作者：不良哥

來源：不良資產(chǎn)投資觀察(ID：biyuefinance)

2020年，印象中在熱鬧的春晚節(jié)目后，只隔了一夜，萬物仿佛被封印了一般，人們跟經(jīng)濟(jì)也被封印了腳步。疫情下房企承壓，看數(shù)據(jù)，一、二月30個(gè)大中城市商品房累計(jì)成交面積僅為1259萬平方米，下挫近40%，房企門可羅雀。

3月27日融創(chuàng)交出了一份漂亮的2019年財(cái)報(bào)：營(yíng)業(yè)收入1693.2億元，同比增長(zhǎng)35.7%；毛利414.1億元，同比增長(zhǎng)33.0%；凈利潤(rùn)260.3億元，同比增長(zhǎng)57.1%；凈資產(chǎn)回報(bào)率水平達(dá)到37%，較2018年提升4個(gè)百分點(diǎn)，成為龍頭企業(yè)中最具成長(zhǎng)性的企業(yè)。

在融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌說：“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年?！币咔楦羌哟罅藘?yōu)質(zhì)資源向著頭部聚攏的速度。近期國(guó)泰君安通過貨幣資金/（剛性費(fèi)用+短期有息負(fù)債）對(duì)房企做了一次相當(dāng)殘酷壓力測(cè)試——假設(shè)房企銷售停滯，看看還能活多久。結(jié)果顯示，有7.7%的樣本企業(yè)一個(gè)季度以內(nèi)倒閉，而有20.2%的房企支撐時(shí)長(zhǎng)在半年以內(nèi)。

按照最壞的打算，不考慮銷售、不考慮外部融資，融創(chuàng)的償債能力也足夠支撐一年多。

但越來越多的中小房企因其無法解決資金困境，被推到死亡的邊緣，難逃變賣資產(chǎn)的命運(yùn)。2020年，將注定是房地產(chǎn)行業(yè)收并購更加頻繁的“洗牌年”。

被譽(yù)為地產(chǎn)“并購之王”的融創(chuàng)，一句“拿對(duì)地方、拿對(duì)時(shí)間”事實(shí)上正是融創(chuàng)的看家本領(lǐng)，也讓融創(chuàng)有資格成為業(yè)內(nèi)首家依靠并購擴(kuò)張的房地產(chǎn)公司。 

從2012年融創(chuàng)開始嘗試并購，一步步成功進(jìn)駐了上海等一線市場(chǎng)，也夯實(shí)了江浙蘇州一帶的土地基礎(chǔ)。在其他房企圈地?cái)U(kuò)張之際，融創(chuàng)選擇把有限的資源高效配置在關(guān)鍵城市，在規(guī)模尚弱的時(shí)候得以在區(qū)域性市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

這支磨練出的收并購精兵在2015年后發(fā)揮效應(yīng)，三年內(nèi)融創(chuàng)把握住了城市輪動(dòng)機(jī)會(huì)，增大拿地強(qiáng)度，迅速完成了全國(guó)核心城市布局。

用約50%的投資預(yù)算拿到了約70%的土地儲(chǔ)備，融創(chuàng)成為了當(dāng)之無愧的“并購?fù)酢薄?/p>

如果仔細(xì)看融創(chuàng)收購的案子，均是以較少投入撬動(dòng)大資產(chǎn)包的穩(wěn)賺項(xiàng)目。以去年收購云南城投的環(huán)融資產(chǎn)包為例，貨值超過6200億元的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，約90%的土儲(chǔ)位于成渝城市群及武漢、長(zhǎng)沙、昆明等二線城市；其中確權(quán)土儲(chǔ)貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米。融創(chuàng)2019年共斬獲了貨值約1.34萬億元這樣的高質(zhì)量土儲(chǔ)。

如果不是對(duì)一二線城市的信心，融創(chuàng)也不敢以這樣的節(jié)奏掃貨，這對(duì)企業(yè)來說就像是走鋼絲，需要的是精準(zhǔn)的市場(chǎng)判斷和周期把控能力。結(jié)果證明，融創(chuàng)不僅走對(duì)了，還走出了其他大型房企沒有的韌性和活力。

“融創(chuàng)有三個(gè)優(yōu)勢(shì)，土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)勢(shì)，管理優(yōu)勢(shì)。這是別人比較難學(xué)的，也學(xué)不到的。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說。

2019年融創(chuàng)年報(bào)顯示：比較“重”的文旅板塊發(fā)展迅速，但在營(yíng)收貢獻(xiàn)上仍處于“萌芽”狀態(tài)。融創(chuàng)文旅2019全年收入達(dá)28.5億元，同比增長(zhǎng)約41%，但集團(tuán)大部分收入來自物業(yè)銷售，融創(chuàng)文旅收入目前占比僅1.7%。在融創(chuàng)內(nèi)部，文旅板塊依然被視為融創(chuàng)未來發(fā)展的第二曲線，在孫宏斌看來，文旅行業(yè)潛力與地產(chǎn)在同一個(gè)級(jí)別上。

值得關(guān)注的是，最近三四年，融創(chuàng)中國(guó)通過并購斬獲了大量的優(yōu)質(zhì)資源，而且很多時(shí)候一出手就是大手筆，例如融創(chuàng)對(duì)萬達(dá)文旅城資產(chǎn)包的收購、對(duì)泛海地產(chǎn)項(xiàng)目的收購。最近一次公開大額收購發(fā)生在去年底，融創(chuàng)對(duì)環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球（以下簡(jiǎn)稱：環(huán)球）的股權(quán)收購，雙方一小時(shí)談妥150億元交易，孫宏斌再獲與萬達(dá)文旅城等量資產(chǎn)包。

在收購的整個(gè)環(huán)球資產(chǎn)包中，除了當(dāng)時(shí)簽約時(shí)已簽合同的2390萬平米可售面積之外，還有約4000萬平米的協(xié)議，整體加起來共有6304萬平米儲(chǔ)備，與萬達(dá)資產(chǎn)包大致相當(dāng)。不過，其中融創(chuàng)自持部分僅占5%，大大低于萬達(dá)資產(chǎn)包。

隨著對(duì)環(huán)球公司控股權(quán)的并購?fù)瓿?，融?chuàng)中國(guó)旗下業(yè)務(wù)又增加了會(huì)展板塊，加上此前宣布的大健康板塊，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)、文旅、文化、物業(yè)服務(wù)、大健康和會(huì)展六大板塊多元發(fā)展。融創(chuàng)的布局邏輯是，圍繞消費(fèi)升級(jí)和美好生活。孫宏斌是這樣理解的，“這幾個(gè)板塊都是（規(guī)模）十萬億級(jí)別的，其他的我們不會(huì)考慮?！?/p>

2019年底的一次采訪中，《中國(guó)企業(yè)家》問孫宏斌，在“買買買”的同時(shí)，是否需要有所克制？孫宏斌答，他并不覺得融創(chuàng)買的項(xiàng)目多，過去三年融創(chuàng)的銷售收入超過1.3萬億，但并購也就花了1000多億，“我們這么大規(guī)模，不可能一點(diǎn)不買，不買我們吃啥？”

今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌告訴投資者，融創(chuàng)今年要做三件事：調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要拿對(duì)地方、拿對(duì)時(shí)間。

一個(gè)明顯信號(hào)是，一向出手闊綽、熱衷“買買買”的孫宏斌冷靜下來了。當(dāng)下，融創(chuàng)不光要考慮如何“賣出”資產(chǎn)，“買入”節(jié)奏似乎也有收斂。一年多來，孫宏斌自述其在收并購上經(jīng)歷了一波“斷舍離”。

2019年，孫宏斌曾去看過很多項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)好的標(biāo)的并不多。今年疫情期間，他又調(diào)研了幾個(gè)項(xiàng)目，由于算不過來賬，最后也都放棄了。在他的評(píng)估中，如果標(biāo)的陷入流動(dòng)性困難，但是在手項(xiàng)目地價(jià)貴、布局下沉至三四線、或者持有比例太重，算下來都會(huì)虧錢。

“前幾年發(fā)展太快了，今年我們要沉一沉。”一位融創(chuàng)區(qū)域高管如此理解公司近期的變化。據(jù)其透露，融創(chuàng)的“沉”對(duì)內(nèi)表現(xiàn)在降負(fù)債，對(duì)外表現(xiàn)在放緩擴(kuò)張，目標(biāo)是提高利潤(rùn)水平。 

在孫宏斌的表述中，“調(diào)結(jié)構(gòu)降成本”是融創(chuàng)應(yīng)對(duì)今年市場(chǎng)的第一策略。目前融資成本偏高，他希望保持融資總量，融資成本能夠降低1-2個(gè)點(diǎn)。“因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)問題，信托占比高，希望未來可以多發(fā)債、從銀行貸款?！?數(shù)據(jù)顯示，最近五年，融創(chuàng)的融資成本介于6%-8%之間。

融創(chuàng)降負(fù)債的第二個(gè)策略是，處理部分持有資產(chǎn)。2019年度財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)文旅部分的資產(chǎn)總額1001億元，負(fù)債總額224.7億元。孫宏斌表示，位于一二線的酒店和商業(yè)不會(huì)很難處置，但這些資產(chǎn)的交易對(duì)象不是投資基金?！皩?duì)于一些交易對(duì)象而言，由于重置成本難以覆蓋，我們可以成本價(jià)賣給它。”

在今年的投資者業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌明確表達(dá)了要謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度，這也是第三個(gè)策略。在他看來，企業(yè)在一、二線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于買貴地，三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)在于波動(dòng)大。目前土地市場(chǎng)價(jià)格偏高，但各城市供地壓力較大，疫情后土地供給放量后，可能會(huì)是更好的拿地時(shí)點(diǎn)。 

超過六成的土地儲(chǔ)備，是融創(chuàng)通過收并購獲得的。融創(chuàng)內(nèi)部也把2020年定義為“洗牌年”，很多公司流動(dòng)性壓力很大，并購機(jī)會(huì)將會(huì)大量增加，但孫宏斌也強(qiáng)調(diào)，并購動(dòng)作會(huì)非常謹(jǐn)慎，“不賺錢的活不干?！?/p>

截至3月27日，融創(chuàng)在手確權(quán)的土儲(chǔ)貨值3.07萬億元，其中超過82%的土儲(chǔ)位于一二線城市，平均土地成本4306元/平方米。孫宏斌說，2020年上半年，融創(chuàng)集團(tuán)預(yù)計(jì)可售貨值超3400億元，這些貨值也將為融創(chuàng)貢獻(xiàn)大量經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流?！拔覀兊耐恋貎?chǔ)備存量大，而且質(zhì)量高，所以不需要在今年二、三、四月份搶地?！?/p>

同時(shí)，去年年底，融創(chuàng)與越秀金控旗下的廣州資產(chǎn)管理有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同推進(jìn)不良資產(chǎn)收購、企業(yè)并購重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。也就是廣州資產(chǎn)在前端低價(jià)買買買，融創(chuàng)在后端收收收！與地方AMC進(jìn)行深度合作，也能讓融創(chuàng)在收購成本上降得更低。

雖然不少地產(chǎn)公司也從AMC手中購買不良資產(chǎn)，但局限于自身開發(fā)能力和資金實(shí)力，一般也就是小打小鬧。

此次融創(chuàng)華南正式和廣州資產(chǎn)管理公司深度戰(zhàn)略合作，在地產(chǎn)圈和不良圈恐怕都是首次。減少了信息不對(duì)稱，融創(chuàng)拿項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不言而喻。

廣州融創(chuàng)文旅城正是融創(chuàng)“世紀(jì)并購”中13個(gè)文旅項(xiàng)目其中之一。融創(chuàng)廣州文旅城的雪世界著實(shí)讓南方人大開眼界，成為其最大賣點(diǎn)之一，占地面積7.5萬平方米，是世界超大室內(nèi)滑雪場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)造雪面積超4萬平方米，平均厚度50厘米。擁有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立體交叉雪道，還有相當(dāng)于從22層樓飛馳而下的世界超長(zhǎng)的初級(jí)雪道，長(zhǎng)達(dá)460米。在融創(chuàng)廣州文旅城開業(yè)當(dāng)天，人流量達(dá)到30萬人次。

當(dāng)初436億收購萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目等資產(chǎn)包時(shí)，被業(yè)內(nèi)稱之為“蛇吞象”。但是短短幾年，這13個(gè)文旅項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，均稱為當(dāng)?shù)芈糜蔚貥?biāo)，并為其商品房項(xiàng)目輸送了大量的客戶。用孫宏斌的話說，當(dāng)初花436了億，現(xiàn)在賣出了1600多億。

這些項(xiàng)目可以對(duì)融創(chuàng)的并購以及開發(fā)能力窺見一斑，也許2020年對(duì)其他地產(chǎn)公司來說是失血年，但對(duì)于融創(chuàng)以及資產(chǎn)處理行業(yè)來說，將會(huì)是一場(chǎng)“雙十一”打折買貨盛宴！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 融創(chuàng)孫宏斌：今年是地產(chǎn)洗牌年，并購的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年！