觀點 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
融創(chuàng)徐匯濱江壹號正好趕上年末這趟上海新房入市的“打新”認購潮，激起樓市一陣漣漪。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 年末已至，把上海樓市推上熱搜的事件，莫過于近期集中推售的數(shù)個樓盤項目領(lǐng)證開啟認籌。
就上海徐匯區(qū)而言，今年第四季度頻頻登上熱搜第一的樓盤——融創(chuàng)徐匯濱江壹號，作為徐匯濱江的全新盤，在入市前就已備受關(guān)注。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，融創(chuàng)徐匯濱江壹號公布的項目名稱為融鑰雅園，共規(guī)劃4棟住宅，推出229套房源，入市均價11.5萬/平米，要求全款支付，認籌金600萬，首套房凍結(jié)資金700萬，二套凍結(jié)1400萬，企業(yè)購房凍結(jié)2000萬。
12月8日宣布開啟認籌以來，截至12月12日下午16時認籌結(jié)束，融創(chuàng)徐匯濱江壹號認籌率達到507.86%，認籌總數(shù)超過1163，累計認籌69.78億元，將于12月18日開盤。
事實上，融創(chuàng)徐匯濱江壹號項目地塊早在2015年便由當時的開發(fā)企業(yè)上海民投置業(yè)取得建設用地規(guī)劃許可證，但由于受各方面因素影響，一直未能開工建設。
耽擱了5年的地塊，最終以豪宅產(chǎn)品面世，融創(chuàng)徐匯濱江壹號正好趕上年末這趟上海新房入市的“打新”認購潮，激起樓市一陣漣漪。
濱江溫度
從年初延續(xù)至今的疫情，沒有阻擋購房者的熱情。融創(chuàng)徐匯濱江壹號不到12萬的入市價，讓購房者有了更多選擇的余地。
對比同一時段入市的其他項目，亦能反映出近期上海樓市升溫的現(xiàn)象。市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，年末上海24個熱盤認籌率均超100%，其中除了融創(chuàng)徐匯濱江壹號外，中建朗閱府、首創(chuàng)·禧瑞薈以及匯成·南街里項目均獲得超5倍的認籌。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，徐匯濱江目前是11-12萬的水平，融創(chuàng)這一項目屬于正常價格入市，現(xiàn)在濱江房子供應不多，熱銷是自然的。
近幾年，上海徐匯區(qū)的住宅供應量稀缺，目前徐匯濱江的純新盤除了融創(chuàng)徐匯濱江壹號外，還有寶能公館1288。因濱江的住宅供應可售總量占比不到5%，以至于只要有項目入市，便會掀起一陣搶房熱潮。
此次融創(chuàng)徐匯濱江壹號推出132-227平米3至4房，一套總價在1500萬至2000萬。若將該項目與已入市的同板塊房源售價對比，業(yè)內(nèi)分析稱，融創(chuàng)徐匯濱江壹號三房倒掛逾200萬，四房倒掛逾500萬。
業(yè)內(nèi)人士補充，豪宅成交好有兩大特點，一是濱江沿線，二是項目處于絕對的市區(qū)，屬于上海傳統(tǒng)豪宅區(qū)域。值得一提的是，該項目還鄰近今年香港置地以310.5億拿下的內(nèi)地總價地王項目。
盧文曦也認為，目前上海新房銷售情況都不錯，豪宅熱銷主要還是產(chǎn)品決定，環(huán)境起到催化劑的作用。年末項目入市集中，一方面是11月供應少了，現(xiàn)在補量，另一方面，房企有回籠資金的需求，推盤也比較積極。
據(jù)麗茲行發(fā)布的上海三季度市場數(shù)據(jù)稱，上海住宅市場在11月達到了成交高峰。并預計年底成交量將維持在高位，2020全年上海市場成交有望突破40萬套。
在樓市升溫的情況下，融創(chuàng)徐匯濱江壹號獲得了極高關(guān)注度。
成交方面，上海11月成交量同比呈上升趨勢，環(huán)比則出現(xiàn)下滑。具體為，豪宅成交量662套，環(huán)比下降3.79%，同比上漲42.06%；而成交均價為9.82萬/平米，環(huán)比下降7.36%，同比微漲0.41%。
11月入市的2個高端豪宅項目中，蘭香湖壹號單價不超9萬，開盤認籌不足，而中海建國里單價不超17.5萬，認籌率超200%，開盤當天入市房源全部售罄。
同時，上海頂豪市場的成交情況并不穩(wěn)定，11月入市的5000萬以上新房豪宅中，共計成交18套，環(huán)比降56.1%，同比升125%；成交均價則出現(xiàn)下滑，為15.8萬元/平米，環(huán)比下跌7.6%，同比下跌8%。
五年入市
至今，融創(chuàng)進入上海市場已經(jīng)有8年。
2012年6月22日那場在上海舉行的新聞發(fā)布會，融創(chuàng)借道綠城，以33.72億買下綠城蘇南及上海的9個項目50%股權(quán)，首次進入上海灘。
此次即將入市開盤的徐匯濱江壹號項目，同樣是融創(chuàng)通過收并購取得，只是這次頗為低調(diào)。
據(jù)悉，徐匯濱江壹號項目涉及的地塊為上海徐匯區(qū)188S-B-4地塊，起初該地塊由上海民投置業(yè)有限公司長期持有。而民投置業(yè)成立于2011年，由上海騰展建設全資持有。
于2014年，同策房產(chǎn)中標該地塊項目的租售代理及策劃服務，但民投置業(yè)未與同策房產(chǎn)簽訂正式服務協(xié)議。
隨后在2015年11月，民投置業(yè)取得地塊建設用地規(guī)劃許可證，項目暫命名為金龍花苑五期。原以為能進入開發(fā)階段，因河道填埋未完成及受新增機場快線支線影響，該地塊的設計總平面發(fā)生變化，項目需重新規(guī)劃調(diào)整，導致無法正常開工。
截至2019年6月底，民投置業(yè)總債務為2.93億元，包括上海民航投資提供的借款2.82億元及1080萬元貸款（按年利率8%）。
或許是由于該項目無法預判何時能入市交易，項目貸款及利息逐漸增加，為了及時止損，民投置業(yè)萌生退意。于是2019年11月20日，上海騰展建設100%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，底價10億，涉及標的資產(chǎn)正是徐匯區(qū)188S-B-4地塊。
資料顯示，該項目占地1.76萬平米，容積率2.5，總建面6.55萬平米，其中住宅建面4.13萬平米。地塊地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)清晰，并已取得房地產(chǎn)證、建設規(guī)劃許可證，且地上無待拆遷建筑物。
彼時公告稱，項目受讓方還需與政府溝通，了解并符合政府關(guān)于上海徐匯區(qū)188S-B-4地塊住宅項目規(guī)劃建設及銷售的相關(guān)要求，而同策房產(chǎn)此前已提供了項目前期策劃服務，后續(xù)亦需與同策房產(chǎn)自行溝通解決。
擱置5年之久，2019年底，融創(chuàng)將該項目收入囊中，完成股權(quán)變更登記后，用了約一年時間設計和建設。于今年8月，該項目傳來入市風聲，隨后便有了上述火爆認籌的一幕。
或許可以認為，融創(chuàng)用高端豪宅產(chǎn)品線“壹號院”思路來打造徐匯區(qū)188S-B-4地塊，正符合了人們的預期。
盧文曦指，房企集中12月開盤，用比較有親和力的價格可以換取銷售量。
值得注意的是，融創(chuàng)徐匯濱江壹號項目并非融創(chuàng)全資持有，系與歌斐資產(chǎn)的合資項目。其中，融創(chuàng)持有項目公司10.79%的直接股權(quán)，并通過持股30%的蕪湖歌斐證馳和通過持股蕪湖歌斐亞瑩間接持有項目公司部分股權(quán)。
在上海的住宅開發(fā)戰(zhàn)略方面，融創(chuàng)主要走高端豪宅路線。截至目前，在上海發(fā)展八年時間里，融創(chuàng)開發(fā)有31個項目，陸續(xù)進入浦東唐鎮(zhèn)、森蘭、大寧北、黃浦濱江、普陀、外灘、陸家嘴、徐匯、松江、崇明、靜安、虹橋等板塊。
業(yè)績表現(xiàn)看，融創(chuàng)上海高端豪宅項目頗受歡迎。2019年，融創(chuàng)領(lǐng)館壹號院、外灘壹號院、壹號公館三個項目累積成交金額逾130億，占融創(chuàng)上海業(yè)績約50%。
融創(chuàng)對上海市場頗為看重，在一邊加緊推進項目入市銷售之余，另一邊則在琢磨如何拿到更多土儲。
下半年，在與華發(fā)搶奪上海閔行顓橋住宅地塊失利后，10月底融創(chuàng)終于在楊浦區(qū)以21.46億、溢價14%拿下一宗純宅地，隨后又從新湖中寶手中以11.28億收購上海黃浦區(qū)亞龍古城國際花園項目50%股權(quán)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，截至今年上半年，融創(chuàng)在上海的總土儲336.52萬平方米，權(quán)益土儲240.13萬平方米，總占地面積332.46萬平方米，總建面598.48萬平方米。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
