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    華發(fā)的兇猛一面

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-05-18 10:25 3087 0 0
    許了誰(shuí)的未來(lái)

    作者:炸天團(tuán)

    來(lái)源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    在珠海,無(wú)論是樓盤、酒店、商場(chǎng)還是會(huì)展中心,都充斥著一個(gè)房地產(chǎn)商的名字。

    這個(gè)名字伴隨了這座城市40余年,與珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)同齡,它就是華發(fā)股份,珠海唯二兩家龍頭國(guó)企,另外一家自不用多說(shuō),就是董小姐的格力。

    一切皆源自一句振聾發(fā)聵的口號(hào):

    許珠海一個(gè)未來(lái)。

    40年間,華發(fā)在珠海創(chuàng)建40多個(gè)小區(qū),近400萬(wàn)平方米建筑,在珠海地產(chǎn)界,2019年市場(chǎng)占有率達(dá)40%之多,讓第二名占有率為15%的保利望塵莫及,“一半珠海華發(fā)造”這個(gè)外號(hào)當(dāng)之無(wú)愧。

    一個(gè)極致的“區(qū)域性房企”,大抵就是華發(fā)這樣了。

    令人吃驚的是,在新出爐的2020年房企銷售額排行榜中,這個(gè)“區(qū)域房企之王”居然做到了逆勢(shì)增長(zhǎng)30%之多,捅破了千億房企這層紙,排名從2019年的39名躍升到了2020年的34名。

    背靠200萬(wàn)人口的珠海,是如何撐起華發(fā)膨脹的體量?華發(fā)進(jìn)擊的背后秘密又是什么?

    01

    你知不知道各千億房企從百億到千億需要多長(zhǎng)時(shí)間?

    2018年的一組數(shù)據(jù)顯示,24家千億房企銷售額從破百億到破千億平均要花6.75年。

    最快的話,像旭輝、泰禾這種拿地激進(jìn)派,4年達(dá)成,而像碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大這種巨頭房企,也要5-6年才實(shí)現(xiàn)。

    華發(fā)用了多久?4年,從2015年的132億到去年的1205億。

    這種穩(wěn)扎穩(wěn)打而又迅猛的節(jié)奏,很可怕。

    房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)即為擴(kuò)張,執(zhí)著于發(fā)展區(qū)域性業(yè)務(wù)而忽略布局全國(guó)戰(zhàn)略是不健康的,顯然珠海國(guó)資委也知道這個(gè)道理。

    2012年開始,在站穩(wěn)珠海市場(chǎng)后,華為全面實(shí)施全國(guó)布局戰(zhàn)略。

    截至2019年底,業(yè)務(wù)已拓展至北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、南京、杭州、南寧、沈陽(yáng)、青島、成都、長(zhǎng)沙、鄭州、西安等全國(guó)近40個(gè)主要城市,形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區(qū)域以及北京公司的“6+1”區(qū)域布局。

    到了2020年,全國(guó)擴(kuò)張進(jìn)入白熱化。

    2020年3月17日,珠海政府發(fā)布了《珠海市市屬國(guó)有企業(yè)重組整合方案》的公告,政策里有八個(gè)字很醒目:

    放大國(guó)有資本功能。

    作為華發(fā)實(shí)際控制人的珠海國(guó)資委,吹響了其擴(kuò)張最猛烈的號(hào)角。

    緊接著,華發(fā)喊價(jià)257輪,以94.3億元的價(jià)格競(jìng)得武漢硚口延拍地塊,2.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新區(qū)域新高紀(jì)錄,溢價(jià)率高達(dá)17.88%。

    同年,華發(fā)又分別以46.4%、32.71%的溢價(jià)率,斥資百億重倉(cāng)上海閔行、浦東新區(qū)土儲(chǔ)。

    根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示,8月全國(guó)40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為13.6%。

    無(wú)論是在上海還是武漢,華發(fā)股份拿地的溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了行業(yè)平均水平。這種重金拿地的行為,正是區(qū)域性房企走向全國(guó)化布局的縮影。

    雖然看起來(lái)有點(diǎn)發(fā)力過(guò)猛,但背后無(wú)不折射出珠海國(guó)資委想把華發(fā)推到高處的意志。

    截至2019年12月底,珠海市屬國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)9197億元,在全省排名第三,第一名是總額近5萬(wàn)億的廣州,第二名是4.1萬(wàn)億的深圳,珠海力壓東莞和佛山兩大新一線城市成為第三。

    把珠海國(guó)企做大做強(qiáng),是從政府到企業(yè)自上而下的共識(shí),有如此強(qiáng)大靠山,華發(fā)自然順?biāo)浦奂纯伞?/section>

    02

    過(guò)去的輝煌都留在了珠海,而未來(lái)華發(fā)的發(fā)力點(diǎn)在何處呢?

    必然是長(zhǎng)三角。

    2019年,華發(fā)股份錄得簽約銷售額922.73億元,華東區(qū)域以銷售金額375.21億元貢獻(xiàn)最大,銷售占比40.66%,超過(guò)珠海區(qū)域全年銷售256.21億元。

    2020年上半年,華發(fā)股份華東區(qū)域營(yíng)收達(dá)75.1億元,占比33.8%,繼續(xù)超過(guò)珠海區(qū)域。

    事實(shí)上,從2018年開始華發(fā)股份華東區(qū)域的銷售額就已經(jīng)超過(guò)大本營(yíng)珠海,成為華發(fā)銷售的“主力軍”。

    先看長(zhǎng)三角一哥——上海。

    上海市區(qū)宅地的稀缺,可謂“出一塊,搶一塊,少一塊”,拍地溢價(jià)率一直高企不下,華發(fā)絲毫不受影響,按照自己節(jié)奏,地該拍的拍該賣的賣,提速深耕,決心表露無(wú)疑。

    2018年,華發(fā)華潤(rùn)靜安府以102億元銷售額穩(wěn)居銷冠,2019年則攬金106.5億。兩年兩個(gè)百億,刷新了上海業(yè)內(nèi)的銷冠歷史記錄,同時(shí),也奠定了華發(fā)在上海高端市場(chǎng)的地位。

    數(shù)據(jù)顯示,2020年,僅12月華發(fā)上海認(rèn)購(gòu)額就超過(guò)50億,年內(nèi)超150億元大手筆在上海拿了三宗優(yōu)質(zhì)地塊,其中不乏內(nèi)環(huán)蘇河灣核心腹地的王牌地塊收入囊中,價(jià)值充滿想象。

    再看長(zhǎng)三角二哥——南京。

    據(jù)統(tǒng)計(jì),南京2020年上半年共拍出78幅地塊(經(jīng)營(yíng)性用地,含高淳溧水),土地總收入769.8億元,拿地王當(dāng)仁不讓是金地和金地商置,共拿下5幅地塊,耗資近百億。

    而華發(fā)以69.1億拿地金額奪下第二名,成為最大黑馬。

    去年4月,經(jīng)過(guò)39輪競(jìng)拍,城東G05地塊被華發(fā)拿下,總價(jià)69.1億元,樓面價(jià)29821元/㎡,是城東板塊新地王。

    從2017年開始,華發(fā)重倉(cāng)南京,目前已部署7個(gè)項(xiàng)目,遍布多個(gè)區(qū)域。其中華發(fā)自己拿地的占3幅,另外都薈天地、都會(huì)四季、江心洲和龍王山項(xiàng)目均為聯(lián)合開發(fā)。

    六年內(nèi),華發(fā)把擴(kuò)張的觸角伸向了華東13城市,斬獲了39個(gè)項(xiàng)目,雖然來(lái)得不早,但效率異??鋸垺?/section>

    2020年9月,華發(fā)股份舉行了一場(chǎng)40周年品牌煥新發(fā)布會(huì),很少見到房企會(huì)如此高調(diào)地慶祝自己的生日,尤其是在頗為低迷的2020年市場(chǎng)。

    會(huì)上,華發(fā)總裁陳茵女士還花了很大篇幅,強(qiáng)調(diào)了長(zhǎng)三角的未來(lái)戰(zhàn)略地位,似乎也在宣告市場(chǎng):

    至此,華東這塊房企必爭(zhēng)之地,將迎來(lái)近些年最強(qiáng)勁的玩家。

    這出戲越發(fā)精彩。

    03

    和近年全國(guó)化快速擴(kuò)張的房企一樣,三道紅線一直像懸在華發(fā)頭上的“達(dá)摩利克斯之劍”,揮之不去。

    為了邁入“千億房企俱樂(lè)部”,華發(fā)股份從2018年就開始躍進(jìn)拿地的步伐,增加土儲(chǔ)可謂是重中之重。

    但事實(shí)上,華發(fā)的土地儲(chǔ)備卻逐年下降,2017-2019年分別為877.11萬(wàn)平方米、750.04萬(wàn)平方米、697.48萬(wàn)平方米。

    為了補(bǔ)充“糧草”,華發(fā)去年猛烈拿地,上半年在珠海、廣州、南京、蘇州等城市新增9宗土地儲(chǔ)備,計(jì)容建筑面積同比大幅增加106%。

    高速擴(kuò)張的同時(shí)融資動(dòng)作也不斷,近三年來(lái),華發(fā)股份永續(xù)債規(guī)模逐年跳長(zhǎng),截至2020年6月這一數(shù)字為78.7億,總規(guī)模達(dá)173億元。

    2020年上半年,華發(fā)股份的債務(wù)總額已達(dá)2000億元。

    以“三道紅線”作為衡量標(biāo)準(zhǔn),2020年三季報(bào),華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%,凈負(fù)債率為148.4%,現(xiàn)金短債比為1.19,踩中了兩條紅線。

    面對(duì)這一成績(jī)單,珠海華發(fā)集團(tuán)免去了張葵紅原董事、財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù),被市場(chǎng)解讀為:

    珠海國(guó)資委對(duì)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀不滿,降杠桿迫在眉睫。

    即使面臨資金壓力,與其他躍進(jìn)式的房企相比,華發(fā)的實(shí)力不容小覷。

    在發(fā)展戰(zhàn)略上,隨著珠海區(qū)域營(yíng)業(yè)收入的下滑,華東區(qū)域營(yíng)業(yè)額成為大頭,華發(fā)股份有效地避免了過(guò)于依賴單一區(qū)域的問(wèn)題,不斷趨于平衡。

    在銷售規(guī)模上,華發(fā)的銷售額在2013至2020年的7年間翻了近18.8倍,實(shí)現(xiàn)了從64億元至1205億元的跨越,從一個(gè)的區(qū)域房企躋身行業(yè)34名。

    2021年1-3月,華發(fā)股份銷售額達(dá)280.7億元,同比增長(zhǎng)84.31%,勢(shì)頭正猛。

    不過(guò),杠桿是把雙刃劍。

    融資政策收緊給了高負(fù)債房企當(dāng)頭一棒,問(wèn)鼎千億之后的華發(fā)不只有野心,還有隱憂,降低負(fù)債率已經(jīng)成為華發(fā)的新挑戰(zhàn)。

    這是一場(chǎng)復(fù)雜的博弈,同樣也是測(cè)試其成色的最好契機(jī)。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 華發(fā)的兇猛一面

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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