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    房企優(yōu)秀生

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-08-24 10:15 2747 0 0
    既然發(fā)的早,那就分析分析寶龍,也好給后面的房企參考下。

    作者:炸天團(tuán)

    來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    8月,房企中報(bào)季。

    相比以往,今年中報(bào)發(fā)布的背景尤其艱難。

    事實(shí)上,上市房企不斷拖后中報(bào)發(fā)布日期,并在最后幾日扎推發(fā)布,已經(jīng)說明了問題。

    不過,寶龍還是一如既往的喜歡趕早。

    既然發(fā)的早,那就分析分析寶龍,也好給后面的房企參考下。

    01

    出乎意料的業(yè)績

    眾所周知,今年政策的手已經(jīng)伸到拿地監(jiān)管、二手房停貸、市場秩序整治等領(lǐng)域,房企的日子并不好過,反應(yīng)到中報(bào)業(yè)績上平平,甚至遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。

    以往我們形容房企業(yè)績差,通常用到的詞語是“增收不增利”。現(xiàn)在用“增收不增利”來形容陸續(xù)發(fā)出的房企中報(bào),顯然是不夠用了。

    因?yàn)?,業(yè)績變臉的上市房企實(shí)在太多了。

    相較而言,寶龍地產(chǎn)交的期中考成績單過于顯眼了。

    顯眼在哪呢?

    說幾組上半年的數(shù)據(jù):

    營收增長了20.7%,算是不錯(cuò)的成績了吧,但是凈利潤增速比營收快了1倍多,而歸母凈利潤增速比營收快了近3倍。

    其實(shí),業(yè)績摘要里還漏了個(gè)本該顯眼的數(shù)據(jù):寶龍的毛利潤率35.2%,放在行業(yè)里絕對屬于第一梯隊(duì),預(yù)估比行業(yè)同期整體毛利率要高出10個(gè)點(diǎn)左右。

    請記住,這是在2021年,這是2021年中報(bào)的數(shù)據(jù),放在這樣的時(shí)間背景下,這是要讓其他房企有多羨慕呀。

    房地產(chǎn)的特性決定了房企中報(bào)的數(shù)據(jù)其實(shí)滯后于市場真實(shí)情況,因此炸天團(tuán)更樂于用當(dāng)下的合約銷售反應(yīng)該房企的真實(shí)狀態(tài)。

    寶龍上半年68.2%的合約銷售金額增速,已經(jīng)遠(yuǎn)高于國家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年商品房銷售額38.9%的增速。

    而以寶龍年初定下的1050億元銷售目標(biāo)來看,半年KPI完成度已經(jīng)過半,優(yōu)秀。

    還有個(gè)極容易忽視的細(xì)節(jié)是寶龍的銷售面積同比增加約65.4%,金額的增速要快于面積的增速。

    在市場下行的背景下,寶龍并未選擇降價(jià)換量的方式完成KPI,反倒是銷售均價(jià)上漲了,這是有多大的自信呀。

    當(dāng)然,自信也來源于三道紅線下的財(cái)務(wù)狀況。

    這張摘取自中報(bào)業(yè)績會上的PPT截圖,告訴我們一個(gè)事實(shí):

    三道紅線寶龍很健康,也很芳華,是家三道紅線全部達(dá)標(biāo)的綠檔房企。

    關(guān)于這一點(diǎn),投資人很喜歡,直接用腳投票,在今年上半年,地產(chǎn)股普遍下跌30%的背景下,寶龍地產(chǎn)逆勢上漲了一大波。

    很顯然,寶龍董事會應(yīng)該也很高興,表現(xiàn)就是中報(bào)派息了,且派息額同比大漲約50%。

    如此皆大歡喜,典型的房企優(yōu)等生。

    02

    重新認(rèn)識寶龍

    寶龍,入行很早,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有些名氣。

    不過,彼時(shí)外界對于寶龍的認(rèn)知并不清晰,原因很簡單。

    寶龍開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目大都在三四線城市,又以福建居多,只能說是聽說過其名號。

    不過,寶龍既然是條龍,那就不會甘于一隅的發(fā)展。

    11年前,寶龍將總部搬遷至風(fēng)大浪高的上海,開始了呼風(fēng)喚雨的時(shí)刻。

    事實(shí)證明,上海才真應(yīng)該算是寶龍的龍興之地。

    自2013年起,寶龍以上海為中心、深耕長三角,并將一二線城市作為其轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場。

    當(dāng)時(shí)間來到2020年,新冠疫情突如其來,許華芳站在2021年回望寶龍,萬分感謝這些年對“深耕長三角”戰(zhàn)略的堅(jiān)定執(zhí)行:

    業(yè)績達(dá)標(biāo)的很大核心是沒有踩到什么坑。

    深耕長三角戰(zhàn)略的成功,也讓寶龍有了復(fù)制這份成功的沖動(dòng)。

    炸天團(tuán)注意到,在寶龍的新五年規(guī)劃里,“1+1+N”被確立為寶龍的新發(fā)展戰(zhàn)略。

    第一核心仍然是以上海為中心的長三角,不過不再是唯一的核心,粵港澳是第二核心。

    很快,我們就在中報(bào)中就看到了這一變化:

    在其上半年510億元的新增可售貨值里,大灣區(qū)的權(quán)益金額占比已經(jīng)達(dá)到了34.1%,相對于的長三角占比降至50.8%。

    不過,不變的是寶龍的拿地策略:土地利潤率不高于30%絕不出手。

    很顯然,在當(dāng)下的市場環(huán)境下,敢于執(zhí)行這樣的拿地策略,必然還是有兩把刷子的。

    寶龍的刷子很簡單:“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。

    憑借這一模式,寶龍拿地成交價(jià)僅為上半年銷售均價(jià)的22.8%,總溢價(jià)率低至3.5%。

    事實(shí)上,寶龍也正在不斷構(gòu)筑自己新的優(yōu)勢。

    今年5月,寶龍牽手騰訊,背后的意圖就是要在智慧商業(yè)上發(fā)力了。

    03

    做對了什么

    前面,我們提到許華芳將寶龍的成功歸結(jié)為:沒有踩到什么坑。

    那么,寶龍又是如何避免踩坑的?

    或許,以下三個(gè)正確,不容忽視。

    首先,是正確的老板

    在中報(bào)業(yè)績會上,許華芳表示:不拿貴地,不借貴錢,迎接政策大方向,順應(yīng)政策,做好自己。

    對于熱度較高的大灣區(qū),許華芳也表示只勾地不拍地。

    在政策如雨點(diǎn)般灑落下來時(shí),從前陣子多地暫緩集中土拍來看,不拿貴地,不借貴錢實(shí)乃明智之舉。

    剛過去的幾個(gè)月,有多少房企一股腦沖進(jìn)了首輪集中土拍市場搶地,從而導(dǎo)致再也沒回旋之地。

    老板的行事風(fēng)格就是企業(yè)的做事態(tài)度,理性拿地,主要由許健康、許華芳這兩位老板謙遜、沉穩(wěn)的性格決定。

    其次,是正確的戰(zhàn)略

    當(dāng)我們把時(shí)間往回推,會發(fā)現(xiàn)這些年寶龍的每一個(gè)重大決定幾乎都是最好的安排。

    “上市是為了構(gòu)建資本平臺,移師上海則是為了構(gòu)建人才平臺”,很多年前,針對上市和總部遷移,許華芳接受采訪時(shí)如是表示。

    而從后面寶龍?zhí)岢?“以上海為中心、深耕長三角”發(fā)展戰(zhàn)略來看,前兩個(gè)決定大大加速了寶龍?jiān)谝欢€城市的布局。

    另外,寶龍商業(yè)作為內(nèi)地首家在港上市的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商,交出的答卷讓資本市場非常滿意。

    深挖背后的原因,又會發(fā)現(xiàn)這背后離不開深耕長三角的戰(zhàn)略優(yōu)勢和自身優(yōu)勢的積累。

    在商管圈,對比萬達(dá)、新城、龍湖、華潤等對手,寶龍?jiān)陂L三角,尤其是在浙江已經(jīng)形成一定優(yōu)勢。

    打鐵還需自身硬,豐富的有差異化的產(chǎn)品線也是寶龍業(yè)績增長的動(dòng)力。

    再次,正確的團(tuán)隊(duì)

    這里以陳德力為例。

    從去年加入寶龍至今,陳德力掌舵寶龍商業(yè)一年有余,這一年里,寶龍商業(yè)整體出租率上漲至92.3%,客流同比提升約56%,營業(yè)額同比提升約51%。

    營收方面,上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.7億元,同比增長34.8%;歸母凈利潤2.03億元,同比增長40.3%;歸母核心凈利潤2.31億元,同比增長59.4%;綜合毛利率為32.8%,同比增長3.5個(gè)百分點(diǎn)。

    這只是寶龍?jiān)谟萌松系囊粋€(gè)案例。

    只是想說,戰(zhàn)略都是由人制定,而再好的戰(zhàn)略都需要人來執(zhí)行,正確的團(tuán)隊(duì)也是寶龍得以不踩坑的一大原因。

    04

    未來奔向哪

    其實(shí)寫到這,外界不免會好奇,未來,寶龍會奔向哪?

    或許,在寶龍的五年規(guī)劃里,其實(shí)已經(jīng)給出了一版很清晰地答案。

    到2025年,

    自持購物中心超百座;

    核心利潤超百億;

    權(quán)益銷售額超千億;

    上市公司總市值超千億。

    總結(jié)起來,就是2025年實(shí)現(xiàn)雙百雙千。

    當(dāng)政策一錘接著一錘敲打下來,也有人質(zhì)疑寶龍目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。

    畢竟,許華芳提出“雙百雙千”計(jì)劃時(shí),房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)落地7個(gè)月,監(jiān)管“兩條紅線”給銀行房貸套上緊箍咒兩個(gè)月,“兩集中”土拍新政才剛提出,首輪集中土拍還沒進(jìn)行。

    誰也沒想到,房企的處境變得越來越壞。

    兩集中土拍,進(jìn)一步壓縮房企的生存空間;

    限貸下有些銀行已經(jīng)沒有額度,房企的回款速度較去年已經(jīng)慢了40天到兩個(gè)月的時(shí)間;

    近兩個(gè)月樓市量價(jià)齊跌;

    連房企拿地金額也被納入監(jiān)管了。

    面對質(zhì)疑,許華芳自信滿滿回答:

    未來,我們肯定能跟著市場一直在前進(jìn)。

    記得剛?cè)胄袝r(shí),許華芳青澀、靦腆,面對質(zhì)疑會面紅耳赤,如今已過不惑之年,雖然在臺前依舊謙和,但舉手投足間均是自信。

    正如他所說的,接班,不僅僅是守業(yè),而應(yīng)要超越父輩。

    眼下,寶龍已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生,接下來幾年,就看這位基礎(chǔ)不錯(cuò)的優(yōu)等生如何提高成績。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 房企優(yōu)秀生

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個(gè)人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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