<mark id="22kvi"></mark>
    <mark id="22kvi"></mark>

    色综合久久88色综合天天_欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区

    集中土拍開始打補(bǔ)丁了

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-08-04 10:53 2254 0 0
    壓力見頂下,又一杭州土拍新政因運(yùn)而生,其背后頒布的邏輯,是為了降溫樓市,還是另有目的?

    作者:炸天團(tuán)

    來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    試問全國哪個(gè)城市的樓市,歷經(jīng)多輪調(diào)控依然堅(jiān)挺,大熱的新一線城市杭州肯定榜上有名。

    自年初以來,杭州樓市已下了三場(chǎng)“冰雨”:

    1月出臺(tái)的新政,包括落戶未滿5年限購一套、人才購房追溯三年無房等;3月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》;7月上旬出來個(gè)“共產(chǎn)房”的政策。

    結(jié)果呢?杭州樓市依然高燒難退,越調(diào)越熱,越熱越調(diào)。

    最新出爐的數(shù)據(jù)——6月杭州二手住房價(jià)格同比增長8.6%,排全國第七。

    成交量方面——179789套,這是杭州樓市今年上半年交出的“成績單”,僅半年,新房與二手房整體交易量已達(dá)到去年一整年的7成。

    最近住建部已經(jīng)約談了5個(gè)重點(diǎn)城市,再不下猛藥見成效,杭州很有可能成為下一個(gè)。

    壓力見頂下,又一杭州土拍新政因運(yùn)而生,其背后頒布的邏輯,是為了降溫樓市,還是另有目的?

    01

    7月30號(hào)凌晨,杭州發(fā)布第二批宅地集中出讓公告,同時(shí),報(bào)名方式、競(jìng)價(jià)規(guī)則、配建模式全部進(jìn)行調(diào)整,對(duì)比第一批集中供地公告來說,完全換了一種新玩法。

    1、10塊地率先實(shí)行“競(jìng)品質(zhì)”

    先審核開發(fā)商資格,收繳競(jìng)買保證金,然后由開發(fā)商提交品質(zhì)方案,政府打分后再競(jìng)地價(jià)。

    2、現(xiàn)房銷售回來了!

    10塊競(jìng)品質(zhì)的地塊,需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,再進(jìn)行品質(zhì)核驗(yàn),然后才能現(xiàn)房銷售。

    3、取消勾地!

    之前開發(fā)商拍地只需要繳納5000萬勾地金,改革后拍地需要繳納起拍價(jià)20%保證金,成本大大增加。

    4、取消競(jìng)自持!

    競(jìng)自持政策壽終正寢,改革后,達(dá)封頂價(jià)后開始競(jìng)政策性租賃住房面積,建成后無償交給政府。

    5、封頂溢價(jià)率降了!

    封頂溢價(jià)率由之前的30%降低為20%,高價(jià)地必然大大減少。

    02

    其中最引人注目的,莫過于此次的“競(jìng)品質(zhì)”新政。

    這些年監(jiān)管對(duì)開發(fā)和銷售的管控可謂拿捏得死死的,特別是如今的土拍政策,又是限售價(jià)又是競(jìng)地價(jià),留給開發(fā)商的利潤空間越來越小。

    幾年前,房企開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目,利潤率基本能去到10%以上,而現(xiàn)在呢,差不多已經(jīng)降到個(gè)位數(shù)了,可能平均水平在5-6%左右。

    既然利潤率和杠桿率(由于三道紅線的限制)都做不大,因此,開發(fā)商幾乎已經(jīng)被逼進(jìn)了一個(gè)角落,形勢(shì)逼人強(qiáng),局面迫使他們走高周轉(zhuǎn)的路子,認(rèn)真磨產(chǎn)品的開發(fā)商,越來越少。

    2016年以來,杭州的新盤去化情況長期極度樂觀,市場(chǎng)上有賣不掉的新盤么?

    再差的樓,擱現(xiàn)在,開盤3個(gè)月也賣光了。

    自從“雙限”開始,作為曾經(jīng)的全國開發(fā)商最熱衷學(xué)習(xí)的城市,也是中國樓市的品質(zhì)高地,杭州樓市深陷減配與維權(quán)問題。

    杭州政府顯然嗅到了其中的惡臭味,趕在第二次土拍前,他們把“競(jìng)品質(zhì)”政策搬上臺(tái)面,企圖扭轉(zhuǎn)這個(gè)現(xiàn)狀。

    何為“競(jìng)品質(zhì)”,簡單來講就是房企首先要拿到入場(chǎng)資格才能報(bào)名,還得提交品質(zhì)建設(shè)方案,最后才是出價(jià)拍地。

    不管房企多么有錢,大規(guī)模還是小而美,但只要你產(chǎn)品力不行、品質(zhì)不行,從一開始就沒有上牌桌的資格。

    03

    有人可能會(huì)疑問,品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)該如何量化呢?

    各個(gè)城市樓市發(fā)展因地制宜,標(biāo)準(zhǔn)各不相同,以北京為例,今年5月已完成首輪競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)投報(bào)(高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案),其制定的建筑品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)(總分100分)如下:

    綠色建筑(總分18分)、裝配式建筑(總分20分)、超低能耗建筑(總分20分)、健康建筑(總分6分)、宜居技術(shù)應(yīng)用(總分16分)、及管理模式(總分20分)。

    從以上大大小小的數(shù)十項(xiàng)細(xì)則來看,仔細(xì)觀察可以歸納出幾個(gè)關(guān)鍵詞——“綠色”、“超低能耗”、“健康”。

    如果往后的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以北京模式為參考,這將對(duì)不少房企有深遠(yuǎn)影響。

    比如大家都熟知的朗詩、金茂、當(dāng)代等這類型的房企,他們都是以綠色概念、科技環(huán)保為主要標(biāo)榜,其在綠色科技地產(chǎn)板塊積累了相對(duì)豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn),技術(shù)上也代表了行業(yè)最高水平。

    像金茂打造城市高端系列產(chǎn)品,當(dāng)代置業(yè)打造的綠色科技標(biāo)志性品牌MOMΛ,這些產(chǎn)品在過去可能是創(chuàng)新性產(chǎn)品。

    在未來土拍新政下,這些高品質(zhì)就成為標(biāo)配,而這些房企很可能成為土拍里的領(lǐng)跑者,也成為其他房子優(yōu)先考慮合作的對(duì)象。

    04

    那這次的新政,真的能一下子扭轉(zhuǎn)樓市每況越下的質(zhì)量問題呢?炸天團(tuán)表示懷疑。

    歷來高周轉(zhuǎn)是沒有好產(chǎn)品的,好產(chǎn)品都是一針一線磨出來的東西,設(shè)計(jì)圖紙的精算、建材的選擇、建設(shè)的進(jìn)度……都得延長,成本肯定是會(huì)攀升。

    而如今,在限地價(jià)限房價(jià)的前提下,杭州相關(guān)部門還對(duì)品質(zhì)有要求,這不是要求地產(chǎn)商戴著鐐銬跳舞嘛?

    當(dāng)下住宅產(chǎn)品開發(fā)的普遍玩法都是降標(biāo)降配、捆綁銷售賺利潤,很多房企都冒著僥幸心理,摳摳搜搜過日子,降品質(zhì)控成本。

    而“競(jìng)品質(zhì)”要求的“現(xiàn)房銷售”和“品質(zhì)評(píng)分”,對(duì)開發(fā)商的資金及開發(fā)要求更高,一些實(shí)力不雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的中小房企將失去拿地資格,中小型房企在杭將更難生存。

    因此,適合這次“競(jìng)品質(zhì)”玩法的玩家還是以國企央企等重大房企為主,品牌影響越大的越不會(huì)或越不愿犧牲自己的形象而減損品質(zhì)。

    同等品質(zhì)和成本下,更考驗(yàn)開發(fā)商的綜合水平,這一點(diǎn)對(duì)保利、綠城等國企,以及融創(chuàng)、萬科、仁恒等品質(zhì)大房企來說,絕對(duì)是一個(gè)大利好。

    05

    其次,公告中提到的“10塊競(jìng)品質(zhì)的地塊需現(xiàn)房銷售”這一條也引起了炸天團(tuán)的注意。

    現(xiàn)房銷售,無疑將拉長房企的回款周期,對(duì)房企的現(xiàn)金流是一種極大的考驗(yàn)。

    想進(jìn)場(chǎng)的房企必須對(duì)自有資金實(shí)力有清晰認(rèn)知,即使是能夠拿到很好融資利率的央企國企,可能也會(huì)有點(diǎn)吃不消,部分民企可能會(huì)受到非常大的影響。

    杭州政府的意圖很明顯,把拍地的決賽圈縮到最小,并告誡所有開發(fā)商:

    拿地,一定要把賬算清楚。

    而現(xiàn)房銷售一直都是購房者最為關(guān)切的問題,這次杭州試水新政,也是在測(cè)試房企們對(duì)“現(xiàn)房銷售”的接受度。

    作為“現(xiàn)房銷售”組合拳,取消勾地模式,也是政府對(duì)競(jìng)選門檻的一再加碼。

    之前在杭州首次集中供地,有傳言某大牌房企,一口氣報(bào)名了所有地塊。相比動(dòng)輒數(shù)十億的拿地金額,5000萬/宗的保證金不過“零頭”罷了。

    一旦市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)冷,免不了會(huì)有更多高價(jià)拿地房企效仿,因此勾地模式不僅沒有稀釋開發(fā)商的購買力,反而拉了一波土拍熱度,起到了反效果。

    如今政府直接把保證金提到20%之多,把熱錢擠兌、推高地價(jià)的門徹底焊死。

    從先競(jìng)品質(zhì)再競(jìng)地價(jià),到試驗(yàn)性質(zhì)的“現(xiàn)房銷售”,再是取消勾地和降低封頂溢價(jià)率,杭州政府一直在嘗試?yán)谕恋厥袌?chǎng)平穩(wěn)回落的最優(yōu)解。

    但是這些招數(shù)真的能給樓市降溫嗎?

    回歸當(dāng)下,杭州樓市面臨著一個(gè)很棘手的問題——

    供地越來越少。

    首批集中供地57宗,第二批集中供地僅31宗(其中10宗競(jìng)品質(zhì)地塊還是現(xiàn)貨銷售,最塊也等到2023年才入市),據(jù)傳聞第三批集中供地出讓或在2022年1月。

    這意味著,未來一段時(shí)間,杭州新房斷供在所難免,緊張的新房房源反之又會(huì)推高二手房價(jià)格,“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷完全背離。

    因此,這次的土地新政對(duì)杭州樓市來講,表面是給土拍降溫,實(shí)質(zhì)上還是以解決品質(zhì)低下為主。

    要解決前者,杭州還需要的是更大力度的調(diào)控和決心。

    06

    最后,我們聊聊與之相關(guān)的購房者。

    從北京最早提出并推行的“競(jìng)品質(zhì)”模式的土拍規(guī)則,到杭州、南京、西安等城市紛紛效仿,據(jù)悉本月蘇州、成都等也已發(fā)文,落實(shí)住宅品質(zhì)限定要求,這股“競(jìng)品質(zhì)”模式在全國已經(jīng)蔚然成風(fēng)。

    過往很長時(shí)間,買房者遭遇了“驚裝修”、“物業(yè)驅(qū)逐維權(quán)業(yè)主”、“虛假宣傳”等諸多維權(quán)事件,而之后這股妖風(fēng)將被慢慢肅清。

    目前市場(chǎng)上,不缺購房者,也不缺有錢人,缺的是好房子。

    而那些打磨極致產(chǎn)品、追求品質(zhì)的長期主義者會(huì)是新政下最大的紅利收割者。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 集中土拍開始打補(bǔ)丁了

    地產(chǎn)大爆炸

    地產(chǎn)人必關(guān)注的老字號(hào)

    109篇

    文章

    10萬+

    總閱讀量

    特殊資產(chǎn)行業(yè)交流群
    推薦專欄
    更多>>
    • 資產(chǎn)界研究中心
      資產(chǎn)界研究中心

      更多干貨,請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心

    • 資產(chǎn)界
    • 蔣陽兵
      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

    • 睿思網(wǎng)
      睿思網(wǎng)

      作為中國基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域信息綜合服務(wù)商,睿思堅(jiān)持以專業(yè)視角洞察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及變革,打造最具公信力和影響力的垂直服務(wù)平臺(tái),輸出有態(tài)度、有銳度、有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)行業(yè)資訊。

    • 大隊(duì)長金融
      大隊(duì)長金融

      大隊(duì)長金融,讀懂金融監(jiān)管。微信號(hào): captain_financial

    微信掃描二維碼關(guān)注
    資產(chǎn)界公眾號(hào)

    資產(chǎn)界公眾號(hào)
    每天4篇行業(yè)干貨
    100萬企業(yè)主關(guān)注!
    Miya一下,你就知道
    產(chǎn)品經(jīng)理會(huì)及時(shí)與您溝通
    欧美aaaaaa级午夜福利视频_97精品久久久久中文字幕_精品无码av无码专区_999久久久免费精品国产_高h喷水荡肉爽文np肉色学校

    <mark id="22kvi"></mark>
      <mark id="22kvi"></mark>