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作者:觀點地產新媒體
來源:觀點(ID:guandianweixin)
他是個足球迷,尤其是梅西球迷。北京時間周日上午的美洲杯決賽,迪馬利亞單刀挑射攻破巴西的球門,換來阿根廷時隔28年久違的國際大賽冠軍獎杯。
陳勁松眼里,卻只有從德國世界杯首秀到如今包攬美洲杯金球獎、金靴獎并圓夢的“梅老板”:“太勵志了。”
周一凌晨則迎來歐洲杯決賽,這真是種幸福的負擔。他決定打破作息規(guī)律,3點半起床收看賽事,“居然自己就醒了。比賽不看還是可惜,蠻精彩的?!?/p>
最終,主場作戰(zhàn)的英格蘭在點球大戰(zhàn)中以2-3憾負意大利。他余興未盡,還在朋友圈參與了索斯蓋特安排19歲小將薩卡主罰第5球的話題討論。
他說,這是出于對生活的熱愛,熱愛才會干這事。王石曾給他推薦一本書,介紹了數(shù)種提高生活質量的方法,最后兩種分別是有自己的愛好,以及始終對生活保持愛心。
短暫休整后,當天他從珠海橫琴趕回深圳羅湖商務中心,和我們會面。橫琴新區(qū)是世聯(lián)行擬遷的新注冊地,遷址被解釋為珠海與深圳雙總部發(fā)展需要。近一年以來,陳勁松有相當一部分時間里都在珠海度過。
“這些(采訪)問題我還是做了準備的?!彼谔峋V上密密麻麻做滿了標注,開始與我們聊起房地產政策和市場。
“10年前我說三十年為一世而道更,現(xiàn)在到40年了,于是就得更加嚴厲。”
作為學者型企業(yè)家,多年以來陳勁松一直向市場傳遞自己的理性分析和辛辣點評,試圖激發(fā)房地產行業(yè)的嚴肅思考。
這一次他分享了對“十四五規(guī)劃”學習的心得體會,認為政策管控已令房地產開發(fā)轉向長周期模式,REITs和共有產權成為轉型的工具,用地指標應跨省調劑等。
這些心得,后來被他歸納為2035年中國不動產行業(yè)的“十大預判”。
而世聯(lián)行堅信,所謂的機遇,實則是規(guī)律所帶來的。
結構性
他當時認為,從1979年到2009年,前三十年的大道理都應該變了,而在新的三十年間,頭十年國內主要依靠土地財政的舊模式應對新危機。
“新的模式,我預計在2019年到2029年將全部誕生?!敝劣谌绾窝信形磥淼囊?guī)則,他援引了招商銀行原行長馬蔚華經(jīng)常說的那句:不知未來者,無以評判當下;不知世界者,無以理解中國;不知宏觀者,無以處理微觀。
十九大報告提出“房住不炒”定位,令陳勁松感到房地產提前步入了新時代。他對報告進行深入研讀后,意識到住房基本制度開始完全不同,“增長速度已經(jīng)不再是主要發(fā)展目標”。
時至如今,三道紅線、五檔貸款管理、集中供地等調控政策相繼出臺,令房地產行業(yè)面臨劇變。在陳勁松看來,這種劇變背后有著必然性。
“道更”的客觀因素包括,中國從全面城市化進入到新階段,包括重點城市群化、全面城市化總量已經(jīng)完成。
“總量的城市化基本是適配的,現(xiàn)在只不過是結構性問題,房地產要調結構?!?/p>
結構性問題的外在表現(xiàn),包括主要城市面臨用地指標困境,全國土地拍賣格局也從過往大約500個城市收縮至50個,進一步導致部分城市過熱。三道紅線,土地兩集中政策,便由此誕生。
陳勁松提高分貝,重申調結構是必須的,而且很早就應該落實。而現(xiàn)階段應該做的事,是改變原先省內調節(jié)用地指標的做法,實行省際調節(jié)。
這也是他所總結的“十大趨勢”中,涉及土地的重要預測。由于省內經(jīng)濟不平衡使得建設用地在省內調節(jié)已產生作用,但省際不同的經(jīng)濟結構又弱化了這種作用。為守住18億畝耕地紅線,用地指標的跨省調劑是必要的,有助于提升土地資源配置效率,避免浪費。
實際上,重慶市原市長黃奇帆于2019年亦曾指,過去土地供應東西南北中是逆向供應的,越是中小城市土地供應越寬松。要降房價、控制房價,就要在高房價的地區(qū)增加城市土地的供應。
黃奇帆當時預計,今后十幾年國家會在城市土地價位上會根據(jù)“產業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產業(yè)走、土地跟著人口和產業(yè)走”的原則來供應土地。在這過程中,土地并非一步到位,但可以預支一部分土地,采取“爬行釘住”的做法。
“第七次人口普查結果都出來了,干嘛還在省內調節(jié)呢?”陳勁松覺得,十四五規(guī)劃已經(jīng)指明方向,要重點發(fā)展城市群,這是房地產的歸途。“重點城市群就那些,而且也是這些地方的房價漲。我們的分配機制未來就要按市場來進行。”
他轉而建議,在全國范圍內調節(jié)用地指標,將指標傾斜深圳等供應稀缺城市,通過大系統(tǒng)合理解決房價問題,這必須由中央出面統(tǒng)籌協(xié)調。
其次是為解決住房問題實行市場、計劃雙軌制時,陳勁松同樣認為,要貫徹十四五的共有產權、強保障、有利租賃等理念,也需要因地制宜地調節(jié)建設指標。
“共有產權,它肯定是在主要城市群,年輕人多的地方,而不是全國統(tǒng)一鋪開。”
他對此總結,十四五規(guī)劃就是指明城市群、主要城市、房價上漲城市、人口流入城市,“我們必須那樣干”。
“城市群”概念4年前被十九大提及時,陳勁松已敏銳地意識到城市群協(xié)調戰(zhàn)略的大勢已定,但他發(fā)現(xiàn)政策一直“憋著”,大灣區(qū)內部還沒有做到“統(tǒng)一協(xié)調”。協(xié)調就是產業(yè)轉移、人口轉移等,在大城市間、城市群內更自由、更有效的流動。
故而他提出另一種預測:城市群內置業(yè)將取消限制。具體而言,城市群內各城市互認社保、醫(yī)保、購房資格,取消行政區(qū)域性限制。
“惠州把指標賣給深圳,在深圳工作的人去惠州居住依然能享受保障,這就是城市群。”
陳勁松笑著說,事實上,調控房價的效果已經(jīng)很顯著,“如果不這么調,深圳(房價)早就超香港了”。尤其是過去一兩年,調控政策之嚴厲前所未有,抓的都是命門:斷流通,控制金融,壓制賣方。
他給“房住不炒”的建議,除了用地指標調劑及城市群協(xié)調,還包括提高“炒房”成本,以及提供均等公共服務等。
盡管堅持認為由于門檻高、流通性低、貸款壓力等客觀條件存在,與全球其它地區(qū)相比國內樓市并不存在“短炒”行為,但陳勁松承認,持有房產成本過低導致了中期的投機。比如深圳,第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計,過去十年間全市房價漲幅達3.7倍。
“房地產稅推出尚有難度,容易打錯人,落地成本也特別高?!笨紤]到房地產稅在全國范圍內遏制住宅價格的作用可能有限,他認為可以學習加拿大、澳洲等地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗,推廣征收房屋空置稅。
外界對空置稅的討論并非首次。
過去數(shù)年很多地區(qū)變成“睡城”,有數(shù)據(jù)稱,國內的住房空置率或達到20%。住建部原副部長仇保興曾指,房地產稅應分類進行,率先出臺能夠精準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅。黃奇帆也曾表示,如果空置稅的稅率能達到3%,就可以徹底杜絕炒房。
陳勁松認為,空置稅不應限制在住宅,無論什么類型的房子,工業(yè)、商辦用途還是第幾套住宅,超出一定時間的“空置”就要繳稅?!胺孔邮菫榱俗〉木托校凑荒茏壬??!?/p>
部分工業(yè)區(qū)及非核心地段的其它項目,同樣存在空置、浪費及人氣不足等問題。這反映了城市空間包容性與規(guī)劃滯后的矛盾,嚴厲管制和沒有人氣的矛盾,以及職住不平衡的矛盾。他認為,城市的“病癥”與規(guī)劃較為剛性有關,應適度放開城市用地性質的“兼容度”。
“工業(yè)、商業(yè)用地的性質需要高度包容性,只要不是純住宅,我們都應該包容?!彼枥L著包容性的場景:“人家項目上面是研發(fā),中間有組裝間,下面開商場、展廳,旁邊再賣咖啡,這個城市不就活躍了嗎?”
另一種建議則針對醫(yī)療、教育等準公共產品。以名校為例,陳勁松分析,名校的本質即師資力量強大,只要實行名師、名校長輪換制度,資源一旦開始流轉,“學區(qū)房”概念便隨之作古。
他預判,公立學校的名校概念,將通過充分供應、均等分配兩種路徑弱化,其中教師的跨?!岸ㄆ诹鲃又啤睂⑹墙鉀Q教育資源配置不均衡的選項之一。實際上,現(xiàn)階段上海、北京、西安等城市已計劃或啟動試點中小學教師輪崗制,未來有望繼續(xù)擴大范圍。
而視角切換至開發(fā)商,土地兩集中政策將供應納入全國管控范圍,它們過往無序拿地的行為也將被限制。在控制供應的同時,土地出讓條件要求競配建自持面積,導致開發(fā)商自持物業(yè)的比例快速上升。
“自持物業(yè)”被陳勁松視作標志性的變化,它的出現(xiàn)反過來要求房地產從短周期轉向長周期。這同樣也符合十四五規(guī)劃提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉住房制度的發(fā)展方向,更何況2021年政府工作報告中,還對保障性住房及長租公寓著墨了較多。
多主體供應不止于土地招拍掛,其它還包括國務院就集體土地建設保障性租賃住房,深圳等城市也計劃允許商業(yè)用地改住宅。
但這衍生了新的問題,長時間自持會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力,原先企業(yè)對租賃業(yè)務重視度不高,租賃價格不高,利潤無法覆蓋融資成本。陳勁松直言,到現(xiàn)在大家都算不過賬,還在找出路,發(fā)展租賃業(yè)務動力不大也主要源于此。
突破這一瓶頸的關鍵在于,租賃住房行業(yè)需要實現(xiàn)閉環(huán)。包括允許集體土地發(fā)行REITs,商改住部分經(jīng)核定后轉變?yōu)楣灿挟a權房,以由國家持有部分股權形式代替地價補交。共有產權房若要流通,則需建立“封閉的市場”,與商品房市場嚴格區(qū)分。
“未來某個時期什么方式能給這個行業(yè)提供幫助?我覺得就是這幾個,租賃資本化打開,REITs打開。”
規(guī)律
中國房地產是一個從無到有逐漸發(fā)展起來的市場,正因如此,探索、試錯是必然的過程。陳勁松偏好讀人文、國外規(guī)律性的書,知世界、宏觀及未來,對比不同的成熟市場的發(fā)展歷程讓他有很多反思和判斷。
比如參考日本、韓國及美國的經(jīng)驗,讓他感到中國未來城鎮(zhèn)化并非三四線的城鎮(zhèn)化,而是大都市圈化;香港“公屋富戶”政策,為內地區(qū)分保障房與商品房提供借鑒;日本實行七十年教師輪崗制,則是“教育平權”的典型案例。
在他看來,所謂“競爭力”即跟上時代的要求,而時代正在發(fā)生變化,“我建議大家,第一是要學十四五規(guī)劃,第二要看《新聞聯(lián)播》。”
他將開發(fā)商感到的焦慮分兩種,前者是發(fā)展的焦慮,出路是學習十四五規(guī)劃,原先賺快錢的時代已經(jīng)過去,企業(yè)需要重新定位。這是時代風格的轉變,房地產開發(fā)行業(yè)將從“強復制、高周轉”轉向“重資產、長周期”,REITs這將是模式轉換的支撐工具。
后者則是債務的焦慮,主要集中在債務杠桿較高的企業(yè)群體。他告誡,行業(yè)原先賺的是人口紅利、城市化紅利,以及快速復制周轉的錢,并不是全靠本事。如今大家需及時止損,心態(tài)要調整過來。
隨著國內的城市化進入城市群階段,陳勁松認為,發(fā)展機會并不亞于以前。只要深耕,趟出新時期的任何一條路,企業(yè)便會再迎來快速發(fā)展。
世聯(lián)行過去的發(fā)展未嘗不是在趟一條路,中間亦經(jīng)歷不少探索。
“我們一直在一手樓(代理)前線,最先感知到市場的變化?!标悇潘苫貞?,所以世聯(lián)行較早地在探討資產運營層面的做法,諸如長租公寓、辦公空間及金融等都有涉足,他形容為“中國式轉型”。
轉型之初的設想、構建都是極美好的,世聯(lián)行此后代理業(yè)務規(guī)模受到挑戰(zhàn),新業(yè)務遲遲未形成增長點。陳勁松回望過去,得出的結論是:探索早了,膽子大了。
以紅璞公寓為例,世聯(lián)行并未預見到需重整很多樓宇,后者需要支付巨大成本;以及未預測到會計制度改變,導致上市公司層面出現(xiàn)虧損。
去年4月,世聯(lián)行曾就2017-2019年資產運營服務業(yè)務的營收為正、毛利為負一事回應深交所。其中提及,租賃成本按會計準則規(guī)定的直線法核算入賬,租賃期的前半部分分攤入賬的租賃成本比合同實際支付租金高,導致項目運營前期賬面租賃成本較高。
去年7月,世聯(lián)行引入大橫琴集團,主動向“大交易+大資管”業(yè)務聚焦。陳勁松說,過去所付出的代價是值得的,促使世聯(lián)回歸初心,重新回到輕資產服務:“我們本來就是一個輕資產公司。”
付出代價并非沒有收獲,世聯(lián)行至少取得了兩方面經(jīng)驗,這多少令陳勁松感到欣慰。
其一是長租公寓系統(tǒng)運營的經(jīng)驗,只要公寓一上規(guī)模,消防、裝修等問題必然層出不迭,過往積累的經(jīng)驗便能派上用場。他很快補充:“我們做輕資產運營就是不斷完善系統(tǒng),不斷積累經(jīng)驗,希望為將來大規(guī)模的出租服務?!?/p>
其二則是大資管的運營經(jīng)驗?!百Y產”即未來不斷產生效益的投入,廣義來說,城市廣場、場館展廳、公共設施等等都可以產生有形或無形的效益。這同樣貼合世聯(lián)行所提的“初心”:挖掘資產的價值,降低運營的成本。
陳勁松介紹,世聯(lián)行在深圳有管理羅湖區(qū)桂園街道辦項目,該項目最早于2018年簽約,由世聯(lián)行及紅璞公寓負責項目改造、運營工作。除此以外,今年大資管業(yè)務也逐漸擴大至濟南高新區(qū)等地。他相信,明年公司在這方面將有很好的案例誕生。
“關鍵不能太急?!彼非蟮氖茄驖u進的發(fā)展:“就怕步子邁得太快,一下陷入到里面。就像羅湖市民服務中心,我們試試怎么運營,這樣的代價就很小?!?/p>
或許數(shù)年的轉型一度令陳勁松感到困惑,但這并沒有使他停在當下,反而讓他更相信資管時代的到來會愈來愈快。對于世聯(lián)行,他希望堅定地摸清方向后就要有耐心,所謂的機遇,是規(guī)律所帶來的。
再提及目標時,他已顯得淡然而輕松:“我們不想后發(fā)先至,也沒那本事。我們慢慢來,就解決痛點?!庇袝r候,慢一點反而會比較快。
以下是觀點地產新媒體對世聯(lián)行聯(lián)席董事長陳勁松的部分采訪實錄:
觀點地產新媒體:三道紅線、土地兩集中等政策深刻影響行業(yè),對于行業(yè)的變化有什么感想?未來房地產應該怎么發(fā)展?
陳勁松:這是必然發(fā)生的,中國房地產發(fā)生必要性的轉移。10年前我說三十年為一世而道更,我們都遠遠過了30年,現(xiàn)在到40年了,本來已經(jīng)更都沒更,現(xiàn)在就得更加嚴厲。
道更幾個必然轉變的客觀因素,包括中國從全面城市化開始進入到新階段,重點的城市群化,全面城市化的總量已經(jīng)完成。現(xiàn)在只不過是結構問題,房地產要調結構。
比如說用地指標還按照每個省報的原則來放,人口增長快的省怎么辦,人口凈流入多的地區(qū)怎么辦?所以現(xiàn)在是結構性問題。建議人口增長不高的地區(qū)就別放那么多用地指標了,把用地指標給人口多的。
另外一個就是土地政策,原先是全中國大概接近500個城市土地都賣得好,現(xiàn)在基本上收縮到50個城市,這些城市也是房價、地價比較貴的地方,怎么辦?那就三道紅線、土地兩集中。
土地兩集中是一種暫時的辦法,但深刻影響著這個行業(yè)了,企業(yè)就必須得轉變。我們發(fā)現(xiàn)土地兩集最關鍵是自持物業(yè)快速提升,而且提升比例大,這是前所未有的,就客觀要求整個房地產從短周期變成長周期。
觀點地產新媒體:長周期對資金和運營的要求更高。
陳勁松:這是巨大的壓力。長周期自持,突然就出現(xiàn)了一個賣和租的問題。原先所有的企業(yè)對租不重視,而且也算不過賬。今年國家出臺一系列的辦法鼓勵租賃,到現(xiàn)在大家都算不過帳,還在找出路。整個房地產都得面對這些情況,它是必然發(fā)生的,那企業(yè)怎么辦?我的感覺就是好好學習十四五規(guī)劃。
房地產既然變成長周期,那你就應該關心長周期的事,政府明明白白告訴你的就是十四五規(guī)劃,在哪里發(fā)展,要解決什么問題,其實都說得挺清楚了。
觀點地產新媒體:十四五規(guī)劃具體將會帶來哪些變化?
陳勁松:十四五規(guī)劃關鍵詞之一,多主體供應。除了招拍掛,還有一些以前的自持物業(yè)可以改造??墒俏覀兛偸呛雎赃@件事,因為沒有一個標準的路徑,大家就覺得麻煩。
比如政策說得清清楚楚,以保障性和共有產權住宅解決城市新青年的居住問題。我們的新青年買房壓力太大了,強調保障房和共有產權房,解決新青年、新市民的居住問題,難道不應該天天追著這個探討嗎?比如拍了一塊自持地,能不能跟政府商量,改成共有產權房?現(xiàn)在REITs已經(jīng)放開到國有資產的保障用房,能不能把自持物業(yè)變成REITs?
我覺得這些都是必要做的,一定要重視十四五規(guī)劃。租賃這一塊,其實是整個行業(yè)需要閉環(huán)。每一步都要政府綜合來解決,今年是十四五規(guī)劃提出來的探索年,我認為未來三五年之內應該把這些東西都理順,這樣房地產依然是一個非常巨量的跟以前不一樣的行業(yè)。
觀點地產新媒體:發(fā)展城市群應該注意哪些方面的事項?
陳勁松:十四五規(guī)劃已經(jīng)告訴我們,重點發(fā)展城市群,而不是全國統(tǒng)一發(fā)展。重點城市群不就是幾個嗎?而且房價漲也就這些地方漲。有些房價繼續(xù)漲的城市,別調配用地了,有些用地不匹配的,這時候就需要調配了。誰能調配?只有國家。
我覺得共有產權、強保障、有利租賃,肯定都是集中在主要城市群,年輕人多的地方,而不是全國統(tǒng)一鋪開。貫徹十四五規(guī)劃要因地制宜,而我們的分配機制是按照省域、按照城市,而沒有按照真實需要。
城市群怎么理解?十四五規(guī)劃提出發(fā)展城市群,惠州、東莞跟深圳這么近,就可以承接深圳的保障房。
同時在深圳工作的人去到周邊城市依然能享受保障,社?;フJ,這樣才能算城市群。香港的房子有一半是保障房,只不過要排期。
觀點地產新媒體:熱點城市房價依然維持高位,除了多主體供應,還有哪些舉措可以控房價?
陳勁松:我們的調控政策從來沒有這么嚴厲過,抓的是命門。比如說斷流通,流通都斷了,哪還有炒房這事呢?不讓你買,還不讓你賣,然后門檻也提高,買房按揭門檻越來越高。然后就是控制金融,壓賣方。
跟全球其他地方比較起來,我們不叫炒樓。我們的最大的問題是持有房子沒成本,放著等升值,中期比如說拿深圳房持有5年翻一倍、兩倍。
而房產稅推出太難了,容易打錯人,落地成本特別高,比如甄別一套二套成本就很高。我認為要學學溫哥華、澳洲收空置稅,空置稅更科學、合理。只要保證房子是為了住的就行,反正不能坐等升值。這種做法加拿大做得很成熟,要打七寸。
第二個就是均服務,我覺得目前還沒調到位。就是學日本,老師在一個學校工作幾年之后就要調學校,不能老在一個學校。就把學校、學區(qū)均等化,這樣有利于公平。這樣一打亂,就沒有學區(qū)房的概念了。
公共服務要均等,公共服務最重要的就是醫(yī)院和學校。人民群眾日益增長的對醫(yī)療、教育的需求與不均等公共資源之間的矛盾,這是主要矛盾,要解決主要矛盾。
觀點地產新媒體:國家最近對住房問題也提了很多的解決思路,比如集體用地入市、執(zhí)行商改住等等,解決問題的核心關鍵是什么?
陳勁松:就是算不過賬,經(jīng)濟主體沒有動力,比如集體用地投資商沒動力;白領也沒啥動力,長期生活而沒有配套、交通遠怎么辦?必須突破動力問題,其實就是兩個,要能算得過帳,集體土地REITs必須開放,發(fā)REITs可能就算得過帳了。
另外一個就是商改住,賣共有產權房。商改住改租,企業(yè)已經(jīng)交了商業(yè)地價很多年,利息加起來已經(jīng)很高了,改造也需花費很多成本。而如果通過國家擁有一部分產權替代補交地價,剩下的就是共有產權,這樣企業(yè)就有動力了。所以關鍵是核定變成共有產權,國家持有一部分。
共有產權房如果再想賣,就建立第二市場,但只能賣給合資格的人。香港這一塊的政策可以借鑒,如果你有了微利房,想買商品房就必須把微利房賣給政府,政府再給排隊的人。
觀點地產新媒體:工業(yè)用地、商業(yè)用地在許多非核心空置率比較高,也是一種資源浪費,盤活起來也是類似思路?
陳勁松:工業(yè)用地、商業(yè)用地的性質,需要高度的包容性,我們判斷它的標準到底是什么?只要不是純住宅,我們都應該包容,人家項目上面是研發(fā),中間有一個組裝,下面開商場、展廳,旁邊再賣咖啡,這個城市不就活躍了嗎?
這個就是多元使用性質,只不過不允許純住宅。各個地區(qū)都有文化創(chuàng)意產業(yè)園,一般都加班到后半夜,不能住人怎么辦?這就是城市空間的包容性的矛盾和規(guī)劃滯后的矛盾,我覺得這必須得改。
我們要讓年輕人創(chuàng)業(yè)成本越低越好,創(chuàng)意就是大家聚集,一起碰撞出來的,這是活力的根本。我們現(xiàn)在的工業(yè)園和很多非核心地段空置率那么高,就是沒活力,開什么都開不出來。
現(xiàn)在看不止是三四線城市人氣不足的問題,可能一線城市的新區(qū)也存在人氣不足。所以就有兩個矛盾,第一是城市空間包容性與規(guī)劃嚴重滯后;第二是嚴厲管制和沒有人氣的矛盾;第三個矛盾是職住不平衡,帶來城市交通的擁堵。
觀點地產新媒體:買房資格越來越嚴格要求,但是對人才準入放得越來越寬,而且還實行補貼,這種現(xiàn)象如何看待?過程中有什么問題,應該如何解決?
陳勁松:關于人才房,很多問題需要厘清,比如補貼到單位是否公平,人才的定義是什么,以及人才分配到單位或個人以后再轉租怎么辦?
人才將人才房轉租,在香港稱作公屋富戶,是不允許的,這樣的話人才房需要騰出來調配給下一撥人。
觀點地產新媒體:世聯(lián)行近年來出現(xiàn)波動,您有哪些總結與感想?
陳勁松:我們一直在一手樓前線,對于一手樓的感知比較敏感。比如說這些年開發(fā)商樓盤在各地不斷復制,那么策劃本身的價值就打了折扣,所以就比較早地探討世聯(lián)行在新的形勢下關于資產運營方面的做法。
比如說公寓、辦公空間包括金融這方面的探索,我認為我們探索早了,這是第一,第二,膽子大了。
我們探討這些,認為付出代價是值得的,原因是重新回到初心,回到輕資產。而且取得了兩個方面的經(jīng)驗,一個是公寓運營的系統(tǒng)運營經(jīng)驗,這個是我們以前賣樓的時候沒有辦法得到的經(jīng)驗。其實只要一上量,這些事情必然發(fā)生,怎么辦?我們的這些經(jīng)驗就能用得上,做輕資產運營就是不斷積累系統(tǒng)、不斷積累經(jīng)驗,不斷積累痛點解決方案,希望為將來大規(guī)模的出租服務。
第二個是大資管,我們認為未來產生效益的投入就是資產。廣義上來說,包括城市廣場、場館展廳、公共設施等,都是產生有形或無形效益的。原先城市管理這些沒當資產,而是當成本管,符合政府的規(guī)定就行。實際上這是一個資產,給城市增加有形或無形收益的。
類似這些東西不是純物管概念,是一個資管概念。世聯(lián)行大交易的初心是,挖掘物業(yè)價值,節(jié)約交易成本,實際上資管同理。這就是我們的一個核心的價值觀。
觀點地產新媒體:資管會是世聯(lián)行新的競爭力嗎?
陳勁松:所謂競爭力就是跟上時代的要求,而時代正在發(fā)生巨大的變化,而且這種變化我們能從蛛絲馬跡上看到。
我們還是要服務到讓產業(yè)有活力,資產能夠發(fā)揮效力。資管這個時代到來的日子會愈來愈快。
我們也是慢慢來,不著急,堅定地摸清方向之后就要有耐心。所謂的機遇是規(guī)律帶給我們的機遇,而不是機會來了。抓機會世聯(lián)行是犯過錯誤的。
觀點地產新媒體:城市資管目前從業(yè)者眾,比如傳統(tǒng)四大行其實在退出,部分出售給萬物梁行,怎么看待這種變化?
陳勁松:五大行隨外資進,他們總部不在中國,因此對市場的服務不如國內部分物管公司,不夠接地氣,所以五大行基本走高端路線。他們現(xiàn)在退出,我覺得也有道理,因為現(xiàn)在賣出的價格也不錯。
競爭極為激烈在哪里?最主要是簡單的競爭特別激烈,狹義范圍的資管競爭激烈。在數(shù)字化時代,任何一個行業(yè)都要重構,資管也是這樣,關鍵是看我們能力。所以說我們爭取做能夠創(chuàng)造價值的企業(yè),以挖掘資產價值為主。
我們回頭看國際成熟的物業(yè)管理公司,最終分化成高端、中端、低端。低端就是社區(qū)化的,收的物業(yè)費很低;第二是專業(yè)化的,比如設施設備、安保清潔等等;再細分就是服務式公寓、寫字樓、商業(yè)。這些國外都經(jīng)歷過了,現(xiàn)在真正有名氣的物業(yè)公司就幾家,高端的是五大行,然后是一些本地的、商業(yè)類的、酒店類的企業(yè),這部分會多一些。
只能分工才能帶來真正的專業(yè)服務,當然也可以內部細分。物業(yè)管理是一個Forever,遠遠沒完,它不斷地演化。
觀點地產新媒體:現(xiàn)在開發(fā)商普遍有焦慮感,比較著急,您是否認同這種說法?
陳勁松:我覺得著急分兩種,一種是發(fā)展的焦慮,一種是債務的焦慮。發(fā)展的焦慮就要學習十四五規(guī)劃,不要按照原來的思路賺快錢,慢一點也沒有什么不好。
債務這個問題,早發(fā)現(xiàn)比晚發(fā)現(xiàn)強,什么叫早發(fā)現(xiàn)?就是早點跟人家合作。
要厘清債務就要認賬,心態(tài)要調整過來。我建議大家,第一是十四五規(guī)劃天天要學,第二是要看《新聞聯(lián)播》。
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原標題: 陳勁松與觀點面對面:地產漫談