作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

2020年3月，地產(chǎn)界曾有一本書，一經(jīng)出版就引起轟動(dòng)，激發(fā)了無數(shù)民營(yíng)老板那段篳路藍(lán)縷的創(chuàng)業(yè)記憶，它就是《藍(lán)光創(chuàng)業(yè)史》。

這本書講述了四川“房企一哥”藍(lán)光發(fā)展30年的發(fā)展經(jīng)歷，創(chuàng)始人楊鏗如何從一家汽配廠起步，干到了如今排名全國(guó)30強(qiáng)、達(dá)成千億銷售額的房企。 

如成都錦江般熠熠生輝，這樣關(guān)于民企榮光的故事不常有。 

2005年，正好趕上成都舊房改造，從制造業(yè)切入房地產(chǎn)，展現(xiàn)了楊鏗非凡的想象力。 

2008年，借殼迪康藥業(yè)上市。 

2019年，跨越銷售千億門檻，也就是說，從百億到千億的突破，藍(lán)光發(fā)展僅用了4年時(shí)間，強(qiáng)如碧桂園、萬科等頭部房企也要5-6年。 

因時(shí)代而生，與時(shí)代共舞。 

藍(lán)光依賴極致高周轉(zhuǎn)、加杠桿擴(kuò)規(guī)模，在這輪周期里狂飆突進(jìn)，一度成為眾民企追捧的光環(huán)。 

而時(shí)代，有時(shí)也會(huì)開個(gè)小玩笑。 

19年之后地產(chǎn)明顯降速，三道紅線政策倒逼“去杠桿”，疊加疫情沖擊，不到兩年，藍(lán)光形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，從神壇跌落崖底。 

2020年，藍(lán)光地產(chǎn)主業(yè)銷售僅增長(zhǎng)2%，遠(yuǎn)未及1500億元的預(yù)期目標(biāo)。 

2020年，藍(lán)光發(fā)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出61.27億元。這也是其上市以后首次現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)。 

此外，還有700多億有息負(fù)債壓頂，三道紅線一度全部命中，內(nèi)部人事動(dòng)蕩，總裁級(jí)高管大批離職，裁員風(fēng)波頻出，近期更是被爆出有3筆信托出現(xiàn)延期支付，9.19億股處于質(zhì)押中…

藍(lán)光到底走錯(cuò)了哪一步，才會(huì)落到如此絕境當(dāng)中？這個(gè)昔日優(yōu)等生的倒下，又究竟折射出行業(yè)哪些叢生亂象呢？

01 

違約平安事件是藍(lán)光債務(wù)的最后一塊遮羞布。

據(jù)內(nèi)部人透露，藍(lán)光有一個(gè)佛山項(xiàng)目找平安融資，因管理和溝通問題導(dǎo)致延期還款給平安，那筆錢金額達(dá)十幾億，晚還了十幾天。

這件事引起了平安方的不滿，因而在內(nèi)部對(duì)給藍(lán)光的融資進(jìn)行了限制，流傳到外部就被稱為是進(jìn)了平安的合作黑名單。

平安此舉，外加媒體大量報(bào)道，引起更多資方的警覺，這年頭連銀行都在管控風(fēng)險(xiǎn)，更別提非銀行資本，這使得藍(lán)光融資難度驟然加大，危機(jī)一觸即發(fā)。 

此前同為平安旗下的平安創(chuàng)新資本曾作為“二股東”重倉(cāng)藍(lán)光，在2016年，平安最終減持1億股，套現(xiàn)逾8億元。

平安這幾年的舉動(dòng)，炸天團(tuán)認(rèn)為并沒有傷到藍(lán)光的筋骨，而更重要的是對(duì)藍(lán)光的信心開始松動(dòng)，藍(lán)光內(nèi)部某一個(gè)環(huán)節(jié)必然出現(xiàn)了問題。

02

房企不顧債務(wù)，激進(jìn)擴(kuò)張，豪賭樓市的明天，結(jié)果讓戰(zhàn)略發(fā)展嚴(yán)重失衡，這類行業(yè)屢見不鮮的慘劇又在藍(lán)光身上上演。

2018年，楊鏗為了早日達(dá)成千億目標(biāo)，提出了“東進(jìn)南下”戰(zhàn)略，當(dāng)年藍(lán)光新增土地儲(chǔ)備中有接近70%位于福州、南寧、湖州、揚(yáng)州等三線城市。

要知道，當(dāng)下中國(guó)樓市正處于調(diào)整期，三四線城市政策收緊及人口流失嚴(yán)重，頭部房企都在押寶北上廣深，而藍(lán)光卻劍走偏鋒。

“東進(jìn)南下”戰(zhàn)略的代價(jià)之后很快顯露。 

以2018年單區(qū)銷售過百億的區(qū)域而言，即成都、華東及滇渝區(qū)域，從2017年開始，每年增速均處于下滑狀態(tài)，截至2019年三季度，成都、滇渝區(qū)域同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，到2020年上半年，成都及四川區(qū)域銷售額占比甚至從40.9%俯沖至17.33%。

藍(lán)光不斷失守大本營(yíng)成都區(qū)域，區(qū)域發(fā)展失衡，撿起了芝麻，丟掉了西瓜在藍(lán)光的身上體現(xiàn)得非常明顯。 

在2020年4月的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層意識(shí)到了發(fā)展失衡，開始撥亂反正，宣布加大對(duì)四川的投資力度，其實(shí)也變相地打臉了當(dāng)年的擴(kuò)張戰(zhàn)略。

03 

2018年那一陣，圈子里刮起了多元化之風(fēng)，孫宏斌忙于跟多個(gè)地方的政府官員談文旅、醫(yī)療康養(yǎng)，碧桂園開始進(jìn)軍機(jī)器人行業(yè)，恒大準(zhǔn)備“造車”。

多元化這條路，不管前路崎嶇與否，龍頭房企們都踩了下去。而彼時(shí)，剛進(jìn)入TOP30的藍(lán)光追隨著龍頭大佬，一腳油門跟到底。

“在我看來，如果不做顛覆式的商業(yè)模式再造，只是一個(gè)純粹的地產(chǎn)商，今后很難生存，所以一定要嘗試新的商業(yè)模式?！?018年全國(guó)“兩會(huì)”期間，楊鏗對(duì)外界表示。

從2018年到2019年不到兩年時(shí)間，藍(lán)光文旅在全國(guó)跑馬圈地，簽約了包括都江堰、天津、昆明、濟(jì)南、揚(yáng)州、邯鄲、新鄉(xiāng)等多地項(xiàng)目，合計(jì)規(guī)劃超過4000畝地，計(jì)劃投資超過425億元。

之后，除天津、昆明、重慶等地的三兩項(xiàng)目在建外，其余項(xiàng)目至今尚無進(jìn)展，最出名的昆明水果俠項(xiàng)目，住宅區(qū)倒是修好了，而歡樂城卻一直大門緊閉，徹底淪為了住宅項(xiàng)目銷售噱頭。

之后，文旅板塊運(yùn)營(yíng)強(qiáng)撐了兩年，旋即在2019年底被整合進(jìn)商業(yè)集團(tuán)，文旅兩任負(fù)責(zé)人張強(qiáng)、唐軍也先后離職，具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就像一陣風(fēng)吹過，了無影蹤。

有一句話說得好，“文旅只是地產(chǎn)公司拿地的借口，既然是借口就不會(huì)認(rèn)真發(fā)展”，炸天團(tuán)認(rèn)為即便藍(lán)光真心想做文旅，單單需要持續(xù)不斷的現(xiàn)金流長(zhǎng)期輸血這一點(diǎn)就無法滿足。

在房地產(chǎn)行業(yè)增量放緩的背景下，發(fā)展多元業(yè)務(wù)是保持增長(zhǎng)的途徑之一，但成功跨界的還是少之又少，倒下的房企反而是因?yàn)檗D(zhuǎn)型業(yè)務(wù)“擠壓”了主營(yíng)業(yè)務(wù)，侵占了企業(yè)現(xiàn)金流，影響了正常經(jīng)營(yíng)。

04 

千億戰(zhàn)略是一把雙刃劍，一方面把藍(lán)光推向神壇，一方面讓其在狂奔的同時(shí)忽略了健康的增長(zhǎng)邏輯。

藍(lán)光內(nèi)部奉行“3641”的高周轉(zhuǎn)模式，即拿地3個(gè)月內(nèi)開工，4個(gè)月開盤，開盤當(dāng)日去化率60%，1年內(nèi)項(xiàng)目正現(xiàn)金流。

據(jù)公告顯示，2020 全年藍(lán)光發(fā)展新增房地產(chǎn)項(xiàng)目60多個(gè)，今年1月又新增5項(xiàng)目，此種拿地的速度堪稱激進(jìn)，但拿地溢價(jià)率異常的高，僅去年11月的拿地額溢價(jià)率都在30%以上。

與拿地成本疊加而來的是，藍(lán)光發(fā)展在售項(xiàng)目均價(jià)的明顯下降。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月，藍(lán)光發(fā)展銷售均價(jià)8505.95元/平方米，與2019年末的14052.58元/平方米相比，下降39.47%。

一位藍(lán)光成都區(qū)域市場(chǎng)員工曾透露，由于自身負(fù)債和高融資成本，有些項(xiàng)目在積極擴(kuò)規(guī)同時(shí)，沒有達(dá)到利潤(rùn)和成本目標(biāo)，包括成都、達(dá)州、天津等諸多項(xiàng)目存在虧損問題。

這是典型的“增收不增利”，不盡快處理存量銷售，而是不斷“流血式”補(bǔ)倉(cāng)，等到最后，債務(wù)反噬的效果只會(huì)加深。

05

前有泰禾、華夏幸福，現(xiàn)在又出現(xiàn)了藍(lán)光，這個(gè)行業(yè)總有玩家前仆后繼，走同樣錯(cuò)誤的老路子。

這些房企都從神壇跌落，他們都曾有過傲人的戰(zhàn)績(jī)，卻不得不通過暫停拿地、發(fā)債融資、大力促銷、裁員等方式自救，甚至做出債務(wù)違約的選擇。

他們身上都有著這些共性：

首先是盲目搞多元化，像泰禾當(dāng)年推出“泰禾+”戰(zhàn)略，計(jì)劃五年內(nèi)在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)投資共計(jì)500億，最后毫無意外地黃了。

像這樣忽略自身實(shí)際情況，盲目跟風(fēng)，90%的結(jié)果都很慘淡，要記得，頭部房企可以試錯(cuò)，但腰部房企萬萬不行。

其次是激進(jìn)擴(kuò)張、債務(wù)壓頂。 

當(dāng)前的銀行受到諸多政策限制，不能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)資金貸款，這點(diǎn)限制了地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)擴(kuò)張。

而信托公司提供前融融資，正好解決地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)痛點(diǎn)。

很多地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券和ABS，獲得更高的更高的財(cái)務(wù)杠桿，而更高的財(cái)務(wù)杠桿，形成了更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一旦債券到期而沒有及時(shí)償還，就會(huì)給市場(chǎng)發(fā)送企業(yè)違約的信號(hào)，引發(fā)市場(chǎng)恐慌，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)債券發(fā)行受到影響。

假使某房企的債券融資規(guī)模急劇縮減，在沒有外部力量支持下，沒有幾家企業(yè)能夠經(jīng)受這種劇烈去杠桿的沖擊。

華夏幸福、泰禾和藍(lán)光，這是最好的流動(dòng)性危機(jī)例子，他們?cè)?016年前后，借助當(dāng)年的債券牛市，大量發(fā)行債券及ABS融資來擴(kuò)張規(guī)模，沒一個(gè)好結(jié)果。

本以為很高明，卻沒有想到聰明反被聰明誤。

此外，管理跟不上也是許多千億房企必須面對(duì)且非常嚴(yán)峻的問題。 

而管理跟不上核心是老板有用百億的思維操縱一家千億的房企。企業(yè)規(guī)模變大了，而老板的思維卻停滯了，企業(yè)管理失控就極易發(fā)生。

藍(lán)光資金鏈狀態(tài)的確不好 ，但整個(gè)行業(yè)資金鏈都緊張，事實(shí)上有多家千億房企資金鏈的緊張程度比之藍(lán)光也是有過之而無不及，但出事的卻是藍(lán)光。

藍(lán)光此番危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)火索是一筆貸款的意外逾期，事件發(fā)酵后整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)又缺乏應(yīng)對(duì)能力導(dǎo)致事態(tài)不斷擴(kuò)大，背后其實(shí)還是管理能力跟不上的問題。

06

可以預(yù)料的是，隨著房地產(chǎn)融資收緊、利潤(rùn)空間收窄，行業(yè)的馬太效應(yīng)明顯，容錯(cuò)率也會(huì)越來越低，因債務(wù)重壓暴雷的房企只增不減。

炸天團(tuán)奉勸各位老板一句，別以為中央的三令五申、房企三道紅線、土地兩集中、銀行兩道紅線都只是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的絆腳石，事到臨頭才知痛。藍(lán)光的奇跡可復(fù)制，但不值得。

房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，中小房企必須進(jìn)行創(chuàng)新突破，以謀求更多生存發(fā)展的空間。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 爆雷前，藍(lán)光到底走錯(cuò)了哪一步