江湖人稱Ray神 
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作者：章睿榮
來(lái)源：江湖人稱Ray神（ID：Ray_PropertyTech）
通過(guò)前面的介紹，相信大家對(duì)資管體系的內(nèi)涵應(yīng)該已經(jīng)有所了解。但也許有人會(huì)說(shuō)，這一體系看上去似乎更多還是管理思維的事情，技術(shù)手段并不見(jiàn)得能給資管體系的建立帶來(lái)多少幫助。這個(gè)說(shuō)法其實(shí)有些偏頗了。
正如前面所說(shuō)，資產(chǎn)管理是一個(gè)體系建設(shè)的工程，需要從思維方式、組織執(zhí)行到管理手段都進(jìn)行改造。資管體系下，要實(shí)現(xiàn)業(yè)主目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，就需要降本增效以求NOI的最大化?？茖W(xué)的技術(shù)手段的引入，可以有效幫助企業(yè)釋放重復(fù)性人工，挖掘更多的收入增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)而為資產(chǎn)收益的提升添磚加瓦。
為此，我們需要站在大資管的視角，圍繞NOI的收支兩條線出發(fā)進(jìn)行信息系統(tǒng)構(gòu)建，通過(guò)數(shù)字化的手段，幫助企業(yè)打造高效、可控、可視的管理支撐體系，推動(dòng)企業(yè)逐步向“智慧資管”轉(zhuǎn)型。
下面我們來(lái)探討一下行業(yè)里有哪些圍繞資管體系開展的科技創(chuàng)新上的工作方法。
將收益目標(biāo)貫穿管理全過(guò)程
資管轉(zhuǎn)型需要建立收益目標(biāo)驅(qū)動(dòng)的管理體系，而目標(biāo)的落地則是需要建立起一個(gè)貫穿運(yùn)營(yíng)管理全過(guò)程的PDCA循環(huán)。信息技術(shù)的引入，能夠幫助企業(yè)更加合理地做好計(jì)劃預(yù)算，并對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤和檢查，進(jìn)而對(duì)產(chǎn)生的差異與進(jìn)一步的行動(dòng)方案銜接。
圖1：計(jì)劃預(yù)算的PDCA循環(huán)
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編制預(yù)算，將資產(chǎn)收益目標(biāo)分解到年度/月度進(jìn)行滾動(dòng)落地
許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算的過(guò)程，往往只著眼于短期的利潤(rùn)及收入要求，而忽略了其與投資方案的銜接，更有甚者把預(yù)算編制的工作完全交給財(cái)務(wù)處理。在我們的客戶里，很多已經(jīng)意識(shí)到了這一問(wèn)題，因此他們開始借助技術(shù)手段來(lái)輔助預(yù)算的編制，從業(yè)務(wù)源頭對(duì)每一個(gè)租賃資源制定招租方案來(lái)進(jìn)行租金預(yù)測(cè)，再根據(jù)收益目標(biāo)和預(yù)測(cè)的租金配比營(yíng)業(yè)費(fèi)用的估算。這一過(guò)程從開業(yè)前期結(jié)合投資方案制定初版，到經(jīng)營(yíng)期以年度為單位進(jìn)行再測(cè)算并調(diào)整年度預(yù)算，逐年/逐月滾動(dòng)落地。
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合約審批，強(qiáng)化一鋪一價(jià)的審核
預(yù)算的分解，最終會(huì)落到一鋪一價(jià)，進(jìn)而應(yīng)用到支撐商業(yè)地產(chǎn)收入實(shí)現(xiàn)的租賃合約執(zhí)行過(guò)程中去。今時(shí)今日，大多數(shù)強(qiáng)調(diào)收益目標(biāo)的企業(yè)都會(huì)采用系統(tǒng)的手段來(lái)將一鋪一價(jià)應(yīng)用到合約審批當(dāng)中。
借助信息系統(tǒng)，依據(jù)一鋪一價(jià)的政策對(duì)合約租賃條件進(jìn)行對(duì)比監(jiān)控，輔助企業(yè)識(shí)別影響收益目標(biāo)的合同，并在簽約環(huán)節(jié)就加以管控。
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對(duì)收支兩條線的預(yù)算執(zhí)行情況對(duì)比分析
當(dāng)預(yù)算目標(biāo)下達(dá)后，在日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中還需要以月度為單位對(duì)收支兩條線的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行對(duì)比檢查。這一預(yù)算分析的管理思路基本上已經(jīng)被大部分企業(yè)所采納，這里就不再多說(shuō)。
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滾動(dòng)調(diào)整未來(lái)預(yù)算，指導(dǎo)下一期間經(jīng)營(yíng)
在進(jìn)行了預(yù)算執(zhí)行分析后，更重要的事情是需要結(jié)合實(shí)際租賃的情況對(duì)重新測(cè)算未來(lái)的租金預(yù)期，進(jìn)而形成可以支撐收益目標(biāo)達(dá)成的未來(lái)的預(yù)算，以指導(dǎo)下一個(gè)工作期間的招商簽約和運(yùn)營(yíng)。
借助科技手段提高運(yùn)營(yíng)效率
今天，業(yè)界的科技科技應(yīng)用越來(lái)越普及，許多企業(yè)從中也獲得了管理的提升，并為其優(yōu)化資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)了成效。
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在線招商，營(yíng)銷觸達(dá)多樣化
存量市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的加劇，唯有客源廣的才能減少空置損失守住價(jià)格，因而獲客渠道的拓展成為資管企業(yè)所關(guān)注的問(wèn)題。越來(lái)越多的人在嘗試變革傳統(tǒng)的招商方式，或?qū)V告位、活動(dòng)場(chǎng)地、月租車位等零碎的空間資源通過(guò)線上預(yù)訂的方式進(jìn)行出租，或借助微分銷的方式將自己的房源分享至朋友圈、中介、在租租客等進(jìn)行線上推廣傳播。我們北京的某知名客戶，更是率先引入全渠道營(yíng)銷的模式，將租賃資源打通各個(gè)好租、鏈家等中介平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)一鍵發(fā)布觸達(dá)，最大程度地提升招商推廣的效率。
圖2：MBP在線租賃系統(tǒng)
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合約電子化，規(guī)范的保障和效率的提升
面對(duì)市場(chǎng)上復(fù)雜多樣的合約條款，如何行之有效地加以管理，確保標(biāo)準(zhǔn)合約得到應(yīng)用，降低合約審核的難度，最大限度地減少人工處理。今天，租賃合約的電子化管理可以說(shuō)已經(jīng)是大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)配。我們有的客戶甚至已經(jīng)引入了電子簽章的方式進(jìn)行線上簽約，實(shí)現(xiàn)了無(wú)紙化租賃。
無(wú)論是面對(duì)自然月/租賃月的不同收繳條款，還是純抽/取高/階梯抽/品類抽/清算等各類復(fù)雜的計(jì)租條款，或是商鋪/辦公/場(chǎng)地/廣告位/月租車位等不同的合約類型，MBP商租云系統(tǒng)都可以幫助企業(yè)有效地進(jìn)行電子化管理，并轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)格式合同，自動(dòng)連接后續(xù)的應(yīng)收結(jié)算和各類業(yè)務(wù)處理，最大化提升租賃合約管理的效率。
圖3：商租云合約管理
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全場(chǎng)景業(yè)財(cái)一體化，多視角的數(shù)據(jù)自動(dòng)出具
計(jì)算機(jī)的自動(dòng)化處理，除了避免人為轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)可能帶來(lái)的出錯(cuò)，還可以幫助企業(yè)降本增效。這方面許多企業(yè)收效最明顯的應(yīng)當(dāng)是在業(yè)財(cái)一體化方面。因?yàn)樽赓U業(yè)務(wù)的各項(xiàng)處理，無(wú)論是合約的簽署、履約期間的變更/退租、租戶的欠繳/催收等等，都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)行為，過(guò)去許多企業(yè)依靠手工處理的方式很容易會(huì)出現(xiàn)和業(yè)務(wù)的脫節(jié)，導(dǎo)致大量的核對(duì)工作。而今天許多企業(yè)已經(jīng)逐漸將這些事情交給計(jì)算機(jī)去處理。
通過(guò)全場(chǎng)景的業(yè)財(cái)一體化的系統(tǒng)，自動(dòng)根據(jù)簽約、出單、變更、退租等業(yè)務(wù)行為生成對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)處理單據(jù)及憑證，并按照現(xiàn)金流和權(quán)責(zé)的不同視角自動(dòng)出具數(shù)據(jù)，進(jìn)而滿足運(yùn)營(yíng)和資管的不同需要。
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租控、招商、收繳、物管、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的移動(dòng)化
移動(dòng)技術(shù)的普及應(yīng)用，為工作效率提升帶來(lái)了更多可能的手段。許多企業(yè)已經(jīng)加入到這一變革的行列當(dāng)中，例如：許多企業(yè)通過(guò)電子賬單的方式輔助催繳，并打通線上支付，改變傳統(tǒng)的收繳方式；物管的報(bào)事報(bào)修、物業(yè)巡檢和工單管理的過(guò)程都在移動(dòng)端進(jìn)行管理；有的企業(yè)開始讓招商人員通過(guò)手機(jī)端登記接洽潛客、跟進(jìn)洽談?dòng)涗洝?br/>
這些領(lǐng)域的移動(dòng)化管理變革，目前已經(jīng)涵蓋了從內(nèi)部管理、租戶平臺(tái)、會(huì)員營(yíng)銷等多個(gè)方面。
圖4：移動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理
提高業(yè)務(wù)可視性，數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策
隨著科技手段的提升，數(shù)據(jù)的獲取手段越來(lái)越豐富，企業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)的重視程度也日趨提高。我們的客戶今天多數(shù)都已經(jīng)逐步在建設(shè)數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，站在大資管的視角去構(gòu)建業(yè)務(wù)的可視性，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，改變過(guò)往拍腦袋決策的方式，進(jìn)而更好地保障業(yè)主目標(biāo)的達(dá)成。
圖5：MBP不動(dòng)產(chǎn)分析平臺(tái)
招商環(huán)節(jié)：分析客戶來(lái)源和面積需求，掌握入駐租客/品牌行業(yè)構(gòu)成，以更好地進(jìn)行后續(xù)策略調(diào)整和商務(wù)談判
簽約環(huán)節(jié)：分析同樓層、同行業(yè)平均租價(jià)水平，洞察合約額度與預(yù)算目標(biāo)差異，以決策合約簽署的可行性
經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)：分析收入、銷售、客流、客訴的同比環(huán)節(jié)，透過(guò)坪效、費(fèi)效比等歷史經(jīng)驗(yàn)的參照，指導(dǎo)后續(xù)的工作方法
財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)：分析預(yù)算、收繳等短期指標(biāo)的完成情況，并測(cè)算NOI、IRR等中長(zhǎng)期回報(bào)指標(biāo)的影響
除了以上這些引入技術(shù)手段的管理變革外，其實(shí)業(yè)界還有許多其他方面的科技創(chuàng)新。例如：許多企業(yè)借助物聯(lián)網(wǎng)的手段來(lái)管理安全、能耗和設(shè)備維保，進(jìn)而降低相應(yīng)的人工成本；有的客戶通過(guò)銀行劃扣、第三方金融擔(dān)保等方式，轉(zhuǎn)嫁收繳環(huán)節(jié)的一些風(fēng)險(xiǎn)和成本；一些購(gòu)物中心嘗試著新零售領(lǐng)域的一些技術(shù)應(yīng)用，以期從營(yíng)銷中獲得收益轉(zhuǎn)化……這里就不再一一介紹了。
結(jié)束語(yǔ)：科技賦能，開啟智慧資管的新篇章
在加速步入存量經(jīng)濟(jì)的今天，整個(gè)行業(yè)都嚴(yán)陣以待地迎接大資管的轉(zhuǎn)型。相比于地產(chǎn)開發(fā)，這是一項(xiàng)更加比拼內(nèi)功的細(xì)活，無(wú)論是立足于降本增效，提升NOI以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，還是尋求工作方式、商業(yè)模式、用戶體驗(yàn)等的提升，企業(yè)正在方方面面尋求業(yè)務(wù)突破，科技賦能必然會(huì)成為未來(lái)資管企業(yè)建立自身優(yōu)勢(shì)的重要手段之一。
我們有個(gè)客戶的總裁曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“世界上沒(méi)有什么絕對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)，領(lǐng)先只是因?yàn)樵谑袌?chǎng)上還沒(méi)有神一樣的對(duì)手的時(shí)候我們?cè)缱吡艘徊剑缓竺娈?dāng)神一樣的對(duì)手出現(xiàn)時(shí)，我們能保持著這個(gè)優(yōu)勢(shì)繼續(xù)領(lǐng)跑?！?/p>
當(dāng)前國(guó)內(nèi)的存量市場(chǎng)正是處于這么一個(gè)分水嶺，誰(shuí)能早走一步，誰(shuí)就將是明天的領(lǐng)跑者。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 存量時(shí)代下構(gòu)建資管體系的思考（下）
