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    中央定調2021樓市走向,解決大城市住房問題是核心

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-08-17 08:28 2409 0 0
    近日,中央經濟工作會議在北京舉行。

    作者:丁祖昱

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    近日,中央經濟工作會議在北京舉行。相比于過去幾年中央經濟工作會議的描述,今年篇幅有明顯增加,對比來看,今年“解決好大城市住房突出問題”、“住房問題關系民生福祉”、“租購租房在享受公共服務上具有同等權利”、“土地供應要向租賃租房建設傾斜”、“對租金水平進行合理調控”等成為最大變化。

    今年,會議把“解決好大城市住房突出問題”列為明年要抓住的八大重點任務之一,并單獨將房地產問題列一項。

    從整體來看,2020年過得跌宕起伏,全球經濟經歷了自二戰(zhàn)以來最嚴峻的挑戰(zhàn),截至三季度末,全球僅中國實現經濟增速由負轉正。一季度,中國GDP同比下降6.8%,至二季度增長3.2%,三季度增長4.9%。

    在不確定性空前的年份里,中國房地產市場也度過了低開高走、穩(wěn)健前行的一年。

    解決好大城市住房突出問題

    面對嚴峻復雜的國際形勢、艱巨繁重的國內改革發(fā)展穩(wěn)定任務,特別是新冠肺炎疫情的嚴重沖擊,我國成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。 

    我們認為,房地產作為中國經濟的壓艙石和穩(wěn)定劑,房地產對地方經濟、財政和就業(yè)有著至關重要的影響。 

    在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上,確定明年要抓好八大重點任務,在這其中,第七點是解決好大城市住房突出問題。 

    從今年整體市場表現情況來看,各大城市分化嚴重,對于熱點城市而言,搶房源現象比較明顯,在這其中,深圳市場不分檔次、不分產品銷售全線飄紅,7月15日,在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長期調控目標下,深圳祭出八項樓市調控政策,對其高溫不下的市場下了一劑猛藥,隨后在一系列調控政策補丁調整下,深圳市場開始逐步可控。 

    此次中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為明年要抓好的八大重點任務之一,具體而言,熱點城市繼續(xù)堅持調控目標不動搖、力度不松勁,“四限”調控難言實質性松綁,并將貫穿更長的時間周期?,F階段房價仍是不能碰的紅線,一旦市場出現過熱的征兆,短期內城市房價過快上漲,調控政策大棒必將尾隨而至。

    2015-2020年中央經濟工作會議有關房地產內容

    資料來源:公開資料整理

    住房問題關系民生福祉

    此次會議定調:住房問題關系民生福祉。一方面,弱化了房地產的投資屬性,金融去房地產化,房地產也要去金融化?,F階段房地產行業(yè)仍是去杠桿的重要領域,預計未來房地產行業(yè)將轉向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿,有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內,堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。 

    另一方面,強化住房的居住功能,支持居民自住以及改善性購房需求,更好地實現全體居民住有所居、安居樂業(yè)的目標。 

    從整體來看,房地產政策層面還是要“穩(wěn)”字當頭,繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調,更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調控目標。 

    對于熱點城市而言調控政策大棒高舉,而對于壓力二、三線城市而言,有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應有供有限,并可適度調降土地出讓價格,尤其要增加平價地以及低價地供應,給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。 

    未來市場或將支持剛需購房,弱三、四線城市可能會在需求層面予以刺激,購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項,其對市場拉動力也將更為直接有效。

    租賃市場監(jiān)管制度化常態(tài)化

    中央經濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多,既要高度重視保障性租賃住房建設,又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展,更好地解決好大城市住房突出問題。

    其一,以大力發(fā)展住房租賃市場為抓手,解決好大城市住房突出問題,加強保障性租賃住房建設力度,市場化租賃住房更要規(guī)范化發(fā)展。進一步明確“租售同權”,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,其中優(yōu)質教育資源同權化,既是下一階段改革的難點,也是關系到改革成敗與否的關鍵點。 

    其二,可以期許的是,土地制度市場化改革將提質增效,加速推進新增建設用地指標和補充耕地指標的跨省調劑,那些土地資源緊俏的核心一、二線城市,可以獲得更多建設用地指標。另外,土地供應要向租賃住房建設傾斜,單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房,既要用活增量土地資源,更要挖潛存量土地資源,緩解大中城市長期供地壓力。 

    其三,要降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規(guī)范市場行為,對租金水平進行合理調控。長期來看,租賃市場監(jiān)管要制度化、常態(tài)化,資金監(jiān)管仍是重點領域,既要加強對租金、押金使用情況的監(jiān)管,又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。

    我們認為,明年宏觀政策或將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性,繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,保持對經濟恢復的必要支持力度。

    在房地產方面將進一步因城施策落實“三穩(wěn)”長期調控目標,對熱點城市加碼,對壓力城市紓困。加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規(guī)范發(fā)展長租房市場。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 中央定調2021樓市走向,解決大城市住房問題是核心

    丁祖昱評樓市

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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