在多個(gè)城市大規(guī)模拍地的帶動(dòng)下，9月全國(guó)土地成交量明顯回升，但成交均價(jià)卻出現(xiàn)回落，“三道紅線”融資新規(guī)下，房企拿地積極性有所回落，土地市場(chǎng)熱度明顯下調(diào)。 

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月的溢價(jià)率環(huán)比8月下降1個(gè)百分點(diǎn)，降至15.2%，并創(chuàng)下今年4月以來(lái)新低。

圖：全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

從流拍率來(lái)看，9月CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市土地流拍率升至9.3%，較上月增加3.2個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)人競(jìng)拍或未達(dá)底價(jià)而流拍的地塊占到五成。流拍的土地主要集中在中小城市，西安、長(zhǎng)沙、鄭州等中西部二線城市也有不少地塊流拍。

圖：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的經(jīng)營(yíng)性用地流拍率走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

盡管9月土地成交量大幅上升，但房企競(jìng)拍積極性卻有所降低，高輪次競(jìng)拍土地?cái)?shù)量持續(xù)下滑。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月份超百輪競(jìng)拍地塊僅有29幅，較6月百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量腰斬，這也是自6月峰值之后超百輪競(jìng)拍的地塊數(shù)量連續(xù)3個(gè)月下滑?？傮w來(lái)看，溢價(jià)率走低與高競(jìng)拍輪次地塊數(shù)量減少保持一致，9月份反映土拍整體熱度的指標(biāo)均明顯下滑。

圖：重點(diǎn)城市超百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量變化走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

長(zhǎng)三角各城市仍然是房企競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。超百輪競(jìng)拍地塊中長(zhǎng)三角城市就占了27宗，占全國(guó)的占比超過(guò)九成，其余的2幅地塊分別位于成都和石家莊。 

具體從高競(jìng)拍地塊分布城市來(lái)看，長(zhǎng)三角城市寧波依然占比最高，29宗超百輪競(jìng)拍地塊中寧波占了6宗，占比達(dá)21%。盡管經(jīng)歷了樓市調(diào)控，但房企在寧波競(jìng)爭(zhēng)依然較為激烈，究其原因主要是因?yàn)榻诮伎h熱點(diǎn)板塊推地頻率提升，以9月份為例，具有規(guī)劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連掛牌多宗地塊，預(yù)計(jì)10月份寧波的競(jìng)拍熱度還將延續(xù)。 

縱向?qū)Ρ葋?lái)看，近幾個(gè)月寧波優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯減少。以6月為例，寧波有16幅超百輪地塊成交，并且地塊多以主城核心區(qū)地塊為主，城市地價(jià)屢破新高，優(yōu)質(zhì)地塊的數(shù)量在近三個(gè)月來(lái)減少近63%。

不僅是寧波，嘉興、臺(tái)州、金華、無(wú)錫等城市的超百輪競(jìng)拍土地均有不同程度的減少，原因很大程度上與供地?cái)?shù)量和質(zhì)量明顯降低有關(guān)。

圖：9月份超百輪競(jìng)拍成交地塊城市分布

優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)減少的情況下，9月成交總價(jià)榜呈現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)，其中入榜門檻環(huán)比下滑幅度接近2成。具體來(lái)看，9月總價(jià)最高地塊位于北京，成交總價(jià)達(dá)69.78億元，創(chuàng)下了石景山區(qū)年內(nèi)成交總價(jià)最高紀(jì)錄；門檻地塊是廈門島內(nèi)湖里區(qū)，地塊最終由中駿以最高限價(jià)33億元競(jìng)得，溢價(jià)率25%。 

9月成交總價(jià)最高的10宗地分別來(lái)自9個(gè)城市，較為分散，意味著熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)中優(yōu)質(zhì)土地的比例進(jìn)一步減少。

表：9月全國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)排行榜

從全國(guó)單價(jià)榜單來(lái)看，由于供地質(zhì)量明顯下滑也出現(xiàn)了全面回落的現(xiàn)象，其中9月入榜門檻較上月下滑了9%，榜首也下跌了15%。 

具體來(lái)看，單價(jià)最高地塊為上海北外灘核心區(qū)的稀缺含宅地塊，土地價(jià)值極高，最終由恒大以51000元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率11%；門檻地塊位于廣州越秀區(qū)，平均樓板價(jià)為26030元/平方米。

表：9月全國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交單價(jià)排行榜

總的來(lái)看，從溢價(jià)率、流拍率、高競(jìng)拍輪次地塊幅數(shù)、總價(jià)和單價(jià)榜單等指標(biāo)來(lái)看，9月份土地市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)涼。接下來(lái)，鑒于中央嚴(yán)控地價(jià)房?jī)r(jià)，地方調(diào)控升級(jí)的大環(huán)境不會(huì)改變，優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從9月土地掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看，起拍樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗。中西部二線城市成為供應(yīng)主力，南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量。

土地質(zhì)量明顯降低的同時(shí)，高單價(jià)、高輪次競(jìng)拍、高溢價(jià)等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會(huì)繼續(xù)下滑。 

盡管如此，從掛牌供應(yīng)的角度來(lái)看，10月仍然有不少城市值得關(guān)注。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度依舊較強(qiáng)的上海、廣州依然值得關(guān)注。 

具體城市來(lái)看，寧波和廣州高品質(zhì)地塊較多，優(yōu)質(zhì)地塊（總價(jià)超10億或起拍樓板價(jià)超1萬(wàn)元/平方米的地塊）幅數(shù)分別為12和10塊。寧波遙遙領(lǐng)先主要是由于寧波地價(jià)在二季度上漲迅速，并且本月供地集中在中心城市江北區(qū)和鄞州區(qū)，出讓底價(jià)大都超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量遙遙領(lǐng)先。 

上海、東莞、重慶、成都、杭州、無(wú)錫、濟(jì)南也有多宗優(yōu)質(zhì)地塊值得關(guān)注。上海優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)幅數(shù)達(dá)到了8宗，楊浦東外灘、靜安天目社區(qū)兩地塊起拍樓板價(jià)均超5萬(wàn)元/平方米，尤其是東外灘的定海社區(qū)D1-5地塊起拍樓板價(jià)高達(dá)6.2萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)接近7月份龍光競(jìng)得的一街之隔的土地的成交價(jià)65440元/平方米，除此之外，浦東北蔡、三林板塊也有優(yōu)質(zhì)舊改地塊出讓，起拍價(jià)均在4萬(wàn)元/平方米以上。 

不過(guò)在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高、同時(shí)熱度也比較高的城市，建議還需仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。 

此外，那些供地規(guī)模較大的西安、長(zhǎng)沙等中西部二線城市也值得關(guān)注，尤其是具有規(guī)劃利好的近郊板塊，在板塊供求符合投資預(yù)期的情況下，相比開(kāi)發(fā)限制嚴(yán)格、土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC