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    集中供地背景下,房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合拿地的法律風險與防范

    財視中國 財視中國
    2021-10-04 15:37 3636 0 0
    繼“三道紅線”、“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后,“集中供地”政策成為土地市場的重要調控舉措。

    作者:財視中國

    來源:財視中國(ID:caishiv)

    房地產(chǎn)行業(yè)一個新的時代開啟了。繼“三道紅線”、“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后,“集中供地”政策成為土地市場的重要調控舉措?!凹泄┑亍钡刃乱?guī)推動房地產(chǎn)行業(yè)從過去的資源驅動和杠桿驅動時代加速邁入運營驅動時代。

    “集中供地”背景政策

    集中供地政策主要為兩集中同步出讓工作舉措,第一要集中掛牌出讓公告,第二要集中組織出讓活動。

    在此背景下會引發(fā)一系列問題,它不像“三條紅線”一樣更多是對房企資金鏈收緊問題的考驗,而是會主要考驗房企的融資能力。

    目前有22個試點城市,4個一線城市和18個二線城市。到目前為止22個城市已經(jīng)完成第一輪集中供地,還有幾個城市已經(jīng)完成第二輪,不管分幾輪拿地,大量短期一次性市場拋出土地,對任何開發(fā)商來說都是對資金實力的考驗。即使曾經(jīng)融資成本非常低,當集中供地政策出臺后,很多開發(fā)商短時間內很難籌措大量資金參與主要城市土地競拍,一定會引發(fā)對合作開發(fā)概念的探討,不可避免的會涉及到雙方合作和管理能力提升的問題?,F(xiàn)在房企涉及到聯(lián)合拿地合作開發(fā),不同理念、不同公司的管理模式相互碰撞,當中有哪些風險,如何防范?

    聯(lián)合拿地的優(yōu)勢

    國家出臺房地產(chǎn)宏觀調控政策,響應并落實“房住不炒”定位,對于大、小房企既是機遇又是挑戰(zhàn)。分散性供給模式對中小開發(fā)商的機會越來越少,但給大型開發(fā)商帶來資源優(yōu)勢。大型開發(fā)商依靠其資金實力和資源優(yōu)勢,拿地概率較高,中小開發(fā)商參與概率較低。但在集中供地背景下,龍頭房企很難僅僅依靠自身資源和資金優(yōu)勢壟斷市場。

    根據(jù)不完全統(tǒng)計,第一輪22個集中供地城市中出現(xiàn)了很多聯(lián)合拿地情況,北京第一批集中出讓的30宗地塊中,約有14宗涉及聯(lián)合拿地;上海首批出讓的32宗涉宅地塊中,也有多宗涉及聯(lián)合拿地。聯(lián)合拿地的優(yōu)勢主要有以下幾種:

    第一,降低拿地成本,撬動規(guī)模優(yōu)勢。目前很多城市集中供地要求把土地上限價格作為監(jiān)管資金再加上保障金,一次性拿出達到土地價格1.3倍左右的資金量,很多房企在一個城市或多個地塊中沒有這樣的能力,越來越多的大型房企強強聯(lián)合、強弱聯(lián)合甚至多家房企和資金方在集團層面聯(lián)合,而不僅僅是個案聯(lián)合。這種聯(lián)合拿地能夠增加拿地概率,降低拿地成本。

    第二,競爭轉為合作,優(yōu)勢資源互補。三方甚至多方聯(lián)合,既不會與傳統(tǒng)房企形成業(yè)務、管理上的沖突,又能與房企形成資源優(yōu)勢互補。近幾年來,跨界企業(yè)之間合作的例子不勝枚舉,無論是擴充規(guī)模還是推進全國化擴張,合作開發(fā)都是一劑良藥。

    第三,分散投資風險,提升品牌價值。通過與當?shù)赜匈Y源的企業(yè)合作,提升整個項目的抗風險能力,降低擴張風險。同時也可以彌補自身能力短板,提升開發(fā)效率,快速回籠資金,降低現(xiàn)金流的風險。

    法律風險與防范

    然而,機遇與風險并存。聯(lián)合拿地為房企帶來優(yōu)勢與發(fā)展機遇的同時,也潛藏一定的風險。那么常見的風險有哪些呢?

    一是合作方資信、履約能力不足的風險。房企應慎重選擇合作伙伴,合作前對合作方開展盡職調查,包括但不限于核查開發(fā)資質、考察資金實力、調研合作口碑及辨別合作誠意。

    二是錯誤選擇合作模式的風險。聯(lián)合拿地并開發(fā)房地產(chǎn)的重要法律特征在于“共擔風險”,故合作模式應注意避免只收取固定收益、不承擔風險的問題。根據(jù)最高院司法解釋,如果合作方不能共擔風險,將視不同情況為其他法律關系。例如,合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同;合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險,只分配固定數(shù)量房屋的,應當認定為房屋買賣合同。

    三是圍標串標的合規(guī)風險。房企與合作方可以組成聯(lián)合體拿地,但競買人之間不得私下串通,采取“圍標、串標”等方式排擠其他競買人、干擾拍賣活動、破壞公平競爭、謀取不當利益等。值得關注的是,上海首批集中供地出讓規(guī)則明確防止“圍標”發(fā)生,即申請人競得地塊后,不以任何直接或間接的形式將本方(及本地塊項目公司)的股權或投資權益轉移給本地塊其他申請人或關聯(lián)方;而未競得地塊的申請人,本方或關聯(lián)方也不得以任何直接或間接的形式獲取受讓人(及本地塊項目公司)的股權或投資權益。

    四是拿地后引入合作方的風險。本次集中供地,部分地塊只允許競買人單獨競買。若在招拍掛公告中明確規(guī)定禁止項目公司的股權發(fā)生變更,或者禁止項目公司的股東轉讓股權,拿地后引入合作方風險較大。據(jù)此,從先拿地方角度看,房企在拿地前,應審慎研究出讓公告,避免對合作方作出引入或者入股相關承諾,最終卻無法實現(xiàn);從后加入的合作方角度看,須關注并購風險,包括但不限于或有負債損失、侵害股東優(yōu)先購買權糾紛。

    綜上,聯(lián)合拿地之整體風險防范措施應當包括:選擇合適的合作項目、合作方;開展法律和財務盡職調查,掌握用地/項目的全部資料和情況;嚴密安排合作協(xié)議條款;把控資金支付方式;掌握項目的實際控制權;要求合作方提供可靠增信措施。

    正是因為聯(lián)合拿地存在較多潛在風險,在資金投入、稅收承擔、管理建設等方面需要謹而慎之。尤其若合作方?jīng)]有現(xiàn)金流或增信能力,那么合作就潛藏巨大風險和危機。所以無論是從前端還是到后續(xù)開發(fā)風險防控,都需要全盤考慮。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“財視中國”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 集中供地背景下,房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合拿地的法律風險與防范

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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