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    碧桂園在緊急剎車

    陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
    2022-01-10 14:14 2446 0 0
    2021年的最后一天,碧桂園內(nèi)部發(fā)文,啟動(dòng)組織架構(gòu)的世紀(jì)大調(diào)整,從原先的106個(gè)區(qū)域聚變?yōu)?5個(gè)區(qū)域

    作者:陌爺

    來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    2021年的最后一天,碧桂園內(nèi)部發(fā)文,啟動(dòng)組織架構(gòu)的世紀(jì)大調(diào)整,從原先的106個(gè)區(qū)域聚變?yōu)?5個(gè)區(qū)域。

    在“碧萬恒”時(shí)代的終結(jié)當(dāng)下,碧桂園作為規(guī)模上的龍頭房企,顯然也意識(shí)到行業(yè)下行以及融資收緊對企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的重大影響。

    在市場上行周期,通過加杠桿、擴(kuò)規(guī)模是可以享受到行業(yè)周期紅利的。

    然而,現(xiàn)階段的房企全都像是驚弓之鳥,如何做到精細(xì)化管控,向內(nèi)部管理要利潤是下一階段沒加房企都必須面對的重大課題.

    NO. 1

    組織架構(gòu)上的調(diào)整是各大開發(fā)商根據(jù)自身經(jīng)營階段與行業(yè)周期適時(shí)調(diào)整的內(nèi)部變革行為。

    縱觀碧桂園在架構(gòu)調(diào)整上的時(shí)間軸,碧桂園在組織架構(gòu)上的調(diào)整一般都會(huì)選擇在年底或是次年年初,而且以深思熟慮后的大刀闊斧式為主。

    在某種程度上也體現(xiàn)了碧桂園在戰(zhàn)略制定與執(zhí)行上的堅(jiān)定。

    梳理下碧桂園近兩年來組織架構(gòu)上的大調(diào)整:

    2020年初2月:

    碧桂園內(nèi)部發(fā)文:為推動(dòng)總部精干高效和區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)。對超過20個(gè)區(qū)域進(jìn)行合并和裁撤,同時(shí)做出38項(xiàng)人事調(diào)整。

    2020年10月:

    碧桂園集團(tuán)再次傳出組織架構(gòu)調(diào)整的消息。碧桂園將開啟新一輪的區(qū)域裂變,裂變后國內(nèi)區(qū)域?qū)⒂赡壳暗?0多個(gè)增加到100個(gè)左右。

    彼時(shí)的背景是,碧桂園將萬億銷售額作為內(nèi)部戰(zhàn)略目標(biāo),區(qū)域裂變更有利于深耕做強(qiáng)區(qū)域城市。

    然而,時(shí)隔一年,碧桂園便選擇戰(zhàn)略收縮調(diào)整,開啟新一輪架構(gòu)調(diào)整。將原先的106個(gè)區(qū)域重新聚變?yōu)?5個(gè)區(qū)域。

    對于碧桂園而言,此次調(diào)整以“推進(jìn)區(qū)域合理布局、確保區(qū)域規(guī)模適度、提升資源配置效率”為目標(biāo)。

    而合并的原則,是按照各區(qū)域銷售額、土地儲(chǔ)備、內(nèi)部貢獻(xiàn)等維度,按照強(qiáng)區(qū)合并周邊較弱區(qū)域展開。

    如上海、江蘇、浙江以及廣東等省市的區(qū)域劃分在這一輪調(diào)整中則沒有發(fā)生變化,這些區(qū)域?qū)Ρ坦饒@業(yè)績貢獻(xiàn)都是位居前列的。

    此次涉及被合并的區(qū)域主要集中在北方、西南、華中和東南。

    1、如冀北區(qū)域合并進(jìn)北京區(qū)域;

    2、蒙東區(qū)域合并進(jìn)北京區(qū)域;

    3、冀東區(qū)域合并進(jìn)天津區(qū)域;

    4、黑龍江區(qū)域和吉林區(qū)域合并為長哈區(qū)域;

    5、渝南區(qū)域合并進(jìn)重慶區(qū)域;

    6、贛南區(qū)域合并進(jìn)贛中區(qū)域;

    7、贛北區(qū)域和贛西區(qū)域合并進(jìn)江西區(qū)域;

    8、福州區(qū)域、廈門區(qū)域、泉州區(qū)域合并為福建區(qū)域等;

    NO. 2

    隨著2021年行業(yè)的全面收緊,以及房企的連環(huán)暴雷,整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露出來。

    而本質(zhì)原因在于激進(jìn)式的高周轉(zhuǎn)經(jīng)營策略。

    碧桂園作為高周轉(zhuǎn)的開山鼻祖,以及其不亞于恒大的體量與負(fù)債規(guī)模,自然成為了行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

    因?yàn)樾袠I(yè)已承受不起第二個(gè)暴雷的“恒大”。

    與恒大相似,碧桂園的布局也是集中在三四五線城市,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱,一旦市場下行,必將受到市場層面更加嚴(yán)峻的考驗(yàn),項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)也是成倍加劇。

    而這便是碧桂園的憂患。

    體現(xiàn)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上,便是近三年的盈利能力逐漸下跌。2018年-2020年,毛利率分別為27%、26.1%、21.8%,對應(yīng)凈利率依次為12.8%、12.6%、11.7%。

    2021年下半年,碧桂園更是全面停止拿地,權(quán)利沖刺在售項(xiàng)目加速回款,而目標(biāo)便是高鑄財(cái)務(wù)安全墊,以便靈活應(yīng)對即期債務(wù)。

    為此,碧桂園在銷售上也是出了一套組合拳。:

    1、 工作中心全面轉(zhuǎn)移:明確統(tǒng)一僅有的銷售指標(biāo),所有人圍繞指標(biāo)完成;

    2、 集團(tuán)設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)資金池,每月1億元獎(jiǎng)勵(lì),完成則獎(jiǎng),完不成則直接辭退。誰阻礙清理誰;

    3、線上線下廣告鋪滿,項(xiàng)目銷售能招多少全拉滿,獎(jiǎng)勵(lì)能給到最多就給最多。

    進(jìn)入下半年的碧桂園打了雞血一樣,一切經(jīng)營事項(xiàng)以促銷售、抓回款為核心。

    而與此同時(shí),碧桂園也像是子彈充足的獵人一般,大舉收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),其中以物業(yè)資產(chǎn)為主。

    碧桂園服務(wù)完全展現(xiàn)出了龍頭物企的硬實(shí)力,開啟了“買買買”模式。

    單是大型的物業(yè)收購就有包括藍(lán)光嘉寶、彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)以及富力物業(yè)3筆,這三筆收購總價(jià)已逾180億元。

    而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自碧桂園服務(wù)上市以來,其收并購中單筆過億元的總計(jì)已近250億元。

    NO. 3

    一方面,保持憂患警惕意識(shí),促銷售抓回款,高筑財(cái)務(wù)安全墊。

    另一方面,伺機(jī)而動(dòng),抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),同時(shí)促進(jìn)地產(chǎn)主業(yè)與多元化業(yè)務(wù)的均衡布局。

    而接下來對于碧桂園而言,圍繞的主體將會(huì)是“降本增效”,向管理要利潤。

    碧桂園的這波操作凸顯出民營龍頭房企在戰(zhàn)略時(shí)點(diǎn)調(diào)整上的靈活。

    雖然,下半年也伴隨著裁員、交付質(zhì)量風(fēng)波等的負(fù)面問題,但碧桂園在踩節(jié)點(diǎn)、踏周期方面的能力與意識(shí)仍然是恰如其分的。

    而這也是陽光城、新力、佳兆業(yè)等一眾昔日黑馬所缺失的。

    對于房地產(chǎn)而言,踩油門并不難,關(guān)鍵是要學(xué)會(huì)踩剎車。


    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 碧桂園在緊急剎車

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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