作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

近期各地強(qiáng)化調(diào)控的政策目不暇接，同時(shí)部委層面的動(dòng)作也不少。

此前大熱的杭州也升級(jí)了調(diào)控，8月5日一早，杠桿地產(chǎn)就看到大家都在談，杭州《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。

最受關(guān)注的內(nèi)容就是：

落戶(hù)本市未滿(mǎn)5年的戶(hù)籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿(mǎn)24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

非本市戶(hù)籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿(mǎn)48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

總結(jié)起來(lái)我有兩點(diǎn)、分兩個(gè)層面說(shuō)吧：

第一，具體到杭州，樓市暫時(shí)不要想著炒，心理健康一點(diǎn)。

第二，全國(guó)大趨勢(shì)上說(shuō)，房地產(chǎn)這個(gè)夜壺，2021年不會(huì)用了，大環(huán)境進(jìn)一步?jīng)Q定不要心存僥幸。

但是，混混日子怎么都還是可以的。

下面，杠桿地產(chǎn)詳細(xì)談一談吧。

1、杭州的走勢(shì)本身和長(zhǎng)三角主要城市，和全國(guó)是一致的。總體來(lái)說(shuō)，如下圖，中指院的統(tǒng)計(jì)，上半年長(zhǎng)三角城市，包括杭州，整體延續(xù)去年下半年趨勢(shì)，新房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升。

不過(guò)，市場(chǎng)活躍度，由核心一二線(xiàn)城市向區(qū)域內(nèi)三四線(xiàn)城市傳導(dǎo)。

2020.10-2021.7長(zhǎng)三角代表城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲跌情況 圖表來(lái)源|CREIS中指數(shù)據(jù)（特此感謝）

然后我們看漲幅，這幾個(gè)月全國(guó)大風(fēng)向變了，杭州也不例外。

一方面是調(diào)控本身加強(qiáng)，另一方面購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)都更加理性。

所以，有沒(méi)有這個(gè)調(diào)控加碼，杭州的趨勢(shì)都不會(huì)變。

2、加碼讓杭州投資性需求，顯著減少，搖號(hào)總體減少。人才政策、落戶(hù)買(mǎi)房，這是前3、4年各大城市慣用的招，投資者也非常懂，大家協(xié)作、配合。

很多地方甚至經(jīng)常出現(xiàn)搶房、排隊(duì)搖號(hào)的情況。

其實(shí)市場(chǎng)預(yù)期如果是漲，大家就會(huì)“搶”，相反杠桿地產(chǎn)要說(shuō)，如果預(yù)期真的穩(wěn)，比如近期這個(gè)情況，那就必然不激動(dòng)了。

開(kāi)發(fā)商激動(dòng)不起來(lái)，購(gòu)房者也狂放不了。

圖表來(lái)源|中指院（特此感謝）

而調(diào)控的加碼，讓杭州投資性需求、搖號(hào)總體減少。

你說(shuō)還要不要投資呢？杠桿地產(chǎn)是這么覺(jué)得的，較大的城市，比如長(zhǎng)三角的核心城市之一，又是省會(huì)，又有發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期趨勢(shì)總體不會(huì)差的。

人類(lèi)超發(fā)貨幣、印錢(qián)，不會(huì)變。只是說(shuō)，我們對(duì)炒房、暴利現(xiàn)在是挺反對(duì)的。

如果自有資金、杠杠低，就是圖個(gè)安心、保值，要求不高，我覺(jué)得還是挺好的。

3、要習(xí)慣投資回報(bào)率不高。這是總趨勢(shì)，各個(gè)環(huán)節(jié)都在發(fā)力。比如深圳搞的二手房參考價(jià)制度，成為不少地方調(diào)控的“范本”，多個(gè)城市已經(jīng)借鑒參考。

以前是炒樓示范區(qū)、引領(lǐng)區(qū)，最后居然做了一回調(diào)控示范區(qū)的樣子。杭州其實(shí)有點(diǎn)像深圳，在長(zhǎng)三角炒這個(gè)事上曾經(jīng)比較領(lǐng)先。

所以，杠杠地產(chǎn)特別認(rèn)為，要做好一些心理準(zhǔn)備。

當(dāng)然無(wú)論如何，未來(lái)是二手房“政府定價(jià)”時(shí)代，是否恐懼，核心是你的杠桿高低。

如果是職業(yè)投資，杠桿較高，今天這個(gè)背景下，肯定是壓力很大的。其中，資金鏈斷裂者恐怕也會(huì)有。

但這畢竟是少數(shù)，多數(shù)人，其實(shí)也就是家庭資產(chǎn)配置。

因此，對(duì)于一般的家庭投資來(lái)說(shuō)，二手房“政府定價(jià)”時(shí)代，主要是壓窄了潛在的投資收益率。

圖表來(lái)源|國(guó)盛證券（特此感謝）

考慮到二套以上利率較高，且總體呈上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率進(jìn)一步受影響。

4、二手房市場(chǎng)在這個(gè)炎夏，確實(shí)進(jìn)入了買(mǎi)賣(mài)相持階段。以最早搞二手房參考價(jià)的深圳為例，按照深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，3-6月，深圳二手房單月預(yù)錄網(wǎng)簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套。

首先是持續(xù)下滑，其次比2020年低太多。2020年，月均1萬(wàn)套。

我們看新聞，好多中介都沒(méi)生意，關(guān)門(mén)了。

以前特別熱的杭州加碼調(diào)控，其實(shí)就是說(shuō)明一點(diǎn)，沒(méi)有哪個(gè)城市例外，沒(méi)地方可以?xún)e幸。

博弈到何時(shí)？要么參考價(jià)事實(shí)上作廢，要么等下一次參考價(jià)更新。樓市是夜壺，大家都懂，因此杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)需要，要促進(jìn)樓市消費(fèi)，參考價(jià)也可能事實(shí)上作廢。

或者等下一次參考價(jià)更新，比如明年。

沒(méi)有一個(gè)地方，是以搞垮房?jī)r(jià)為目的，只是為了完成上頭“房住不炒”的任務(wù)——大家都沒(méi)辦法。所以，如果你期待投資回報(bào)多一點(diǎn)，可以等等。

博弈到一定時(shí)候，二手房的事實(shí)成交價(jià)格，終究是會(huì)提高的。

5、銀行趁火打劫，其實(shí)人家也是沒(méi)辦法。誰(shuí)都明白，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，利潤(rùn)高、比較安全。但是沒(méi)辦法，上頭鐵了心“房住不炒”。

圖表來(lái)源|國(guó)盛證券（特此感謝）

不過(guò)我們看，銀行都不傻。利率總體漲。

只有通過(guò)漲，銀行才能彌補(bǔ)涉房貸款總量、比例控制帶來(lái)的利潤(rùn)壓力。

你可以說(shuō)銀行趁火打劫，也可以說(shuō)銀行其實(shí)有自己苦衷。不管誰(shuí)倒霉了，購(gòu)房者肯定最吃虧，成本最終都是你出。

6、不要覺(jué)得房地產(chǎn)要死要活、很不行，不行的是高杠桿開(kāi)發(fā)商和高杠桿投資者。我們先回顧一下半年宏觀數(shù)據(jù)，銷(xiāo)售其實(shí)很好，商品房銷(xiāo)售面積88635萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)27.7%；比2019年1-6月份增長(zhǎng)17.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%。

細(xì)節(jié)就不說(shuō)了，投資也狠牛。

上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72179億元，同比增長(zhǎng)15.0%；比2019年1-6月份增長(zhǎng)17.2%，兩年平均增長(zhǎng)8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長(zhǎng)17.0%。

盡管遭遇這么大打壓，業(yè)績(jī)也這么好。

其實(shí)是這樣的，新房賣(mài)得不差，二手房很多地方確實(shí)壓力大了。

杠桿高的房企好幾個(gè)要死不活了，但穩(wěn)健的企業(yè)，這一輪杠桿地產(chǎn)覺(jué)反倒市占率會(huì)提高。

毛利率當(dāng)然要下降。

同時(shí)二手房，杠桿高的玩家要考慮回報(bào)率，真的保值的朋友，其實(shí)也都還好，不急著出售啊，慌啥。

所以，混混日子、等待就好了。

7、2021下半年樓市政策延續(xù)，放心混日子可以的，主要可以期待的是貨幣政策。房地產(chǎn)嚴(yán)厲的總程度很難改觀，如下圖，房子不是用來(lái)“炒”的。這圖真的很棒。

圖表來(lái)源|不詳（特此感謝）

上文總結(jié)的，杠杠地產(chǎn)認(rèn)為，高杠桿房企日子不好過(guò)，正常的房企其實(shí)還是可以混日子的，只是利潤(rùn)低一點(diǎn)嘛。

但是，你放心，沒(méi)有誰(shuí)目的是搞死房地產(chǎn)。該轉(zhuǎn)型的，自己要懂政策，還是那句話(huà)，混日子是有保障的。

對(duì)了，2021年降準(zhǔn)一次了，貨幣政策我們現(xiàn)在挺獨(dú)立的。根據(jù)需求，不排除還有，這是下半年最值得期待的。

錢(qián)就是水，第一多總是好事，第二水到處流動(dòng)，你堵住大部分ok，但不會(huì)全部。所以只要有，地產(chǎn)行業(yè)獲得的好處，怎么都比不降好啊。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 杭州徹底涼涼了？