作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

螞蟻集團(tuán)是今年IPO市場最重要的企業(yè)之一，外媒早前報(bào)道，該公司希望通過在上海、香港上市集資約350億美元，其中在香港上市集資175億美元，規(guī)模高于2019年其母公司阿里巴巴于港股二次上市（約130億美元）。其中，螞蟻集團(tuán)于8月25日在港交所遞交招股書，原計(jì)劃上周便進(jìn)行上市聆訊，監(jiān)管層放行速度之快可見一番。

相比于螞蟻集團(tuán)這樣的“巨無霸”企業(yè)，其它中小企業(yè)對接資本市場的難度就沒那么輕松了，房地產(chǎn)企業(yè)便是其中一例。

10月9日，四川房企領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司在港交所的上市申請版本已變更為“失效”，意味著自今年4月9日遞交招股書至今6個(gè)月間，該公司并未通過聆訊。

領(lǐng)地集團(tuán)最早成立于1999年4月，2006年將總部從樂山遷至成都，同年開啟全國化拓展業(yè)務(wù)，至2019年提出于2020-2021年實(shí)現(xiàn)千億戰(zhàn)略。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，去年全年該公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額399.1億元，位列房企第75位；今年1-9月累計(jì)銷售248.5億元，位列第80位。

招股書披露，領(lǐng)地集團(tuán)于2017-2019年分別實(shí)現(xiàn)收益53.39億元、45.14億元、75.68億元，其中大部分是物業(yè)銷售收益，利潤凈額分別為4.49億元、5.18億元、6.72億元；期內(nèi)毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，凈利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，該公司解釋，利率下降系大部分物業(yè)尚未完成故未有向客戶交付。

目前尚未知悉領(lǐng)地集團(tuán)申請失效原因。領(lǐng)地集團(tuán)高層接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)僅回應(yīng)，參考招股書披露說法。至于未來是否繼續(xù)推進(jìn)上市，其表示，公司堅(jiān)定務(wù)實(shí)推進(jìn)戰(zhàn)略計(jì)劃。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，在領(lǐng)地集團(tuán)之前，年內(nèi)另有5家房地產(chǎn)企業(yè)（含物管企業(yè)）在港交所遞交上市材料失效，此前包括星盛商管、宋都服務(wù)、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)都出現(xiàn)過類似情況。其中除了鵬潤控股，其它4家房企均選擇二次遞表。

今年港交所申請上市的房企中，包括港龍地產(chǎn)、大唐集團(tuán)、三巽控股、時(shí)時(shí)服務(wù)也于2019年遭遇遞表失效。而10月份若繼續(xù)無進(jìn)展，三巽控股在港交所將面臨第二次挫折。

去年5月，中梁地產(chǎn)遇到類似情況時(shí)曾回應(yīng)，在港交所遞表失效是正常程序，公司上市進(jìn)程還在有序推進(jìn)，現(xiàn)在為配合要求，會(huì)更新一版數(shù)據(jù)再上傳。港交所資料顯示，中梁地產(chǎn)于2018年11月13日遞交上市申請，2019年5月17日二次遞表，并于同年6月26日通過聆訊。

作為成熟的交易市場，港交所有較為完善、透明的上市流程，以紅籌架構(gòu)為例，企業(yè)上市大致分為準(zhǔn)備階段（約10-14周）、審批階段（10-14周）、銷售階段（約5周）。

其中準(zhǔn)備階段主要是企業(yè)對財(cái)務(wù)信息、資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)等方面做工作。

對于主板上市，港交所設(shè)置了較多樣的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)可進(jìn)行三選一，它們分別是盈利測試，即過去三年凈利潤不得低于5000萬港元；估值/收入測試，上市市值不低于40億港元，近一年收入不低于5億港元；市值/收入/現(xiàn)金流測試，在近一年收入不低于5億港元以及近三年合計(jì)凈現(xiàn)金流超過1億港元的前提下，市值門檻為20億港元。

諸如此類的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對重資產(chǎn)類型的房企而言較為寬松，比如港龍地產(chǎn)收益主要來自四個(gè)城市的9個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，2017-2019年物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別為4.34億元、16.60億元及19.78億元，凈利潤分別為0.33億元、3.32億元及4.70億元。

審批階段的主體是港交所，企業(yè)向交易所申請排期，提交文件供交易所審閱及回復(fù)交易所提問，審閱通過則正式申請上市；上市申請?zhí)峤缓螅灰姿鶎⑦M(jìn)行為期三天的初步審核，主要做初略評估，繼而由上市科進(jìn)行審查；企業(yè)獲得交易所上市科推薦后，將由上市委員會(huì)進(jìn)行聆訊。

有機(jī)構(gòu)指，整個(gè)上市申請及審批過程，最順利的情況下，只需25天即可進(jìn)行聆訊。反之，若遞表6個(gè)月未完成對交易所詢問問題的反饋，申請材料將變更為“失效”，繼續(xù)上市需重新遞表。

這也說明，房企遲遲未獲得聆訊通過，大抵是在發(fā)行審核及反饋環(huán)節(jié)。一般而言，審核內(nèi)容涉及上市要求、招股書中披露的范圍和質(zhì)量、IPO前吸引投資與合規(guī)問題等。

一位觀察人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，企業(yè)上市緩慢的潛在原因可能是存在合規(guī)問題，被港交所問詢時(shí)間過長，比如融資結(jié)構(gòu)有沒有隱患，土地儲(chǔ)備合不合理，業(yè)務(wù)運(yùn)營披露詳盡程度，以及判斷估值是否合理，是否真有募資需求等。

從近年來上市申請材料失效的房企來看，大部分企業(yè)都存在布局不均勻、項(xiàng)目儲(chǔ)備少、負(fù)債率及融資成本較高等特點(diǎn)。

比如4次闖關(guān)失敗的萬創(chuàng)國際，總土儲(chǔ)98萬平方米，2015-2017年間資本負(fù)債率在608.5%-1218.0%之間；兩次遞表失敗的海倫堡中國、奧山控股，前者于2018年凈負(fù)債與權(quán)益比率超過100%，并表示其持有現(xiàn)金不足以支付債務(wù)，后者2016-2018年未償還銀行及其他借款加權(quán)平均實(shí)際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%；大唐集團(tuán)截止2019年底尚未履行的信托融資有7筆，利率在9%-12%之間。

實(shí)際上在過去十幾年地產(chǎn)的高速發(fā)展時(shí)期里，融資能力一直是左右房企發(fā)展的核心因素，企業(yè)獲得資金愈多，土地儲(chǔ)備就愈多，盈利能力就越穩(wěn)定，反過來又能進(jìn)一步獲得融資的談判能力。連郁亮亦承認(rèn)，以前是金融紅利階段。而獲得資金少的企業(yè)，不僅規(guī)模小，也容易被高息渠道侵蝕利潤，故而才希冀通過上市解決資金問題。

奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)指，現(xiàn)在才準(zhǔn)備上市的房企大部分不算是大企業(yè)，企業(yè)發(fā)展質(zhì)量稂莠不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年在港交所申請上市的房企中，年銷售規(guī)模逾千億的主要包括中梁地產(chǎn)、祥生控股，其它諸如金輝銷售規(guī)模在900億左右，海倫堡不足700億，大唐則為365億左右，上坤、奧山在300億上下。

上述人士續(xù)指，港交所近年來對地產(chǎn)公司較為嚴(yán)格，會(huì)持續(xù)提出反饋意見。據(jù)其透露，港交所近期還對房企的預(yù)收款管控有收緊趨勢。該說法目前尚未得到證實(shí)。

但無論如何，香港仍是國內(nèi)企業(yè)最理想的上市地點(diǎn)，這里有巨大的融資市場，較完善的監(jiān)管體制，以及較內(nèi)地為高的過會(huì)率，房企甘愿為之等待。

10月8日晚間，已經(jīng)二度遞表的金輝控股，正式通過港交所聆訊。另一家于4個(gè)多月前重新申請的房企，該公司人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體樂觀表示，預(yù)計(jì)10月底或11月初可通過聆訊。

與傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)面臨情況截然不同的是，今年來已獲得上市的物業(yè)管理企業(yè)包括正榮服務(wù)、金融街物業(yè)、燁星集團(tuán)、弘陽服務(wù)，近期包括卓越商企、第一服務(wù)、合景悠活、世茂服務(wù)有了聆訊的進(jìn)展，此外遠(yuǎn)洋、恒大、融創(chuàng)、華潤旗下物管公司也已提交IPO申請。除了物業(yè)股，代建公司綠城管理也在遞交招股書5個(gè)月后，正式實(shí)現(xiàn)上市。

相比之下，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已上市的房地產(chǎn)類企業(yè)只有港龍中國。這或許又說明，傳統(tǒng)地產(chǎn)商并非交易所心口的朱砂痣了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 一份失效的招股書領(lǐng)地港股上市里的中小房企闖關(guān)