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作者:丁祖昱
來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
上半年,在穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)財政的支撐下,熱點城市加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng),刺激市場熱度上升,高價地頻出。房企競拍熱情在6月達(dá)到最高點,當(dāng)月全國重點城市超百輪競拍地塊數(shù)量達(dá)到58幅。
三季度以來,多地出臺收緊樓市調(diào)控政策、供地結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,疊加“三道紅線”融資新規(guī)的影響,9月份,土地市場熱度明顯下降,盡管成交規(guī)模有所回升,但成交均價明顯回落,溢價率已經(jīng)降至二季度以來新低。流拍率方面,隨著三四線成交占比的提升以及土拍熱度的下降,流拍地塊也更為常見,9土地流拍率升至9.3%,較上月增加3.2個百分點。與此同時,從競拍超百輪的高熱度地塊數(shù)量來看,7月以來競拍超百輪的土地數(shù)量逐月下降,8月和9月相較于6月更是“腰斬”。
從溢價率、流拍率、高競拍輪次地塊幅數(shù)、總價和單價榜單等指標(biāo)來看,9月份土地市場整體轉(zhuǎn)涼。接下來,鑒于中央嚴(yán)控地價房價,地方調(diào)控升級的大環(huán)境不會改變,優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑,但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度較強的上海、廣州依然值得關(guān)注。
溢價率降至今年4月以來新低
在多個城市大規(guī)模拍地的帶動下,9月全國土地成交量明顯回升,但成交均價卻出現(xiàn)回落,“三道紅線”融資新規(guī)下,房企拿地積極性有所回落,土地市場熱度明顯下調(diào)。
CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,9月的溢價率環(huán)比8月下降1個百分點,降至15.2%,并創(chuàng)下今年4月以來新低。
圖:全國土地市場經(jīng)營性用地溢價率走勢圖

數(shù)據(jù)來源:CRIC
從流拍率來看,9月CRIC重點監(jiān)測的城市土地流拍率升至9.3%,較上月增加3.2個百分點,無人競拍或未達(dá)底價而流拍的地塊占到五成。流拍的土地主要集中在中小城市,西安、長沙、鄭州等中西部二線城市也有不少地塊流拍。
圖:重點監(jiān)測城市的經(jīng)營性用地流拍率走勢圖

數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
盡管9月土地成交量大幅上升,但房企競拍積極性卻有所降低,高輪次競拍土地數(shù)量持續(xù)下滑。
CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,9月份超百輪競拍地塊僅有29幅,較6月百輪競拍地塊數(shù)量腰斬,這也是自6月峰值之后超百輪競拍的地塊數(shù)量連續(xù)3個月下滑??傮w來看,溢價率走低與高競拍輪次地塊數(shù)量減少保持一致,9月份反映土拍整體熱度的指標(biāo)均明顯下滑。
圖:重點城市超百輪競拍地塊數(shù)量變化走勢

數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
長三角各城市仍然是房企競爭的主戰(zhàn)場。超百輪競拍地塊中長三角城市就占了27宗,占全國的占比超過九成,其余的2幅地塊分別位于成都和石家莊。
具體從高競拍地塊分布城市來看,長三角城市寧波依然占比最高,29宗超百輪競拍地塊中寧波占了6宗,占比達(dá)21%。盡管經(jīng)歷了樓市調(diào)控,但房企在寧波競爭依然較為激烈,究其原因主要是因為近期郊縣熱點板塊推地頻率提升,以9月份為例,具有規(guī)劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連掛牌多宗地塊,預(yù)計10月份寧波的競拍熱度還將延續(xù)。
縱向?qū)Ρ葋砜矗鼛讉€月寧波優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯減少。以6月為例,寧波有16幅超百輪地塊成交,并且地塊多以主城核心區(qū)地塊為主,城市地價屢破新高,優(yōu)質(zhì)地塊的數(shù)量在近三個月來減少近63%。
不僅是寧波,嘉興、臺州、金華、無錫等城市的超百輪競拍土地均有不同程度的減少,原因很大程度上與供地數(shù)量和質(zhì)量明顯降低有關(guān)。
圖:9月份超百輪競拍成交地塊城市分布

9月土地成交價格全面回落
優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)減少的情況下,9月成交總價榜呈現(xiàn)全面下滑趨勢,其中入榜門檻環(huán)比下滑幅度接近2成。具體來看,9月總價最高地塊位于北京,成交總價達(dá)69.78億元,創(chuàng)下了石景山區(qū)年內(nèi)成交總價最高紀(jì)錄;門檻地塊是廈門島內(nèi)湖里區(qū),地塊最終由中駿以最高限價33億元競得,溢價率25%。
9月成交總價最高的10宗地分別來自9個城市,較為分散,意味著熱點城市土地供應(yīng)中優(yōu)質(zhì)土地的比例進(jìn)一步減少。
表:9月全國城市經(jīng)營性土地成交總價排行榜

從全國單價榜單來看,由于供地質(zhì)量明顯下滑也出現(xiàn)了全面回落的現(xiàn)象,其中9月入榜門檻較上月下滑了9%,榜首也下跌了15%。
具體來看,單價最高地塊為上海北外灘核心區(qū)的稀缺含宅地塊,土地價值極高,最終由恒大以51000元/平方米的價格競得,溢價率11%;門檻地塊位于廣州越秀區(qū),平均樓板價為26030元/平方米。
表:9月全國城市經(jīng)營性土地成交單價排行榜

優(yōu)質(zhì)地塊比例將進(jìn)一步下滑
總的來看,從溢價率、流拍率、高競拍輪次地塊幅數(shù)、總價和單價榜單等指標(biāo)來看,9月份土地市場整體轉(zhuǎn)涼。接下來,鑒于中央嚴(yán)控地價房價,地方調(diào)控升級的大環(huán)境不會改變,優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,從9月土地掛牌數(shù)據(jù)來看,起拍樓面價超過3萬元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有6宗,上海涉及4宗,廣州涉及2宗。中西部二線城市成為供應(yīng)主力,南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量。
土地質(zhì)量明顯降低的同時,高單價、高輪次競拍、高溢價等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會繼續(xù)下滑。
盡管如此,從掛牌供應(yīng)的角度來看,10月仍然有不少城市值得關(guān)注。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度依舊較強的上海、廣州依然值得關(guān)注。
具體城市來看,寧波和廣州高品質(zhì)地塊較多,優(yōu)質(zhì)地塊(總價超10億或起拍樓板價超1萬元/平方米的地塊)幅數(shù)分別為12和10塊。寧波遙遙領(lǐng)先主要是由于寧波地價在二季度上漲迅速,并且本月供地集中在中心城市江北區(qū)和鄞州區(qū),出讓底價大都超過1萬元/平方米,優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量遙遙領(lǐng)先。
上海、東莞、重慶、成都、杭州、無錫、濟南也有多宗優(yōu)質(zhì)地塊值得關(guān)注。上海優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)幅數(shù)達(dá)到了8宗,楊浦東外灘、靜安天目社區(qū)兩地塊起拍樓板價均超5萬元/平方米,尤其是東外灘的定海社區(qū)D1-5地塊起拍樓板價高達(dá)6.2萬元/平方米,已經(jīng)接近7月份龍光競得的一街之隔的土地的成交價65440元/平方米,除此之外,浦東北蔡、三林板塊也有優(yōu)質(zhì)舊改地塊出讓,起拍價均在4萬元/平方米以上。
不過在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高、同時熱度也比較高的城市,建議還需仔細(xì)測算拿地成本,避免后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險。
此外,那些供地規(guī)模較大的西安、長沙等中西部二線城市也值得關(guān)注,尤其是具有規(guī)劃利好的近郊板塊,在板塊供求符合投資預(yù)期的情況下,相比開發(fā)限制嚴(yán)格、土拍競爭激烈的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊而言,或許反而能獲得更高的投資收益。

數(shù)據(jù)來源:CRIC
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原標(biāo)題: 9月土拍熱度回落,“量增質(zhì)降”下這些地塊值得關(guān)注!