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    爆雷前,藍(lán)光到底走錯了哪一步

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-06-08 12:00 2787 0 0
    奇跡可復(fù)制,但不值得

    作者:炸天團(tuán)

    來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    2020年3月,地產(chǎn)界曾有一本書,一經(jīng)出版就引起轟動,激發(fā)了無數(shù)民營老板那段篳路藍(lán)縷的創(chuàng)業(yè)記憶,它就是《藍(lán)光創(chuàng)業(yè)史》。

    這本書講述了四川“房企一哥”藍(lán)光發(fā)展30年的發(fā)展經(jīng)歷,創(chuàng)始人楊鏗如何從一家汽配廠起步,干到了如今排名全國30強(qiáng)、達(dá)成千億銷售額的房企。 

    如成都錦江般熠熠生輝,這樣關(guān)于民企榮光的故事不常有。 

    2005年,正好趕上成都舊房改造,從制造業(yè)切入房地產(chǎn),展現(xiàn)了楊鏗非凡的想象力。 

    2008年,借殼迪康藥業(yè)上市。 

    2019年,跨越銷售千億門檻,也就是說,從百億到千億的突破,藍(lán)光發(fā)展僅用了4年時間,強(qiáng)如碧桂園、萬科等頭部房企也要5-6年。 

    因時代而生,與時代共舞。 

    藍(lán)光依賴極致高周轉(zhuǎn)、加杠桿擴(kuò)規(guī)模,在這輪周期里狂飆突進(jìn),一度成為眾民企追捧的光環(huán)。 

    而時代,有時也會開個小玩笑。 

    19年之后地產(chǎn)明顯降速,三道紅線政策倒逼“去杠桿”,疊加疫情沖擊,不到兩年,藍(lán)光形勢急轉(zhuǎn)直下,從神壇跌落崖底。 

    2020年,藍(lán)光地產(chǎn)主業(yè)銷售僅增長2%,遠(yuǎn)未及1500億元的預(yù)期目標(biāo)。 

    2020年,藍(lán)光發(fā)展的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出61.27億元。這也是其上市以后首次現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)。 

    此外,還有700多億有息負(fù)債壓頂,三道紅線一度全部命中,內(nèi)部人事動蕩,總裁級高管大批離職,裁員風(fēng)波頻出,近期更是被爆出有3筆信托出現(xiàn)延期支付,9.19億股處于質(zhì)押中…

    藍(lán)光到底走錯了哪一步,才會落到如此絕境當(dāng)中?這個昔日優(yōu)等生的倒下,又究竟折射出行業(yè)哪些叢生亂象呢?

    01 

    違約平安事件是藍(lán)光債務(wù)的最后一塊遮羞布。

    據(jù)內(nèi)部人透露,藍(lán)光有一個佛山項目找平安融資,因管理和溝通問題導(dǎo)致延期還款給平安,那筆錢金額達(dá)十幾億,晚還了十幾天。

    這件事引起了平安方的不滿,因而在內(nèi)部對給藍(lán)光的融資進(jìn)行了限制,流傳到外部就被稱為是進(jìn)了平安的合作黑名單。

    平安此舉,外加媒體大量報道,引起更多資方的警覺,這年頭連銀行都在管控風(fēng)險,更別提非銀行資本,這使得藍(lán)光融資難度驟然加大,危機(jī)一觸即發(fā)。 

    此前同為平安旗下的平安創(chuàng)新資本曾作為“二股東”重倉藍(lán)光,在2016年,平安最終減持1億股,套現(xiàn)逾8億元。

    平安這幾年的舉動,炸天團(tuán)認(rèn)為并沒有傷到藍(lán)光的筋骨,而更重要的是對藍(lán)光的信心開始松動,藍(lán)光內(nèi)部某一個環(huán)節(jié)必然出現(xiàn)了問題。

    02

    房企不顧債務(wù),激進(jìn)擴(kuò)張,豪賭樓市的明天,結(jié)果讓戰(zhàn)略發(fā)展嚴(yán)重失衡,這類行業(yè)屢見不鮮的慘劇又在藍(lán)光身上上演。

    2018年,楊鏗為了早日達(dá)成千億目標(biāo),提出了“東進(jìn)南下”戰(zhàn)略,當(dāng)年藍(lán)光新增土地儲備中有接近70%位于福州、南寧、湖州、揚(yáng)州等三線城市。

    要知道,當(dāng)下中國樓市正處于調(diào)整期,三四線城市政策收緊及人口流失嚴(yán)重,頭部房企都在押寶北上廣深,而藍(lán)光卻劍走偏鋒。

    “東進(jìn)南下”戰(zhàn)略的代價之后很快顯露。 

    以2018年單區(qū)銷售過百億的區(qū)域而言,即成都、華東及滇渝區(qū)域,從2017年開始,每年增速均處于下滑狀態(tài),截至2019年三季度,成都、滇渝區(qū)域同比出現(xiàn)負(fù)增長,到2020年上半年,成都及四川區(qū)域銷售額占比甚至從40.9%俯沖至17.33%。

    藍(lán)光不斷失守大本營成都區(qū)域,區(qū)域發(fā)展失衡,撿起了芝麻,丟掉了西瓜在藍(lán)光的身上體現(xiàn)得非常明顯。 

    在2020年4月的業(yè)績會上,公司管理層意識到了發(fā)展失衡,開始撥亂反正,宣布加大對四川的投資力度,其實(shí)也變相地打臉了當(dāng)年的擴(kuò)張戰(zhàn)略。

    03 

    2018年那一陣,圈子里刮起了多元化之風(fēng),孫宏斌忙于跟多個地方的政府官員談文旅、醫(yī)療康養(yǎng),碧桂園開始進(jìn)軍機(jī)器人行業(yè),恒大準(zhǔn)備“造車”。

    多元化這條路,不管前路崎嶇與否,龍頭房企們都踩了下去。而彼時,剛進(jìn)入TOP30的藍(lán)光追隨著龍頭大佬,一腳油門跟到底。

    “在我看來,如果不做顛覆式的商業(yè)模式再造,只是一個純粹的地產(chǎn)商,今后很難生存,所以一定要嘗試新的商業(yè)模式?!?018年全國“兩會”期間,楊鏗對外界表示。

    從2018年到2019年不到兩年時間,藍(lán)光文旅在全國跑馬圈地,簽約了包括都江堰、天津、昆明、濟(jì)南、揚(yáng)州、邯鄲、新鄉(xiāng)等多地項目,合計規(guī)劃超過4000畝地,計劃投資超過425億元。

    之后,除天津、昆明、重慶等地的三兩項目在建外,其余項目至今尚無進(jìn)展,最出名的昆明水果俠項目,住宅區(qū)倒是修好了,而歡樂城卻一直大門緊閉,徹底淪為了住宅項目銷售噱頭。

    之后,文旅板塊運(yùn)營強(qiáng)撐了兩年,旋即在2019年底被整合進(jìn)商業(yè)集團(tuán),文旅兩任負(fù)責(zé)人張強(qiáng)、唐軍也先后離職,具體財務(wù)數(shù)據(jù)就像一陣風(fēng)吹過,了無影蹤。

    有一句話說得好,“文旅只是地產(chǎn)公司拿地的借口,既然是借口就不會認(rèn)真發(fā)展”,炸天團(tuán)認(rèn)為即便藍(lán)光真心想做文旅,單單需要持續(xù)不斷的現(xiàn)金流長期輸血這一點(diǎn)就無法滿足。

    在房地產(chǎn)行業(yè)增量放緩的背景下,發(fā)展多元業(yè)務(wù)是保持增長的途徑之一,但成功跨界的還是少之又少,倒下的房企反而是因?yàn)檗D(zhuǎn)型業(yè)務(wù)“擠壓”了主營業(yè)務(wù),侵占了企業(yè)現(xiàn)金流,影響了正常經(jīng)營。

    04 

    千億戰(zhàn)略是一把雙刃劍,一方面把藍(lán)光推向神壇,一方面讓其在狂奔的同時忽略了健康的增長邏輯。

    藍(lán)光內(nèi)部奉行“3641”的高周轉(zhuǎn)模式,即拿地3個月內(nèi)開工,4個月開盤,開盤當(dāng)日去化率60%,1年內(nèi)項目正現(xiàn)金流。

    據(jù)公告顯示,2020 全年藍(lán)光發(fā)展新增房地產(chǎn)項目60多個,今年1月又新增5項目,此種拿地的速度堪稱激進(jìn),但拿地溢價率異常的高,僅去年11月的拿地額溢價率都在30%以上。

    與拿地成本疊加而來的是,藍(lán)光發(fā)展在售項目均價的明顯下降。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年1-10月,藍(lán)光發(fā)展銷售均價8505.95元/平方米,與2019年末的14052.58元/平方米相比,下降39.47%。

    一位藍(lán)光成都區(qū)域市場員工曾透露,由于自身負(fù)債和高融資成本,有些項目在積極擴(kuò)規(guī)同時,沒有達(dá)到利潤和成本目標(biāo),包括成都、達(dá)州、天津等諸多項目存在虧損問題。

    這是典型的“增收不增利”,不盡快處理存量銷售,而是不斷“流血式”補(bǔ)倉,等到最后,債務(wù)反噬的效果只會加深。

    05

    前有泰禾、華夏幸福,現(xiàn)在又出現(xiàn)了藍(lán)光,這個行業(yè)總有玩家前仆后繼,走同樣錯誤的老路子。

    這些房企都從神壇跌落,他們都曾有過傲人的戰(zhàn)績,卻不得不通過暫停拿地、發(fā)債融資、大力促銷、裁員等方式自救,甚至做出債務(wù)違約的選擇。

    他們身上都有著這些共性:

    首先是盲目搞多元化,像泰禾當(dāng)年推出“泰禾+”戰(zhàn)略,計劃五年內(nèi)在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資共計500億,最后毫無意外地黃了。

    像這樣忽略自身實(shí)際情況,盲目跟風(fēng),90%的結(jié)果都很慘淡,要記得,頭部房企可以試錯,但腰部房企萬萬不行。

    其次是激進(jìn)擴(kuò)張、債務(wù)壓頂。 

    當(dāng)前的銀行受到諸多政策限制,不能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供流動資金貸款,這點(diǎn)限制了地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)擴(kuò)張。

    而信托公司提供前融融資,正好解決地產(chǎn)企業(yè)的這個痛點(diǎn)。

    很多地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券和ABS,獲得更高的更高的財務(wù)杠桿,而更高的財務(wù)杠桿,形成了更高的財務(wù)風(fēng)險。

    一旦債券到期而沒有及時償還,就會給市場發(fā)送企業(yè)違約的信號,引發(fā)市場恐慌,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)債券發(fā)行受到影響。

    假使某房企的債券融資規(guī)模急劇縮減,在沒有外部力量支持下,沒有幾家企業(yè)能夠經(jīng)受這種劇烈去杠桿的沖擊。

    華夏幸福、泰禾和藍(lán)光,這是最好的流動性危機(jī)例子,他們在2016年前后,借助當(dāng)年的債券牛市,大量發(fā)行債券及ABS融資來擴(kuò)張規(guī)模,沒一個好結(jié)果。

    本以為很高明,卻沒有想到聰明反被聰明誤。

    此外,管理跟不上也是許多千億房企必須面對且非常嚴(yán)峻的問題。 

    而管理跟不上核心是老板有用百億的思維操縱一家千億的房企。企業(yè)規(guī)模變大了,而老板的思維卻停滯了,企業(yè)管理失控就極易發(fā)生。

    藍(lán)光資金鏈狀態(tài)的確不好 ,但整個行業(yè)資金鏈都緊張,事實(shí)上有多家千億房企資金鏈的緊張程度比之藍(lán)光也是有過之而無不及,但出事的卻是藍(lán)光。

    藍(lán)光此番危機(jī)的爆發(fā),導(dǎo)火索是一筆貸款的意外逾期,事件發(fā)酵后整個管理團(tuán)隊又缺乏應(yīng)對能力導(dǎo)致事態(tài)不斷擴(kuò)大,背后其實(shí)還是管理能力跟不上的問題。

    06

    可以預(yù)料的是,隨著房地產(chǎn)融資收緊、利潤空間收窄,行業(yè)的馬太效應(yīng)明顯,容錯率也會越來越低,因債務(wù)重壓暴雷的房企只增不減。

    炸天團(tuán)奉勸各位老板一句,別以為中央的三令五申、房企三道紅線、土地兩集中、銀行兩道紅線都只是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的絆腳石,事到臨頭才知痛。藍(lán)光的奇跡可復(fù)制,但不值得。

    房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時代已經(jīng)結(jié)束,中小房企必須進(jìn)行創(chuàng)新突破,以謀求更多生存發(fā)展的空間。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 爆雷前,藍(lán)光到底走錯了哪一步

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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