可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。此外，工程部門把施工進(jìn)度管理好，盡快達(dá)到預(yù)售條件、招采部門建立完備的供應(yīng)商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。因此，每一個(gè)部門的每一個(gè)員工的每一個(gè)動(dòng)作，在為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，一定也在為公司的自有資金快速周轉(zhuǎn)在創(chuàng)造價(jià)值，這才是全員融資。如果投資部門進(jìn)入了一個(gè)未來兩三年內(nèi)都供需失衡的一個(gè)城市，后面的團(tuán)隊(duì)再怎么努力，也會(huì)對(duì)資金造成積壓，降低整個(gè)公司的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度，資金的周轉(zhuǎn)速度。因此進(jìn)對(duì)了城市拿對(duì)了地，就相當(dāng)于是為企業(yè)融資。包括銷售的定價(jià)策略，產(chǎn)品定位是不是精準(zhǔn)？是不是按照快速去化的策略來定位的？營銷過程中的推廣的策略是否有彈性？是不是能快速的應(yīng)對(duì)市場的不確定性？如果具備這些條件，單項(xiàng)目的融資策略就有了一個(gè)重要的支撐點(diǎn)。單項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)就是早開盤，快簽約，加快后續(xù)建設(shè)速度，適度控制支出，以此來降低項(xiàng)目對(duì)資金的占用，來加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉(zhuǎn)效率與價(jià)值。但高周轉(zhuǎn)不等同于低品質(zhì)，而是把產(chǎn)品高質(zhì)量的要求放在建造標(biāo)準(zhǔn)上去，放在產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化上去，放在客戶的敏感點(diǎn)分析和精準(zhǔn)的定位上去。收購兼并跟合作，它本身也就是一種融資的，做杠桿的一種重要渠道或者是方式方法。5.團(tuán)隊(duì)配置與激勵(lì)方式一個(gè)項(xiàng)目一定要有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)，尤其是操盤手或項(xiàng)目總，項(xiàng)目總的好壞在很大程度上決定著這個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而決定了對(duì)資金的占用程度。另外，企業(yè)在設(shè)立激勵(lì)機(jī)制與跟投方式的時(shí)候，一定要把資金的使用效率和周轉(zhuǎn)速度作為一個(gè)重要的指標(biāo)。好的激勵(lì)機(jī)制與跟投機(jī)制，其實(shí)就是一個(gè)好的融資方案。多項(xiàng)目策略只有一個(gè)，那就是平衡資金降低峰值。每一個(gè)項(xiàng)目都有量、價(jià)、節(jié)奏三個(gè)重要指標(biāo)，把多項(xiàng)目的三個(gè)指標(biāo)來綜合平衡，多項(xiàng)目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯(cuò)峰，以此來減少對(duì)外部資金的依賴和對(duì)自有資金的占?jí)?，這是多項(xiàng)目融資的重要的策略。五、優(yōu)化節(jié)奏、調(diào)整結(jié)構(gòu)所謂優(yōu)化節(jié)奏，其中之一就是優(yōu)化投融產(chǎn)銷的節(jié)奏。投融產(chǎn)銷的四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，越能降低資金的閑置和占?jí)?，這就相當(dāng)于融資。優(yōu)化結(jié)構(gòu)的第二個(gè)重要內(nèi)容是多年滾動(dòng)節(jié)奏，通過做三年滾動(dòng)經(jīng)營規(guī)劃，把經(jīng)營活動(dòng)串聯(lián)起來，合理調(diào)整資金的使用規(guī)模、使用時(shí)機(jī)，使用成本，在此基礎(chǔ)上提高資金的使用效率與價(jià)值。代建對(duì)自有資金的占?jí)汉苄。举|(zhì)上其實(shí)是品牌管理、產(chǎn)品，服務(wù)的輸出，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)作?，F(xiàn)在很多的大企業(yè)都專門成立了代建公司或者代建事業(yè)部，或者是重點(diǎn)在發(fā)力做代建。合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團(tuán)隊(duì)、體系、機(jī)制能管好合作項(xiàng)目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個(gè)很好的全員融資的破局方案。建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈，有利于企業(yè)去與政府去談地，能做到巧拿，而不是去拼地價(jià)硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時(shí)泛地產(chǎn)生態(tài)圈也可以幫助企業(yè)打造一種新的生活方式，利于銷售。博志成發(fā)起建立了IP100董事長俱樂部，目標(biāo)是匯集文旅、康養(yǎng)、生態(tài)等各領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)公司，去協(xié)助開發(fā)商打造新的生活方式，從而提高效率，降低成本。投資者生態(tài)圈其實(shí)就是外部事業(yè)合伙人?，F(xiàn)在很多房企都在與制造業(yè)企業(yè)或服務(wù)業(yè)企業(yè)合作，將他們富余的資金引流到房地產(chǎn)行業(yè)來。但首先要保證引入資金的安全，同時(shí)要有共贏多贏的心態(tài)。
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原標(biāo)題：
央行降準(zhǔn)！利好地產(chǎn)？
地產(chǎn)黃老邪 
