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    再設(shè)4億美元物流基金與遠(yuǎn)洋資本模式

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2021-10-20 14:13 2798 0 0
    10月18日,遠(yuǎn)洋資本在官網(wǎng)宣布,該公司聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金,發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。

    作者:觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

    來(lái)源:觀點(diǎn)(guandianweixin)

    通過(guò)物流地產(chǎn)基金模式,物流地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)和高杠桿運(yùn)營(yíng),大大縮短了投資回報(bào)周期。

    近幾年,國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)基金逐漸崛起,通過(guò)“地產(chǎn)+基金”撬動(dòng)規(guī)模成為這一板塊的重要發(fā)力點(diǎn)。

    2015年,黑石旗下的物流地產(chǎn)投資基金與萬(wàn)科等房企合作,打響物流地產(chǎn)基金的第一槍。而后,蘇寧、京東等電商紛紛涉足這一領(lǐng)域。

    如今,遠(yuǎn)洋資本也加入其中。

    10月18日,遠(yuǎn)洋資本在官網(wǎng)宣布,該公司聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金,發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。這是遠(yuǎn)洋資本第三支以物流為主題的私募基金,三支基金的累計(jì)認(rèn)繳規(guī)模已達(dá)15億美元。

    當(dāng)然,除了物流基金,就在上周,遠(yuǎn)洋資本還收購(gòu)新加坡一只商業(yè)REITs 70%股權(quán),遠(yuǎn)洋集團(tuán)14億美元成立寫字樓基金。

    套現(xiàn)、減負(fù)……這是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)遠(yuǎn)洋這一系列操作的解釋,但在這些基金的背后,遠(yuǎn)洋如何運(yùn)作?國(guó)際資本在其中扮演什么角色?我們?cè)噲D從中尋找答案。

    再設(shè)4億美元物流基金

    近幾年,在地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的大背景下,房企原有的銀行、信托等融資方式被逐漸收緊,地產(chǎn)私募基金成為另一種有效籌資模式,受到業(yè)內(nèi)的關(guān)注。

    最新消息顯示,遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金,發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。在基金中,遠(yuǎn)洋資本擔(dān)任基金普通合伙人(GP)及基金管理人,負(fù)責(zé)基金日常運(yùn)營(yíng)及管理,遠(yuǎn)洋資本旗下子公司“遠(yuǎn)洋物流”將對(duì)基金的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。

    據(jù)了解,遠(yuǎn)洋物流前身為遠(yuǎn)澤物流,成立于2017年,一直以來(lái),這一板塊依附于集團(tuán)旗下,直至今年4月,遠(yuǎn)洋物流在上海揭牌,以獨(dú)立品牌形象正式運(yùn)營(yíng)。

    隨后,6月,遠(yuǎn)洋資本23億元接盤紅星美凱龍旗下7家物流子公司。截至目前,遠(yuǎn)洋物流投資管理的物流地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到30余個(gè),物流倉(cāng)庫(kù)規(guī)模將超過(guò)400萬(wàn)平方米,覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個(gè)城市。

    一方面,在“史上最嚴(yán)調(diào)控”之下,地產(chǎn)商深陷融資困局,遠(yuǎn)洋資本設(shè)立4億美元物流基金,能夠迅速獲得資本支持。

    另一方面,遠(yuǎn)洋上述物流基金,也成為其物流業(yè)務(wù)“輕重并舉”的重要支撐。

    資料顯示,上述私募基金為半盲池基金,專注于投資一二線及重要物流節(jié)點(diǎn)城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項(xiàng)目,目前,基金已鎖定首批位于上海和河北廊坊的三個(gè)種子項(xiàng)目。

    有分析人士猜測(cè),上述三個(gè)種子項(xiàng)目大概率是其過(guò)往布局的物流項(xiàng)目。

    觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體亦致電遠(yuǎn)洋資本求證,相關(guān)人士?jī)H表示,一切以官網(wǎng)公告為準(zhǔn)。

    事實(shí)上,上述猜測(cè)不無(wú)根據(jù),此前,遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合三大國(guó)際知名投資人成立14億美元的核心寫字樓基金,該基金同樣為半盲池基金,一部分用于收購(gòu)遠(yuǎn)洋位于北京的“中服四地塊”及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際大樓,另一部分則用于投資其他符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。

    如此看來(lái),這種地產(chǎn)基金的模式,遠(yuǎn)洋早已諳熟于心。

    而遠(yuǎn)洋資本設(shè)立基金,并將募集的資金用于收購(gòu)自己手中的成熟物業(yè),再將回收的資金投入到其他項(xiàng)目當(dāng)中,同時(shí),基金將物業(yè)返租給遠(yuǎn)洋物流實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)。

    上述分析人士提到,在這種模式下,物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理可以構(gòu)建業(yè)務(wù)流、資金流的閉合循環(huán),不僅能夠撬動(dòng)資金杠桿,還能拓寬收益來(lái)源,并實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

    遠(yuǎn)洋資本這發(fā)展模式與物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的操作如出一轍。

    據(jù)普洛斯中國(guó)官網(wǎng)顯示,普洛斯分別于2013年和2015年成立中國(guó)物流基金一期和二期,投資金額為30億美元和70億美元,以開發(fā)中國(guó)現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施,抓住了國(guó)內(nèi)因現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)緊缺帶來(lái)的空前的發(fā)展機(jī)會(huì)。

    通過(guò)物流地產(chǎn)基金模式,物流地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)和高杠桿運(yùn)營(yíng),大大縮短了投資回報(bào)周期。

    遠(yuǎn)洋資本亦在官網(wǎng)提到,遠(yuǎn)洋資本發(fā)起本基金,成功引入國(guó)際資本,將推動(dòng)遠(yuǎn)洋資本進(jìn)一步優(yōu)化物流資產(chǎn)布局,健全產(chǎn)業(yè)鏈條,拓展融資渠道。

    遠(yuǎn)洋模式

    現(xiàn)代物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式在2003年由Prologis引入中國(guó),截至目前行業(yè)已經(jīng)發(fā)展出較為完整的基金化運(yùn)作模式,金融化程度極高。

    根據(jù)中信證券在此前發(fā)布的研報(bào)稱,物流地產(chǎn)本身的“投融管退”循環(huán)高度成熟,投資人和管理人權(quán)責(zé)清晰,長(zhǎng)線資金亦在這個(gè)領(lǐng)域長(zhǎng)期關(guān)注和投入,這是物流地產(chǎn)本身作為REITs的優(yōu)勢(shì)。

    中信證券通過(guò)對(duì)比目前較為成熟的幾大物流地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn),除普洛斯、遠(yuǎn)洋等企業(yè)采用的基金化運(yùn)作模式外,目前市場(chǎng)上常見的商業(yè)模式還包括CMBS、類REITs以及上市平臺(tái)融資等。

    數(shù)據(jù)來(lái)源:觀點(diǎn)指數(shù)、中信證券及企業(yè)官網(wǎng)

    其中,CMBS是以物流地產(chǎn)類資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化,此前,富力集團(tuán)曾以富力國(guó)際空港物流園作為底層資產(chǎn),發(fā)行過(guò)全國(guó)首單物流園區(qū)CMBS。

    CMBS和REITs不同的是,前者的物業(yè)資產(chǎn)只需辦理抵押,無(wú)需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或者項(xiàng)目公司股權(quán)過(guò)戶,這是絕大多數(shù)想繼續(xù)持有物業(yè)獲得地產(chǎn)增值紅利的持有者常用的方式。

    而REITs前期需要轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)或項(xiàng)目公司股權(quán)。

    但從遠(yuǎn)洋集團(tuán)設(shè)立的寫字樓基金,以及遠(yuǎn)洋資本設(shè)立的物流基金來(lái)看,物業(yè)持有者在基金期滿后,基本擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),也就意味著,項(xiàng)目并非真實(shí)轉(zhuǎn)讓,而是通過(guò)左手倒右手實(shí)現(xiàn)資本的增值。

    除了模式不同,細(xì)看遠(yuǎn)洋近期設(shè)立的基金,均有一個(gè)共同特點(diǎn)--引入國(guó)際資本,其中,寫字樓基金引入了數(shù)家國(guó)際投資人,收購(gòu)新加坡REITs、物流基金引入某亞洲主權(quán)基金……

    事實(shí)上,海外資本投資國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的模式,與黑石、博楓等類似,畢竟海外的資金成本相對(duì)較低,預(yù)期投資收益率相對(duì)會(huì)有所上升。

    以幾大物流地產(chǎn)公司的融資成本為例,光大證券研報(bào)顯示,2020年,安博物流以1.5%的利率發(fā)型25億美元規(guī)模的綠色債券;2020 年普洛斯REIT的平均貸款成本僅為0.59%;去年豐樹物流信托的平均借貸利率約 2.2%。

    反觀國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商, 2019年,寶灣物流發(fā)行的一筆資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃利率為4.82%,2020年一筆票據(jù)的成本為3.17%;2021年,寶灣物流以5.3%及4.13%的利率發(fā)行了7億元的永續(xù)中票及5億元的中期票據(jù)。

    另有報(bào)告顯示,縱覽美國(guó)近10年各業(yè)態(tài)REITs綜合收益表現(xiàn),物流地產(chǎn)REITs產(chǎn)品以 16.7%年均綜合收益率穩(wěn)居前三,而國(guó)內(nèi)一線城市,物流地產(chǎn)總體的投資凈回報(bào)率在7%以上。

    假設(shè)收益率均為16.7%,資金成本則分別以普洛斯的0.59%、寶灣物流的5.3%計(jì)算,收益結(jié)果顯而易見。

    因國(guó)外資金成本較低,近兩年,越來(lái)越多物流地產(chǎn)公司尋求外部資本;與此同時(shí),越來(lái)越多海外資本投入到中國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)當(dāng)中。一方面,源于物流地產(chǎn)整體的投資回報(bào)率高于購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓;另一方面,則源于國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)水平升級(jí),在電商等行業(yè)的推動(dòng)下,物流地產(chǎn)需求加速釋放。

    成本低、需求大、前景好……在物流市場(chǎng)日趨成熟的當(dāng)下,海外資本加速布局,而類似遠(yuǎn)洋資本等布局國(guó)內(nèi)物流發(fā)展商,亦迎來(lái)美好時(shí)光,但遠(yuǎn)洋資本的模式、盈利能力能否適用于所有項(xiàng)目,還不能蓋棺定論。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 解局 | 再設(shè)4億美元物流基金與遠(yuǎn)洋資本模式

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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