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    華發(fā)的兇猛一面

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-05-18 10:25 3088 0 0
    許了誰的未來

    作者:炸天團

    來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    在珠海,無論是樓盤、酒店、商場還是會展中心,都充斥著一個房地產(chǎn)商的名字。

    這個名字伴隨了這座城市40余年,與珠海經(jīng)濟特區(qū)同齡,它就是華發(fā)股份,珠海唯二兩家龍頭國企,另外一家自不用多說,就是董小姐的格力。

    一切皆源自一句振聾發(fā)聵的口號:

    許珠海一個未來。

    40年間,華發(fā)在珠海創(chuàng)建40多個小區(qū),近400萬平方米建筑,在珠海地產(chǎn)界,2019年市場占有率達40%之多,讓第二名占有率為15%的保利望塵莫及,“一半珠海華發(fā)造”這個外號當之無愧。

    一個極致的“區(qū)域性房企”,大抵就是華發(fā)這樣了。

    令人吃驚的是,在新出爐的2020年房企銷售額排行榜中,這個“區(qū)域房企之王”居然做到了逆勢增長30%之多,捅破了千億房企這層紙,排名從2019年的39名躍升到了2020年的34名。

    背靠200萬人口的珠海,是如何撐起華發(fā)膨脹的體量?華發(fā)進擊的背后秘密又是什么?

    01

    你知不知道各千億房企從百億到千億需要多長時間?

    2018年的一組數(shù)據(jù)顯示,24家千億房企銷售額從破百億到破千億平均要花6.75年。

    最快的話,像旭輝、泰禾這種拿地激進派,4年達成,而像碧桂園、萬科、融創(chuàng)、恒大這種巨頭房企,也要5-6年才實現(xiàn)。

    華發(fā)用了多久?4年,從2015年的132億到去年的1205億。

    這種穩(wěn)扎穩(wěn)打而又迅猛的節(jié)奏,很可怕。

    房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)即為擴張,執(zhí)著于發(fā)展區(qū)域性業(yè)務而忽略布局全國戰(zhàn)略是不健康的,顯然珠海國資委也知道這個道理。

    2012年開始,在站穩(wěn)珠海市場后,華為全面實施全國布局戰(zhàn)略。

    截至2019年底,業(yè)務已拓展至北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、南京、杭州、南寧、沈陽、青島、成都、長沙、鄭州、西安等全國近40個主要城市,形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區(qū)域以及北京公司的“6+1”區(qū)域布局。

    到了2020年,全國擴張進入白熱化。

    2020年3月17日,珠海政府發(fā)布了《珠海市市屬國有企業(yè)重組整合方案》的公告,政策里有八個字很醒目:

    放大國有資本功能。

    作為華發(fā)實際控制人的珠海國資委,吹響了其擴張最猛烈的號角。

    緊接著,華發(fā)喊價257輪,以94.3億元的價格競得武漢硚口延拍地塊,2.1萬元/平方米的樓面價刷新區(qū)域新高紀錄,溢價率高達17.88%。

    同年,華發(fā)又分別以46.4%、32.71%的溢價率,斥資百億重倉上海閔行、浦東新區(qū)土儲。

    根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示,8月全國40個典型城市土地成交溢價率為13.6%。

    無論是在上海還是武漢,華發(fā)股份拿地的溢價率遠遠超過了行業(yè)平均水平。這種重金拿地的行為,正是區(qū)域性房企走向全國化布局的縮影。

    雖然看起來有點發(fā)力過猛,但背后無不折射出珠海國資委想把華發(fā)推到高處的意志。

    截至2019年12月底,珠海市屬國有企業(yè)資產(chǎn)總額達9197億元,在全省排名第三,第一名是總額近5萬億的廣州,第二名是4.1萬億的深圳,珠海力壓東莞和佛山兩大新一線城市成為第三。

    把珠海國企做大做強,是從政府到企業(yè)自上而下的共識,有如此強大靠山,華發(fā)自然順水推舟即可。

    02

    過去的輝煌都留在了珠海,而未來華發(fā)的發(fā)力點在何處呢?

    必然是長三角。

    2019年,華發(fā)股份錄得簽約銷售額922.73億元,華東區(qū)域以銷售金額375.21億元貢獻最大,銷售占比40.66%,超過珠海區(qū)域全年銷售256.21億元。

    2020年上半年,華發(fā)股份華東區(qū)域營收達75.1億元,占比33.8%,繼續(xù)超過珠海區(qū)域。

    事實上,從2018年開始華發(fā)股份華東區(qū)域的銷售額就已經(jīng)超過大本營珠海,成為華發(fā)銷售的“主力軍”。

    先看長三角一哥——上海。

    上海市區(qū)宅地的稀缺,可謂“出一塊,搶一塊,少一塊”,拍地溢價率一直高企不下,華發(fā)絲毫不受影響,按照自己節(jié)奏,地該拍的拍該賣的賣,提速深耕,決心表露無疑。

    2018年,華發(fā)華潤靜安府以102億元銷售額穩(wěn)居銷冠,2019年則攬金106.5億。兩年兩個百億,刷新了上海業(yè)內(nèi)的銷冠歷史記錄,同時,也奠定了華發(fā)在上海高端市場的地位。

    數(shù)據(jù)顯示,2020年,僅12月華發(fā)上海認購額就超過50億,年內(nèi)超150億元大手筆在上海拿了三宗優(yōu)質(zhì)地塊,其中不乏內(nèi)環(huán)蘇河灣核心腹地的王牌地塊收入囊中,價值充滿想象。

    再看長三角二哥——南京。

    據(jù)統(tǒng)計,南京2020年上半年共拍出78幅地塊(經(jīng)營性用地,含高淳溧水),土地總收入769.8億元,拿地王當仁不讓是金地和金地商置,共拿下5幅地塊,耗資近百億。

    而華發(fā)以69.1億拿地金額奪下第二名,成為最大黑馬。

    去年4月,經(jīng)過39輪競拍,城東G05地塊被華發(fā)拿下,總價69.1億元,樓面價29821元/㎡,是城東板塊新地王。

    從2017年開始,華發(fā)重倉南京,目前已部署7個項目,遍布多個區(qū)域。其中華發(fā)自己拿地的占3幅,另外都薈天地、都會四季、江心洲和龍王山項目均為聯(lián)合開發(fā)。

    六年內(nèi),華發(fā)把擴張的觸角伸向了華東13城市,斬獲了39個項目,雖然來得不早,但效率異??鋸垺?/section>

    2020年9月,華發(fā)股份舉行了一場40周年品牌煥新發(fā)布會,很少見到房企會如此高調(diào)地慶祝自己的生日,尤其是在頗為低迷的2020年市場。

    會上,華發(fā)總裁陳茵女士還花了很大篇幅,強調(diào)了長三角的未來戰(zhàn)略地位,似乎也在宣告市場:

    至此,華東這塊房企必爭之地,將迎來近些年最強勁的玩家。

    這出戲越發(fā)精彩。

    03

    和近年全國化快速擴張的房企一樣,三道紅線一直像懸在華發(fā)頭上的“達摩利克斯之劍”,揮之不去。

    為了邁入“千億房企俱樂部”,華發(fā)股份從2018年就開始躍進拿地的步伐,增加土儲可謂是重中之重。

    但事實上,華發(fā)的土地儲備卻逐年下降,2017-2019年分別為877.11萬平方米、750.04萬平方米、697.48萬平方米。

    為了補充“糧草”,華發(fā)去年猛烈拿地,上半年在珠海、廣州、南京、蘇州等城市新增9宗土地儲備,計容建筑面積同比大幅增加106%。

    高速擴張的同時融資動作也不斷,近三年來,華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模逐年跳長,截至2020年6月這一數(shù)字為78.7億,總規(guī)模達173億元。

    2020年上半年,華發(fā)股份的債務總額已達2000億元。

    以“三道紅線”作為衡量標準,2020年三季報,華發(fā)股份剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為78.5%,凈負債率為148.4%,現(xiàn)金短債比為1.19,踩中了兩條紅線。

    面對這一成績單,珠海華發(fā)集團免去了張葵紅原董事、財務總監(jiān)職務,被市場解讀為:

    珠海國資委對公司財務現(xiàn)狀不滿,降杠桿迫在眉睫。

    即使面臨資金壓力,與其他躍進式的房企相比,華發(fā)的實力不容小覷。

    在發(fā)展戰(zhàn)略上,隨著珠海區(qū)域營業(yè)收入的下滑,華東區(qū)域營業(yè)額成為大頭,華發(fā)股份有效地避免了過于依賴單一區(qū)域的問題,不斷趨于平衡。

    在銷售規(guī)模上,華發(fā)的銷售額在2013至2020年的7年間翻了近18.8倍,實現(xiàn)了從64億元至1205億元的跨越,從一個的區(qū)域房企躋身行業(yè)34名。

    2021年1-3月,華發(fā)股份銷售額達280.7億元,同比增長84.31%,勢頭正猛。

    不過,杠桿是把雙刃劍。

    融資政策收緊給了高負債房企當頭一棒,問鼎千億之后的華發(fā)不只有野心,還有隱憂,降低負債率已經(jīng)成為華發(fā)的新挑戰(zhàn)。

    這是一場復雜的博弈,同樣也是測試其成色的最好契機。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 華發(fā)的兇猛一面

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      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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