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作者:陳劍譽
來源:地產(chǎn)資管網(wǎng)(ID:thefutureX)
2021年12月17日,建信中關村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金(508099,以下簡稱“建信中關村REIT”)正式在上交所上市,當日開盤價4.160元/份,比發(fā)行價上漲30%,成為首只上市當日開盤即漲停的REIT。截至2022年1月5日,建信中關村REIT當日收盤價4.44元/份,漲幅達38.75%。
至此,國內(nèi)目前共有11支REIT上市,全年均實現(xiàn)正漲幅,其中有7支REIT漲幅超過20%,遠超2021年A股市場表現(xiàn),說明資本市場對國內(nèi)不動產(chǎn)的發(fā)展前景充滿信心,愿意給予更高的估值。
表1 國內(nèi)11支上市REIT發(fā)行情況
數(shù)據(jù)來源:Wind、睿和智庫整理
在全部11支REIT中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REIT共4支,占比36%,成為國內(nèi)REITs市場的主要構成部分,4支產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REIT上市以來股價年度漲幅均在17%以上,其中,建信中關村REIT年度漲幅最高,達到了37.81%。
那么,投資者為何偏好建信中關村REIT?
產(chǎn)品分析
資料顯示,建信中關村REIT于2021年12月3日正式成立,成立規(guī)模28.8億元?;鸪跏纪顿Y于建信中關村產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券,取得北京中發(fā)展壹號科技服務有限責任公司全部股權,原權益人為北京中關村軟件園發(fā)展有限責任公司,標的基礎設施項目包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目,均位于北京市海淀區(qū)中關村軟件園內(nèi)。
表2 建信中關村REIT產(chǎn)品情況
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
具體來看,建信中關村REIT的交易結構共有兩層主要架構,分別為專項計劃及基礎設施基金?;鸸芾砣耍ù砘A設施基金)持有專項計劃的全部份額,計劃管理人(代表專項計劃)持有項目公司100%的股權以及相應債權。
圖1 建信中關村REIT產(chǎn)品結構圖
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
交易完成后,建信中關村REIT通過“股權+債權”的形式獲得基礎設施資產(chǎn),其中股權投資金額約為9.67億元,債權投資金額約為16.45億元。
表3 建信中關村REIT募集資金流向
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
此外,項目公司向交通銀行申請4.61億元固定資產(chǎn)貸款,加上專項計劃給項目公司發(fā)放的貸款,共計20.02億元,用于償還項目公司對中關村發(fā)展集團股份有限公司(以下簡稱“中發(fā)展集團”)原負有的債務。項目公司(基礎設施資產(chǎn))的原始權益人為中關村軟件園公司,控股股東為中發(fā)展集團。
表4 中關村軟件園公司股權結構
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
建信中關村REIT基礎設施資產(chǎn)中的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓和孵化加速器項目,均位于北京市海淀區(qū)中關村軟件園內(nèi)。
圖2 中關村軟件園區(qū)位交通示意圖
中關村軟件園創(chuàng)建于2000年,總占地面積2.6平方公里,園區(qū)一期規(guī)劃總占地面積約1.39平方公里,總建筑面積62萬平方米;園區(qū)二期規(guī)劃總占地面積約1.21平方公里,總建筑規(guī)模133萬平方米。
表5 建信中關村REIT標的基礎設施項目情況
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
根據(jù)戴德梁行出具的估值報告,于2021年6月30日,標的基礎設施項目中互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓及孵化加速器估值分別為15.48億元、7.12億元及8.13億元。
表6 建信中關村REIT標的基礎設施項目估值及收益
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
收入方面,2018年、2019年、2020年和2021年1-6月,標的基礎設施項目分別取得租金收入17,568.13萬元、21,441.09萬元、20,240.91萬元和11,269.11萬元,其中物業(yè)租金收入占比分別為98.86%、98.72%、98.52%和98.54%,停車場租金收入占比分別為1.14%、1.28%、1.48%和1.46%。
成本方面,基礎設施項目主要包括折舊及攤銷、稅金及附加、運營成本等三類,2021年1-6月占比收入比大約為13%、13.6%、13%。
表7 建信中關村REIT標的基礎設施項目財務數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
此外,上市之前標的基礎設施項目還需要支付一定規(guī)模財務費用,2018年、2019年、2020年和2021年1-6月,財務費用占比分別為24.69% 、19.88%、18.35%、14.32%。
投資價值分析
01 區(qū)位優(yōu)勢:位于北京核心區(qū)域
建信中關村 REIT 初始投資的基礎設施項目位于北京市海淀區(qū)上地區(qū)域,該區(qū)域以上地信息產(chǎn)業(yè)基地為中心,是我國第一個以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導,集科研開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營、培訓、服務為一體的綜合高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域。經(jīng)過多年發(fā)展,上地區(qū)域匯集中關村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū),逐步成為高新技術產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部和企業(yè)研發(fā)總部聚集區(qū)。其中,中關村軟件園歷經(jīng)20多年發(fā)展,如今已經(jīng)成為全國軟件園區(qū)中最具特色的專業(yè)園區(qū)。
02 收益能力:預期實現(xiàn)較高派息率
根據(jù)基金可供分配金額測算報告,2022年EBITDA為14,664.62萬元,略高于2020年的14,323.14萬元。2021年9月30日至2021年12月31日及2022年度,預測的建信中關村REIT投資人凈現(xiàn)金流分派率(年化)分別為4.62%及4.78%。此前,東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT三支園區(qū)基礎設施REIT項目預期派息率分別為4.5%、4.16%、4.74%。
表8 建信中關村REIT標的基礎設施項目財務預測
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
其中,標的基礎設施項目的收入主要包括物業(yè)的租金收入及車位的租金收入兩部分,2022年測算收入22,190.13 萬元,相比于2020年的20,240.91萬元,上漲9.6%。
表9 建信中關村REIT標的基礎設施項目收入情況
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
對于產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)來說,租金收入取決于出租率和單位租金水平。
出租率方面,根據(jù)戴德梁行參照租賃合同中約定的簽約金額及遞增條款進行測算,目前項目出租率已達到最高水平,未來很難有可提升空間。
表10 建信中關村REIT標的基礎設施項目出租率預測
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
租金水平方面,2020年,北京市全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場平均租金水平在160.9元/平方米/月。其中,上地區(qū)域租金達到207.2 元/平方米/月(含物業(yè)管理費)。2016年到2020年,上地區(qū)域平均租金復合增長率約為5.8%。戴德梁行預測期后至收益期屆滿的長期年度增長率為2.50%。
上市后,標的基礎設施項目委托中關村軟件園公司運營管理,項目運營成本費用主要包括運營服務費用、園區(qū)物業(yè)服務費用、停車管理費用、資本性支出、稅金及附加、管理人報酬等。
表11建信中關村REIT標的基礎設施項目運營成本預測
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
其中,運營管理服務費,包括運營服務費用及核定的物業(yè)費和停車場委托管理費。
一般服務費為運營收入*服務費率,服務費率在8%~9.5%之間。2022年預測的運營服務管理費約為2,716.04萬元,占當期收入的12.24%。
稅金及附加,主要為房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅按租金收入的12%繳納。
此外,相較于上市前,標的基礎設施項目需要支付的新費用包括:
管理人報酬等于基金凈值*0.24%+運營收入*0.5%;
托管費和專業(yè)服務費,如審計費等。
2022年預測的EBITDA率約為66.09%,而2018年、2019年、2020年和2021年1-6月EBITDA率為69.26%、74.47%、70.76%、75.54%,有較大幅度的下降。
03 擴募空間:關聯(lián)方擁有較多潛在園區(qū)資產(chǎn)
除了已有資產(chǎn)的分紅回報率,REIT的投資價值還取決于未來的成長空間。
根據(jù)建信中關村REIT提出的基金擴募收購策略,基金將積極而有選擇地收購符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度的優(yōu)質(zhì)園區(qū)類基礎設施項目資產(chǎn)。在選擇擴募收購園區(qū)類基礎設施項目資產(chǎn)時,將重點關注京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域,優(yōu)先選擇本基金的原始權益人(或其同一控制下的關聯(lián)方)持有、管理的項目及資產(chǎn)。
目前我國產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)規(guī)模龐大、種類多元,已上市的產(chǎn)業(yè)園基礎設施公募REITs項目擴募預期強烈。據(jù)統(tǒng)計,我國國家級開發(fā)區(qū)已超過500個,省級開發(fā)區(qū)近2000個,產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量近兩萬個,資產(chǎn)規(guī)模體量巨大。
對于建信中關村REIT來說,原始權益人中關村軟件園公司還持有多個園區(qū)內(nèi)資產(chǎn),未來有潛在并購的可能。
表12 中關村軟件園公司持有園區(qū)資產(chǎn)情況
數(shù)據(jù)來源:建信中關村REIT招募說明書
此外,建信中關村REIT的控制方中發(fā)展集團還負責管理中關村生命園、中關村集成電路設計園、中關村醫(yī)療器械園等,所轄園區(qū)資產(chǎn)的想象空間較大。
圖3 中發(fā)展集團主要科技園區(qū)板塊
資料來源:建信中關村REIT招募說明書
結語
對于國內(nèi)REITs來說,現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)是基礎設施REITs試點的重要組成部分,主要包含以工業(yè)用地或科研用地為載體的研發(fā)樓、標準廠房、孵化器等。
對于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)來說,基礎設施REITs發(fā)行可形成“投資—運營—發(fā)行REITs—再投資”的資金流動循環(huán),提供盤活存量產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)的渠道。
從園區(qū)運營角度來看,基礎設施REITs通過對園區(qū)資產(chǎn)進行“輕重分離”,促進了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“開發(fā)建設”和“運營服務”的分離,將有利于運營商更專注和專業(yè)的服務于科技企業(yè)。
對于建信中關村REIT來說,區(qū)位優(yōu)勢、收益能力、擴募空間是投資者之所以青睞的主要原因。
注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。
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