作者：炸天團(tuán)
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
在珠海，無(wú)論是樓盤、酒店、商場(chǎng)還是會(huì)展中心，都充斥著一個(gè)房地產(chǎn)商的名字。
這個(gè)名字伴隨了這座城市40余年，與珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)同齡，它就是華發(fā)股份，珠海唯二兩家龍頭國(guó)企，另外一家自不用多說(shuō)，就是董小姐的格力。
一切皆源自一句振聾發(fā)聵的口號(hào)：
許珠海一個(gè)未來(lái)。
40年間，華發(fā)在珠海創(chuàng)建40多個(gè)小區(qū)，近400萬(wàn)平方米建筑，在珠海地產(chǎn)界，2019年市場(chǎng)占有率達(dá)40%之多，讓第二名占有率為15%的保利望塵莫及，“一半珠海華發(fā)造”這個(gè)外號(hào)當(dāng)之無(wú)愧。
一個(gè)極致的“區(qū)域性房企”，大抵就是華發(fā)這樣了。
令人吃驚的是，在新出爐的2020年房企銷售額排行榜中，這個(gè)“區(qū)域房企之王”居然做到了逆勢(shì)增長(zhǎng)30%之多，捅破了千億房企這層紙，排名從2019年的39名躍升到了2020年的34名。
背靠200萬(wàn)人口的珠海，是如何撐起華發(fā)膨脹的體量？華發(fā)進(jìn)擊的背后秘密又是什么？
你知不知道各千億房企從百億到千億需要多長(zhǎng)時(shí)間？2018年的一組數(shù)據(jù)顯示，24家千億房企銷售額從破百億到破千億平均要花6.75年。最快的話，像旭輝、泰禾這種拿地激進(jìn)派，4年達(dá)成，而像碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大這種巨頭房企，也要5-6年才實(shí)現(xiàn)。華發(fā)用了多久？4年，從2015年的132億到去年的1205億。這種穩(wěn)扎穩(wěn)打而又迅猛的節(jié)奏，很可怕。房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)即為擴(kuò)張，執(zhí)著于發(fā)展區(qū)域性業(yè)務(wù)而忽略布局全國(guó)戰(zhàn)略是不健康的，顯然珠海國(guó)資委也知道這個(gè)道理。2012年開始，在站穩(wěn)珠海市場(chǎng)后，華為全面實(shí)施全國(guó)布局戰(zhàn)略。截至2019年底，業(yè)務(wù)已拓展至北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、南京、杭州、南寧、沈陽(yáng)、青島、成都、長(zhǎng)沙、鄭州、西安等全國(guó)近40個(gè)主要城市，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區(qū)域以及北京公司的“6+1”區(qū)域布局。到了2020年，全國(guó)擴(kuò)張進(jìn)入白熱化。2020年3月17日，珠海政府發(fā)布了《珠海市市屬國(guó)有企業(yè)重組整合方案》的公告，政策里有八個(gè)字很醒目：作為華發(fā)實(shí)際控制人的珠海國(guó)資委，吹響了其擴(kuò)張最猛烈的號(hào)角。緊接著，華發(fā)喊價(jià)257輪，以94.3億元的價(jià)格競(jìng)得武漢硚口延拍地塊，2.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新區(qū)域新高紀(jì)錄，溢價(jià)率高達(dá)17.88%。同年，華發(fā)又分別以46.4%、32.71%的溢價(jià)率，斥資百億重倉(cāng)上海閔行、浦東新區(qū)土儲(chǔ)。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，8月全國(guó)40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為13.6%。無(wú)論是在上海還是武漢，華發(fā)股份拿地的溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了行業(yè)平均水平。這種重金拿地的行為，正是區(qū)域性房企走向全國(guó)化布局的縮影。雖然看起來(lái)有點(diǎn)發(fā)力過猛，但背后無(wú)不折射出珠海國(guó)資委想把華發(fā)推到高處的意志。
截至2019年12月底，珠海市屬國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)9197億元，在全省排名第三，第一名是總額近5萬(wàn)億的廣州，第二名是4.1萬(wàn)億的深圳，珠海力壓東莞和佛山兩大新一線城市成為第三。把珠海國(guó)企做大做強(qiáng)，是從政府到企業(yè)自上而下的共識(shí)，有如此強(qiáng)大靠山，華發(fā)自然順?biāo)浦奂纯伞?/section>過去的輝煌都留在了珠海，而未來(lái)華發(fā)的發(fā)力點(diǎn)在何處呢？2019年，華發(fā)股份錄得簽約銷售額922.73億元，華東區(qū)域以銷售金額375.21億元貢獻(xiàn)最大，銷售占比40.66%，超過珠海區(qū)域全年銷售256.21億元。2020年上半年，華發(fā)股份華東區(qū)域營(yíng)收達(dá)75.1億元，占比33.8%，繼續(xù)超過珠海區(qū)域。事實(shí)上，從2018年開始華發(fā)股份華東區(qū)域的銷售額就已經(jīng)超過大本營(yíng)珠海，成為華發(fā)銷售的“主力軍”。上海市區(qū)宅地的稀缺，可謂“出一塊，搶一塊，少一塊”，拍地溢價(jià)率一直高企不下，華發(fā)絲毫不受影響，按照自己節(jié)奏，地該拍的拍該賣的賣，提速深耕，決心表露無(wú)疑。2018年，華發(fā)華潤(rùn)靜安府以102億元銷售額穩(wěn)居銷冠，2019年則攬金106.5億。兩年兩個(gè)百億，刷新了上海業(yè)內(nèi)的銷冠歷史記錄，同時(shí)，也奠定了華發(fā)在上海高端市場(chǎng)的地位。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，僅12月華發(fā)上海認(rèn)購(gòu)額就超過50億，年內(nèi)超150億元大手筆在上海拿了三宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中不乏內(nèi)環(huán)蘇河灣核心腹地的王牌地塊收入囊中，價(jià)值充滿想象。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京2020年上半年共拍出78幅地塊（經(jīng)營(yíng)性用地，含高淳溧水），土地總收入769.8億元，拿地王當(dāng)仁不讓是金地和金地商置，共拿下5幅地塊，耗資近百億。而華發(fā)以69.1億拿地金額奪下第二名，成為最大黑馬。去年4月，經(jīng)過39輪競(jìng)拍，城東G05地塊被華發(fā)拿下，總價(jià)69.1億元，樓面價(jià)29821元/㎡，是城東板塊新地王。從2017年開始，華發(fā)重倉(cāng)南京，目前已部署7個(gè)項(xiàng)目，遍布多個(gè)區(qū)域。其中華發(fā)自己拿地的占3幅，另外都薈天地、都會(huì)四季、江心洲和龍王山項(xiàng)目均為聯(lián)合開發(fā)。六年內(nèi)，華發(fā)把擴(kuò)張的觸角伸向了華東13城市，斬獲了39個(gè)項(xiàng)目，雖然來(lái)得不早，但效率異常夸張。2020年9月，華發(fā)股份舉行了一場(chǎng)40周年品牌煥新發(fā)布會(huì)，很少見到房企會(huì)如此高調(diào)地慶祝自己的生日，尤其是在頗為低迷的2020年市場(chǎng)。會(huì)上，華發(fā)總裁陳茵女士還花了很大篇幅，強(qiáng)調(diào)了長(zhǎng)三角的未來(lái)戰(zhàn)略地位，似乎也在宣告市場(chǎng)：至此，華東這塊房企必爭(zhēng)之地，將迎來(lái)近些年最強(qiáng)勁的玩家。和近年全國(guó)化快速擴(kuò)張的房企一樣，三道紅線一直像懸在華發(fā)頭上的“達(dá)摩利克斯之劍”，揮之不去。為了邁入“千億房企俱樂部”，華發(fā)股份從2018年就開始躍進(jìn)拿地的步伐，增加土儲(chǔ)可謂是重中之重。但事實(shí)上，華發(fā)的土地儲(chǔ)備卻逐年下降，2017-2019年分別為877.11萬(wàn)平方米、750.04萬(wàn)平方米、697.48萬(wàn)平方米。為了補(bǔ)充“糧草”，華發(fā)去年猛烈拿地，上半年在珠海、廣州、南京、蘇州等城市新增9宗土地儲(chǔ)備，計(jì)容建筑面積同比大幅增加106%。高速擴(kuò)張的同時(shí)融資動(dòng)作也不斷，近三年來(lái)，華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模逐年跳長(zhǎng)，截至2020年6月這一數(shù)字為78.7億，總規(guī)模達(dá)173億元。2020年上半年，華發(fā)股份的債務(wù)總額已達(dá)2000億元。以“三道紅線”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，2020年三季報(bào)，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，凈負(fù)債率為148.4%，現(xiàn)金短債比為1.19，踩中了兩條紅線。面對(duì)這一成績(jī)單，珠海華發(fā)集團(tuán)免去了張葵紅原董事、財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)，被市場(chǎng)解讀為：珠海國(guó)資委對(duì)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀不滿，降杠桿迫在眉睫。即使面臨資金壓力，與其他躍進(jìn)式的房企相比，華發(fā)的實(shí)力不容小覷。在發(fā)展戰(zhàn)略上，隨著珠海區(qū)域營(yíng)業(yè)收入的下滑，華東區(qū)域營(yíng)業(yè)額成為大頭，華發(fā)股份有效地避免了過于依賴單一區(qū)域的問題，不斷趨于平衡。在銷售規(guī)模上，華發(fā)的銷售額在2013至2020年的7年間翻了近18.8倍，實(shí)現(xiàn)了從64億元至1205億元的跨越，從一個(gè)的區(qū)域房企躋身行業(yè)34名。2021年1-3月，華發(fā)股份銷售額達(dá)280.7億元，同比增長(zhǎng)84.31%，勢(shì)頭正猛。融資政策收緊給了高負(fù)債房企當(dāng)頭一棒，問鼎千億之后的華發(fā)不只有野心，還有隱憂，降低負(fù)債率已經(jīng)成為華發(fā)的新挑戰(zhàn)。這是一場(chǎng)復(fù)雜的博弈，同樣也是測(cè)試其成色的最好契機(jī)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題：
華發(fā)的兇猛一面
地產(chǎn)大爆炸 
