作者：投拓江湖團(tuán)隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

最近有不少人在知識星球提問咨詢股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別，以及稅費的處理。今天這個文章，希望能夠幫助大家徹底厘清股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以及稅費處理上的本質(zhì)區(qū)別。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的九大區(qū)別

1、轉(zhuǎn)讓的主體與標(biāo)的不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是土地所在公司的股東，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是股東持有的股權(quán)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是土地所在的公司，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地+地上建筑及附著物。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是更直接，股權(quán)收購則更間接，通過收購股權(quán)曲線達(dá)到收購?fù)恋氐哪康摹?/p>

2、定價的依據(jù)不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓定價不僅要參考土地及地上建筑的價值，同時參考土地有票成本及溢價，還需要對公司的負(fù)債進(jìn)行評估，以股權(quán)所對應(yīng)的凈資產(chǎn)（資產(chǎn)減去負(fù)債）為定價依據(jù)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓只需要評估土地及地上建筑的價值即可，并以此為參照。

3、轉(zhuǎn)讓條件不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓相對比較自由，除了拿地之時跟政府約定不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)的除外。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則顯得非常復(fù)雜可以分為普通的轉(zhuǎn)讓和司法拍賣兩種：

普通的在建工程轉(zhuǎn)讓，需要滿足土地款繳清和開發(fā)建設(shè)強度滿足總投資額的25%的要求，具體需要總包證明和現(xiàn)場踏勘。大家都知道，土地是無法進(jìn)行直接的交易的，設(shè)定投資強度的限定，就是為了防止囤地后變相賣地的行為。

司法拍賣的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，這個需要根據(jù)法院的裁定，并且由資產(chǎn)管理人代為進(jìn)行資產(chǎn)評估，最后以公開的司法拍賣進(jìn)行競拍取得資產(chǎn)所有權(quán)。關(guān)于法拍土地的知識點，老王的《勾地收并購實操要點及案例》一書里面，有專門的講述，內(nèi)容非常詳細(xì)。

4、轉(zhuǎn)讓操作流程不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序主要是到工商部門完成股權(quán)及公司章程的變更登記。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序則較為復(fù)雜，從項目的立項開始、不動產(chǎn)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證，以及總包合同等全套的資料都需要進(jìn)行變更，權(quán)利人和主體一欄需要由轉(zhuǎn)讓方全部變更為收購方。

5、轉(zhuǎn)讓的程序不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方簽訂一個股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并約定對應(yīng)的節(jié)點、交易對價，到工商部門完成股權(quán)及公司章程的變更即可。因為土地所載的權(quán)利人還是原來的項目公司，名字，并未發(fā)生改變。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序則較為復(fù)雜，前期先要委托資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)價值評估，然后在此基礎(chǔ)上簽訂轉(zhuǎn)讓合同，再到不動產(chǎn)中心辦理產(chǎn)權(quán)變更，然后進(jìn)行項目的立項、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證等證照的變更。以及原簽訂的設(shè)計、監(jiān)理、施工合同，都需要進(jìn)行重新簽訂，更名為新的公司，涉及多個政府部門和合作伙伴。

6、轉(zhuǎn)讓的結(jié)果不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是取得其他股東的股權(quán)，標(biāo)志是完成了工商登記的股權(quán)變更。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是取得了土地及地上建筑和附著物的所有權(quán)，標(biāo)志是完成了不動產(chǎn)權(quán)屬變更，不動產(chǎn)證上面所載的所有權(quán)人主體變更，轉(zhuǎn)移到收購方的公司名下。

7、時間成本不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時間成本較低，從項目深入談判，到簽訂框架協(xié)議，到盡職調(diào)查，再到正式協(xié)議簽訂完成轉(zhuǎn)股，如果目標(biāo)項目公司債權(quán)債務(wù)清晰，土地干凈，一般來講1-2個月就能搞定。在建工程轉(zhuǎn)讓經(jīng)歷的時間則相對較長，從資產(chǎn)評估到各項證照的權(quán)屬更名辦理完畢，一般需要半年以上。如果遇到有的項目開發(fā)進(jìn)度不足，需要先行墊資讓項目開發(fā)強度達(dá)到25%以上的，花費的時間更長。

8、法律風(fēng)險不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是承繼了原有項目公司的權(quán)利與義務(wù)，對原公司的風(fēng)險也都負(fù)有責(zé)任，主要是三個方面：一是公司的債權(quán)債務(wù)及稅務(wù)清償義務(wù)；二是土地上的他項物權(quán)，土地瑕疵；三是股權(quán)收購的合法性及時效性。在建工程轉(zhuǎn)讓則相對風(fēng)險較小，因為是完成了所有的權(quán)屬變更，對原項目公司的風(fēng)險進(jìn)行了阻斷，而且在資產(chǎn)過戶之前也完成了土地上他項物權(quán)及瑕疵的清理，得到的土地資產(chǎn)干凈。

9、稅負(fù)不同。股權(quán)轉(zhuǎn)讓在交易階段的稅負(fù)比較低，除了個別地方外，全國范圍內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓只需要繳納印花稅，以及根據(jù)股東的不同情況繳納個人所得稅和企業(yè)所得稅即可。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費則顯得比較復(fù)雜，下面我專門列出來講一下。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費

出讓方：主要涉及有企業(yè)所得稅（出讓方為企業(yè)）或者是個人所得稅（出讓方為自然人）、增值稅、土地增值稅、印花稅城建稅及附加五種。其中企業(yè)所得稅稅率25%，個人所得稅稅率20%，增值稅稅率為9%，印花稅稅率萬分之五。

收購方：主要涉及契稅和印花稅兩種，其中契稅稅率為3%-5%，視地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)而定，印花稅稅率萬分之五。

具體如圖：

關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓中，原項目公司投資開發(fā)過程中已經(jīng)發(fā)生的成本能否累計計入后續(xù)的土地增值稅開發(fā)成本問題：

在《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條中列舉了各項可扣除的成本，并未明確禁止不能扣除。而且項目實實在在已經(jīng)完成了投資，如果不能抵扣，無異于是在進(jìn)行重復(fù)無效的投資。

但有的地方政府是明文規(guī)定不能計入和抵扣的，例如廣西省。但是廣西的做法不具有普遍性，大家在實操中可以根據(jù)法無明文禁止即可為的原則，只要地方?jīng)]有明確禁止，就可以抵扣。

單獨講一下土增稅的問題。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，賣家需要向稅務(wù)部門，根據(jù)交易評估價格，與可抵扣的原始土地成本，一次性繳納土地增值稅。在繳納包含土增稅后的所有稅后，才能完成新的不動產(chǎn)證辦理，并完成土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

為什么會有繳納土增稅的行為發(fā)生？通俗點講，在建工程轉(zhuǎn)讓本質(zhì)上可以認(rèn)為是一種銷售行為，符合產(chǎn)生土增稅的法定應(yīng)稅行為—銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)權(quán)屬的行為。

因此買家拿到的土地，是一個和交易中土地部分的價格幾乎同等的，全票的土地，這跟公開市場拍賣取得的土地并無二異。而且不影響后期開發(fā)銷售階段的土增稅的繳納，后期開發(fā)銷售房屋階段，需要根據(jù)實際的情況，以買家取得土地的全票為土地成本，開發(fā)過程中的各項成本和費用為抵扣項，再次繳納土增稅。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，九大區(qū)別與稅費差異