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    二輪土拍寒潮持續(xù)蔓延,三輪集中供地門檻適度放松

    丁祖昱評(píng)樓市 丁祖昱評(píng)樓市
    2021-11-19 09:27 2452 0 0
    受房企融資難度加大以及市場降溫的影響,重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫,流拍率激增。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)

    2021年第三季度以來,重點(diǎn)城市迎來了第二輪集中供地的密集成交。受房企融資難度加大以及市場降溫的影響,重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫,流拍率激增。

    市場熱度的下滑也使地方政府在供應(yīng)端有所調(diào)整,從近期發(fā)布的第三輪集中供地公告的5個(gè)城市來看,土地出讓門檻已適度放松,結(jié)合近期政策環(huán)境來看,尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下,土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。

    為了應(yīng)對(duì)土地市場的降溫,將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。

    01供應(yīng)環(huán)比走高,成交量漲價(jià)跌

    在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場降溫的大背景之下,房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。

    供應(yīng)方面,據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國土地市場經(jīng)營性土地10月供應(yīng)總建筑面積達(dá)27049萬平方米,環(huán)比上漲近一成,僅較去年同期減少2%。供應(yīng)量的上漲一方面是由于此前土地供應(yīng)量持續(xù)縮量的三四線城市推地量上漲,另一方面則是因重點(diǎn)城市三輪集中供地潮來臨。

    圖:CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營性用地月度供求量價(jià)走勢(shì)(單位:萬平方米,元/平方米)

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    成交方面,雖然本月集中土拍的重點(diǎn)城市個(gè)數(shù)較上月減半,但在三四線城市成交量大幅回升的帶動(dòng)下,10月成交面積仍較上月進(jìn)一步走高。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積環(huán)比微漲5%至13310萬平方米。

    各能級(jí)城市表現(xiàn)各異,其中一二線城市的成交建面均不敵上月,成交面積分別為635萬平方米和2354萬平方米,環(huán)比分別下降6%和50%;三四線城市的成交規(guī)模則環(huán)比大幅回升,達(dá)到10321萬平方米,環(huán)比上漲42%。

    02多城集中土拍遇冷,溢價(jià)率進(jìn)一步走低

    受土地市場降溫、流拍率激增影響,第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個(gè)城市,第二輪集中土拍流拍率均超50%,其中長沙和北京流拍率更是超過60%。

    成交主力城市遭遇“寒潮”,也使得一、二線城市整體市場熱度大幅降溫,三四線城市表現(xiàn)也不佳,本月平均溢價(jià)率降至4.5%的低位。

    在此影響下,2021年10月成交溢價(jià)率較上月進(jìn)一步走低,環(huán)比減少0.9個(gè)百分點(diǎn),降至3.3%,再創(chuàng)下2020年以來的最低值。

    圖:CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    土地流拍方面,在行業(yè)處于調(diào)整周期的現(xiàn)階段,房企觀望情緒依舊濃厚,拿地主力仍然是現(xiàn)金流相對(duì)充裕的央企或地方國企。

    因此,無論是北京、上海、杭州等重點(diǎn)城市,還是22城之外的金華、溫州、東莞、佛山等熱點(diǎn)三線城市,均出現(xiàn)了地塊提前撤牌或延期的現(xiàn)象,如佛山10月原計(jì)劃出讓7宗宅地,但有6宗延期或撤牌,1宗因無人競價(jià)而流拍,當(dāng)月涉宅地零成交。

    圖:重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的經(jīng)營性用地流拍率走勢(shì)圖

    數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

    03第三輪地出讓門檻已適度放松

    市場熱度的下滑使地方政府在供應(yīng)端出現(xiàn)了調(diào)整,從近期發(fā)布的第三輪集中供地公告的5個(gè)城市來看,土地出讓門檻已適度放松。如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持(公共住房)上限、無錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。

    其中作為首個(gè)完成三輪集中土拍的城市,無錫土地市場表現(xiàn)極具參考意義。對(duì)比三輪集中土拍來看,無錫三輪土拍熱度依次遞減,尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn),整體溢價(jià)率降至0.01%,與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對(duì)比。

    無錫第三輪集中土拍成交的溢價(jià)地塊僅有3宗,底價(jià)成交成為三輪土拍主旋律。而無錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價(jià),溢價(jià)比重超100%;二輪22宗地塊中仍有9宗搖號(hào)成交,溢價(jià)比重達(dá)到73%。

    與前兩輪土拍房企積極報(bào)名、高溢價(jià)成交的情形不同,三輪集中土拍僅有一家品牌房企報(bào)名參拍,參拍的大都是無錫本地城投公司,比重高達(dá)七成之多,并且多以政企合作的形式開發(fā)。

    在土地供應(yīng)側(cè)調(diào)控持續(xù)深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下,重點(diǎn)城市的土拍熱度較此前明顯降溫,加上目前信貸仍未放寬、房企現(xiàn)金流承壓,臨時(shí)撤牌和延期出讓,國企、央企為競拍主力等現(xiàn)象也成為不少城市的“標(biāo)配”。

    為了應(yīng)對(duì)土地市場的降溫,將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。接下來重點(diǎn)城市將迎來第三批土地密集入市,部分供地計(jì)劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟(jì)南等城市要進(jìn)一步加大宅地供應(yīng)量,尤其是濟(jì)南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市,第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。

    從目前整體土拍市場來看,降溫現(xiàn)象仍在進(jìn)一步延續(xù),甚至京滬杭這些城市也難逃大面積的零溢價(jià)和流拍,土地市場已進(jìn)入冰點(diǎn),并進(jìn)一步影響著銷售側(cè)的市場預(yù)期,使得房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)預(yù)期”迎來更多挑戰(zhàn)。

    不過,為了應(yīng)對(duì)土地市場的降溫,重點(diǎn)城市已經(jīng)開始進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則,部分城市已適度放松了第三輪拿地門檻,預(yù)計(jì)第三輪供地中企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升,土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象也會(huì)有所改善。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評(píng)樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 二輪土拍寒潮持續(xù)蔓延,三輪集中供地門檻適度放松

    丁祖昱評(píng)樓市

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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