更多干貨,請關注資產界研究中心
作者:西政資本
來源:西政資本
自2020年4月份以來,市面上的資金越來越多,優(yōu)質房企的融資成本持續(xù)下降。非持牌類資金機構目前面臨著兩大難題,一是錢多卻找不到好的項目;二是有錢、有項目卻投放不了。從市場的情況來看,當前除了常規(guī)的明股實債類融資架構外,其他可用的放款通道越來越少。為便于說明,筆者就當前地產融資可用的放款通道做詳細梳理,其中通道所涉合規(guī)問題需重點注意,亦歡迎讀者與筆者交流和探討。
一、銀行及信托委托貸款
受地產金融的嚴監(jiān)管影響,各銀行的支行、分行涉房融資的審批權限上移,額度亦明顯收縮;地產信托方面,額度管控更加嚴格,涉房產品數(shù)量在銀保監(jiān)會2020年5月8日發(fā)布《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見稿)》后出現(xiàn)明顯回落。在當前兩會重申房住不炒的基調下,銀行、信托機構的放款通道越來越緊,即便可操作也基本要求單一機構作為投資人。以信托委貸為例,當前更多地是要求非房主體作為融資主體,當然通道費也相對較高。
二、通過金交所放款
(一)金交所定向融資計劃放款
1.項目公司在金交所發(fā)行定向融資計劃,單一機構資金認購該定向融資計劃,其中可設置受托管理人(也可不設置),負責相關投后管理及費用的收??;
2.定向融資計劃的資金可用于補充流動資金或用于項目開發(fā);
3.特別注意,投資人為單一機構資金,優(yōu)選底層為國企性質的項目公司;
4.資金流向:投資人賬戶——交易所結算賬戶——項目公司賬戶。
(二)金交所債權投資計劃放款
1.中介機構與融資方簽訂《融資顧問協(xié)議》或授權委托書,對融資方和融資項目進行盡職調查,出具盡職調查報告;
2.項目公司在金交所發(fā)行債權投資計劃,單一機構認購該債權投資計劃;
3.資金可用于補充流動資金或用于項目開發(fā);
4.特別注意,投資人為單一機構資金,優(yōu)選底層為國企性質的項目公司;
5.資金流向:投資人賬戶——交易所結算賬戶——項目公司賬戶。
(三)金交所資產權益轉讓放款
1.提供底層材料、摘掛牌企業(yè)信息、土地購買合同等,轉受讓方簽署資產權益轉讓協(xié)議;
2.資金機構為開發(fā)商提供資金XX個月,到期轉讓方回購或設置連帶責任擔保、差額補足等增信措施;
3.特別注意,資金需為單一機構資金。
三、通過AMC放款
(一)直接放款給地產項目公司
1.地產項目公司作為融資人/原債權人與其股東或關聯(lián)方或可控制主體(建議為非國企)之間設計一筆應收債權,地產項目公司將該應收賬款轉讓給AMC,單一機構資金從AMC處認購該應收債權。
2.地產項目公司作為原債權人,對到期回購該債權承擔擔保責任,并以其名下土地作為抵押擔保。
(二)間接放款給項目公司
1.關聯(lián)方或股東或可控制主體與項目公司形成債權,具體可通過簽訂買賣協(xié)議再補充發(fā)貨收貨單等方式實現(xiàn),流水需及時處理,但需注意開票和報稅的問題。
2.建議關聯(lián)方或可控制主體(債權轉讓方)等盡量選擇非國企,以便于操作。債權轉讓方將對地產項目公司的應收轉讓給AMC,AMC轉讓給資金方。
注意事項:
1.通過AMC放款的實質為資金方不直接放貸給融資方,而是通過AMC購買一筆融資方作為債務人的債權,債權中附帶抵押權,可以把AMC理解為銀行委貸角色。
2.以上架構可通過AMC辦理代持抵押。
3.特別注意,資金不能是募集資金。
四、通過合伙企業(yè)放款(明股實債)
目前越來越多的機構通過搭建合伙企業(yè)的方式進行放款,并進行明股實債的相關操作,若當?shù)貒敛块T不接受非金融機構或合伙企業(yè)作為抵押權人,則在代理抵押層面則可通過與地方AMC合作進行辦理。
五、股交所可轉債
1.投資人層面,不接受個人投資人作為投資主體,亦需進行資金歸集。目前實操中有通過委托投資方式進行操作,亦有借用資管計劃通道進行操作的,是否選用主動管理會導致支付不同比例的通道費,且資管計劃均需遵守分散投資的規(guī)定;
2.按照目前的操作,對于發(fā)債主體通常有成立至少1年以上的要求;
3.需注意的是,4月份流傳的證監(jiān)會《關于進一步明確區(qū)域性股權交易市場可轉債業(yè)務有關事項的函》(清整辦函〔2020〕30號),明確發(fā)行人需為區(qū)域股交所掛牌的股份公司,且不允許股交所作為通道,要求停止為房地產、類金融、異地企業(yè)及有限公司、城投公司、政府融資平臺等主體發(fā)行可轉債等等。雖然該文件未正式印發(fā),但是有些區(qū)域已經開始按照該政策執(zhí)行,該文件亦反映出一定的監(jiān)管風向。
4.目前部分區(qū)域股交所可操作可轉債模式,但是相對比較謹慎。不過該模式在放款通道以及辦理抵押方面具備優(yōu)勢。
六、互聯(lián)網小額貸款公司
除此之外,目前亦有部分網絡小貸公司亦可作為放款通道,通常通過線下簽署合同。出于形式合規(guī)的需要,通道方需通過簽批制進行相關審批流程,但資金成本不得超過年化24%,且無法配置杠桿。
七、結論
因監(jiān)管的問題,2020年的地產融資放款通道且用且珍惜。
注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!
原標題: 202005:地產融資最新放款通道整理