宏觀環(huán)境來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。困難和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)仍然存在。

王蒙徽用“穩(wěn)”字總結(jié)明年主要工作核心，2022年，將堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)？

一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。

二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。

三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。

四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

過去一年，地方調(diào)控更加高頻化和精準(zhǔn)化。據(jù)CRIC不完全梳理，截至12月20日，全國73省市政策加碼次數(shù)多達(dá)249次，在房地產(chǎn)史上實(shí)屬罕見。

從城市的角度來看，深圳、廣州政策加碼多達(dá)20次，深圳重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，廣州則側(cè)重分區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控，上海多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達(dá)到13次。壓力城市紛紛出臺“限跌令”，同時(shí)長春、哈爾濱、南寧等39城通過財(cái)稅刺激托底樓市。

圖：2021年歷月各省市政策加碼頻次

注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至12月20日

數(shù)據(jù)整理：CRIC

央行2022工作會議以及央行2021年第四季度例會均提出，“更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！保€(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

實(shí)際上，從12月以來，央行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)較為頻繁，過去一年，在行業(yè)去杠桿的大背景下，基于個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為，行業(yè)從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暗藏風(fēng)險(xiǎn)”

隨著央行適度“糾偏”，近兩個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回暖。11月金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續(xù)“雙升”，此外，據(jù)CRIC監(jiān)測，11月100家典型房企的融資總量約為750億元，環(huán)比上升66%，其中發(fā)債總額約為294億元，環(huán)比上升111.4%。房企融資環(huán)境略有解凍。

全年來看，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。反觀定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%，較2020年末分別增加2.2個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。說明國內(nèi)貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)到位資金占比

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局

據(jù)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

2021年三季度末，全國房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額37.4萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：全國房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款余額占比

數(shù)據(jù)來源：央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告

在全國財(cái)政工作視頻會議上對2021年財(cái)政工作總結(jié)表示：深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。

時(shí)值年底，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落，現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)操階段，距離最終落地僅剩時(shí)間問題，預(yù)計(jì)2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。

區(qū)別于2011年上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，政策力度相對溫和，未來房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在拓寬稅基、設(shè)置免稅額度、房屋評估價(jià)值和稅率超額累進(jìn)制四個(gè)方面體現(xiàn)一定的政策力度。

至于哪些城市會成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，首先2021年被住建部點(diǎn)名約談的核心城市，以及房價(jià)面臨較大上漲壓力的核心一二線城市或率先落地。

過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)無法持續(xù)。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暗藏風(fēng)險(xiǎn)”，百強(qiáng)規(guī)模房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約問題，甚至出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。央行第三季度例會定調(diào)“兩維護(hù)”，政治局會議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，行業(yè)政策風(fēng)向正在發(fā)生微調(diào)，但“房住不炒”主基調(diào)的政策并未實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)向。

未來，房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)落實(shí)去杠桿，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。但房地產(chǎn)行業(yè)基本面預(yù)示著行業(yè)仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場迎來政策支持等。