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    執(zhí)行程序中抵押權和租賃權的沖突

    明辨律法 明辨律法 作者:鄭宏宇 王懷志
    2020-02-06 23:29 2862 0 0
    在債務人不能履行到期債務,且債權人為實現(xiàn)債權處分抵押房屋時,抵押權與租賃權便會產(chǎn)生沖突。

    作者:王懷志 鄭宏宇

    來源:明辨律法(ID:trzlaw)

    前言

    銀行等金融機構在不良貸款清收過程中,金融借款糾紛案件在執(zhí)行階段往往涉及處置抵押物實現(xiàn)抵押權優(yōu)先受償從而實現(xiàn)債權的問題,而在該類案件的執(zhí)行程序中,往往出現(xiàn)債務人將抵押房屋出租給第三人,從而承租人以租賃權為由提出執(zhí)行異議,阻止對抵押房產(chǎn)的處置,從而影響債權人處置抵押物以實現(xiàn)債權。

    在此種情況下,抵押權和租賃權的沖突應如何處理?

    一、抵押權與租賃權

    抵押權,是為擔保債務的履行,債務人或者第三人在不轉移房屋占有的前提下,將房屋抵押給債權人,在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形,債權人有權就該房屋的處置價款優(yōu)先受償。

    作為擔保物權,房屋抵押權以確保債務清償為目的,不以占用并使用房屋本身為要件,抵押人不需要轉移房屋的占有與使用權給債權人,抵押人仍然對房屋享有占有、使用、收益的權利。

    抵押權首先是擔保物權,是以確保債務清償為目的的物權,以物的交換價值為內(nèi)容,不是利用標的物本身的權利,而是專以取得標的物的交換價值為內(nèi)容的權利。

    租賃權,是以實現(xiàn)房屋的使用價值為目的,以承租人占有、使用房產(chǎn)的方式實現(xiàn)承租人對房屋使用價值的支配。因此,租賃權是以支配物的使用價值為內(nèi)容,標的物本身的瑕疵直接影響權利的行使,租賃權本身是通過債權合同取得,其性質應是債權,但為保護承租人的利益,法律賦予租賃權以物權性,即債權的物權化,“買賣不破租賃”的法諺就體現(xiàn)了租賃權的物權性。

    通常情況下,租賃權與抵押權可以并存也經(jīng)常并存于同一座房屋上。在債務人不能履行到期債務,且債權人為實現(xiàn)債權處分抵押房屋時,抵押權與租賃權便會產(chǎn)生沖突。

    二、抵押權與租賃權沖突的不同情形

    1、抵押登記前已租賃,租賃合同有效。

    我國《擔保法》第48條規(guī)定:“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效”。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條對此做了更為具體的說明,規(guī)定:“抵押人將已租賃的財產(chǎn)抵押的,抵押權實現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。《物權法》第190條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已租賃的,原租賃關系不受該抵押權的影響”。抵押權無法對抗租賃權,即“買賣不破租賃”。但租賃權的長期存在,抵押權形同虛設:一是承租人可主張優(yōu)先購買權,二是抵押物拍賣難度加大,很少有買受人愿意購買租賃多年來的資產(chǎn);三是抵押物的價值大打折扣。

    2、抵押登記后租賃,租賃合同抵押期限內(nèi)有效,失效部分損失應當賠償。

    《物權法》第190條規(guī)定:“抵押權設立后抵押財產(chǎn)租賃的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。應該說與抵押權人的抵押權不相沖突,雖然承租人也知道,抵押人辦理抵押登記后租賃的,租賃合同對于受讓人沒有約束力,即抵押人行使抵押權時,租賃合同失效。承租人自有對抗的理由,一是承租人是善意,不知道租賃的資產(chǎn)設定了抵押;二是有償承租,合同失效則租金返還及損失賠償,天經(jīng)地義。

    三、執(zhí)行程序中的原則

    1、設立優(yōu)先原則:

    《物權法》第190條規(guī)定:訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。《最高人民法院關于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1款規(guī)定:“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)所做的移轉、設定權利負擔或者其它有礙執(zhí)行的行為,不得對抗申請執(zhí)行人?!薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款規(guī)定:“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權及其它的用益物權不因拍賣而消滅,但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上,對在先的擔保物權或者其它優(yōu)先受償權的實現(xiàn)有影響的,人民法院應當依法將其除去后進行拍賣?!币陨蠗l款確立解決租賃權與抵押權沖突的基本原則,何種權利設立優(yōu)先即具有優(yōu)先性,即設立優(yōu)先原則。應該注意的是設立優(yōu)先原則只是確立了“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”,租賃權和抵押權都是同時成立的,兩者所確定的出租人與承租人、抵押權人與抵押人的權利義務關系并不受此影響

    2、利益平衡原則

    法律的目的在于通過規(guī)范權利的邊界,實現(xiàn)社會各方利益的平衡。在處理涉租房屋租賃權與抵押權沖突問題時應堅持利益平衡原則,充分考慮承租人與抵押權人的利益,并協(xié)調雙方的沖突因素,使得雙方的利益在共存和相容的基礎上達到合理的優(yōu)化狀態(tài)。具體而言,就是在處理權利沖突時,在租賃權不影響抵押權實現(xiàn)時,可以考慮帶租拍賣或者支持承租人的優(yōu)先購買權。對于在后成立的租賃權,執(zhí)行中法院可以去除后拍賣,但現(xiàn)實中并非所有的租賃權都會影響抵押權的實現(xiàn),對于租期較短且不影響抵押權實現(xiàn)的法院可以帶租拍賣或者通過承租人的協(xié)助實現(xiàn)抵押權。對于在先成立的租賃權,法律通過確立“買賣不破租賃”原來保護居于弱勢地位的承租人,避免其處于不安的狀態(tài),以維護社會的穩(wěn)定。同時法律賦予承租人“優(yōu)先購買權”也是解決這一權利沖突的路徑,優(yōu)先購買權也有利于減少房屋上權利人的數(shù)量,利于產(chǎn)權的明晰。

    四、執(zhí)行解決機制

    《物權法》依據(jù)租賃權與抵押權設立的時間,規(guī)定了二者的沖突解決機制,具體分為先租后抵和先抵后租兩種情形。

    《物權法》第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。

    《合同法》第二百二十九條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”

    最高人民法院在《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第六十五條規(guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,抵押權實現(xiàn)后,租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”;第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力;抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失,承租人自己承擔”。

    《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕11號)第二十條規(guī)定:“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。

    前述規(guī)定基本沿襲了“買賣不破租賃”的基本規(guī)則。據(jù)此,租賃權先于抵押權設立時,應當遵循買賣不破租賃的原則,因實現(xiàn)抵押權而導致抵押財產(chǎn)所有權人變更,出租人與承租人之間原有的租賃關系不會當然終止,租賃合同在有效期內(nèi)繼續(xù)有效。

    房屋設立抵押權后出租的,抵押權人在實現(xiàn)抵押權時,可以通過拍賣、變賣房屋等方式獲得救濟,租賃權因抵押權的實現(xiàn)而解除。同時承租人可以依據(jù)《擔保法司法解釋》第二款的規(guī)定,若抵押人未書面告知房屋已經(jīng)設立抵押,抵押人應當承擔承租人因抵押權人實現(xiàn)抵押權導致租賃合同被解除給自己帶來的損失。

    五、相關案例

    呂廣益與江蘇濱海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、宗林平、徐淑平等抵押合同糾紛執(zhí)行異議裁定書

    審理法院: 濱??h人民法院

    案  號: (2015)濱執(zhí)異字第0031號

    案  由: 抵押合同糾紛

    裁判日期: 2015年10月18日

    異議人呂廣益述稱:異議人呂廣益與被執(zhí)行人宗晶晶、宗莉莉于2014年1月10日簽訂了房屋租賃合同,宗晶晶、宗莉莉將其所有的位于濱海縣東坎鎮(zhèn)新時代樂園1號樓X室及二樓X至X室租賃給異議人呂廣益經(jīng)營賓館業(yè)務,雙方履行了交付手續(xù),異議人是房屋的承租人,故請求中止對上述房屋的執(zhí)行。為證明上述主張,異議人提交了房屋租賃合同、收條等證據(jù)。

    申請執(zhí)行人江蘇濱海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司辯稱:涉案房屋是經(jīng)依法抵押登記的抵押物,且抵押登記先于異議人的承租協(xié)議。故異議人的遭遇雖值得同情,但是不能成為阻止強制執(zhí)行的理由。

    經(jīng)審查查明:申請執(zhí)行人江蘇濱海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司以被執(zhí)行人宗林平、徐淑平、黃祥、宗莉莉、宗晶晶未能履行公證債權文書確定的還款義務為由,向本院申請強制執(zhí)行。本院立案后,依法于2015年3月20日作出執(zhí)行裁定,拍賣宗莉莉、宗晶晶所有的位于本縣東坎鎮(zhèn)人民南路西側新時代樂園X幢108、204、205、206、207、208、209、210、211室計九間房屋及上述房屋內(nèi)的物品。

    另查明,異議人呂廣益與宗莉莉、宗晶晶于2014年1月10日簽訂房屋租賃合同,雙方約定,宗莉莉、宗晶晶將位于本縣東坎鎮(zhèn)新時代樂園X幢108、204、205、206、207、208、209、210、211共九間房屋租賃給呂廣益經(jīng)營賓館業(yè)務,租期10年,租金每兩年一交,呂廣益于當日向出租方繳納前兩年租金計10萬元。后雙方于2014年1月16日簽訂補充協(xié)議,約定出租方將賓館內(nèi)裝潢設施物品作價16萬元一次性轉讓給承租方,同時承租方繳清剩余八年房租計40萬元。

    本院認為:被執(zhí)行人宗莉莉、宗晶晶以其所有的房產(chǎn)擔保他人的債權,并辦理了抵押登記手續(xù),且均先于與異議人呂廣益簽訂的租賃協(xié)議,根據(jù)《物權法》第一百九十條規(guī)定,訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權設立后財產(chǎn)出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。故異議人呂廣益提出存在租賃合同關系、排除對抵押物執(zhí)行的異議理由不能成立,本院不予支持,但因租賃雙方當事人已就賓館內(nèi)的設施物品作出處理,且上述物品并不屬于抵押財產(chǎn),故拍賣賓館內(nèi)物品顯屬不妥,應予糾正。至于承租人因拍賣不能依約履行租賃協(xié)議造成其經(jīng)濟損失,承租人可以依法向出租人主張權利。

    綜上,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、第一百五十四條第一款第(十一)項之規(guī)定,裁定如下:

    駁回異議人呂廣益所提出的執(zhí)行異議。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“明辨律法”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 執(zhí)行程序中抵押權和租賃權的沖突

    明辨律法

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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