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    新聞發(fā)布會(huì)與地方樓市適度放開(kāi)路線(xiàn)圖

    觀點(diǎn) 觀點(diǎn)
    2022-04-21 17:57 1870 0 0
    觀點(diǎn)新媒體從局外到局內(nèi),觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售,降低公積金使用門(mén)檻,加快購(gòu)房貸款審批。

    作者:觀點(diǎn)新媒體

    解局
     
    多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售,降低公積金使用門(mén)檻,加快購(gòu)房貸款審批。

     4月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人就2022年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問(wèn)。

    關(guān)于下階段房地產(chǎn)走勢(shì)情況,國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉提到,盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售在下降,但是也要看到,隨著多地適度放開(kāi)限購(gòu)限售,降低公積金使用門(mén)檻,加快購(gòu)房貸款審批等,部分城市的住房需求有所釋放,銷(xiāo)售面積降幅有所收窄。

    據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì),進(jìn)入四月以來(lái),已有衢州、秦皇島、大連、綿陽(yáng)、蘭州、臺(tái)州、蘇州、南京、昆明等近20城松綁樓市政策,涉及限購(gòu)限貸、降首付比例、調(diào)整公積金貸款政策等多方面。

    最早公布調(diào)整的是蘭州,4月1日,蘭州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布相關(guān)文件,提出降低個(gè)人購(gòu)房門(mén)檻,二套住房首付款降至30%,同時(shí)提高公積金貸款額度、放松區(qū)域限購(gòu)以及放寬限售條件。

    4月2日,浙江衢州明確提出“非本市戶(hù)籍家庭、個(gè)體工商戶(hù)及由自然人投資或控股的企業(yè),視同本市戶(hù)籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策”,放松購(gòu)房資格。

    甘肅提高住房公積金個(gè)人貸款最高額度,自4月6日起,省住房資金管理中心將住房公積金個(gè)人貸款最高額度由已婚繳存職工60萬(wàn)元調(diào)整為70萬(wàn)元,單身繳存職工50萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元。同時(shí),2023年1月1日起,各市州、縣市區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建商品房全面實(shí)行“交房即交證”。

    此后,蘇州調(diào)整政策,二手房限售5年調(diào)整為3年;荊州與資陽(yáng)則出臺(tái)公積金新政,將二套房貸款首付比例下調(diào)至30%;福建提出,購(gòu)買(mǎi)新房可提取公積金支付首付……鄭州、福州、哈爾濱等城市更是放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)調(diào)控。

    中國(guó)人民銀行在4月14日舉辦的2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上透露,3月份以來(lái),由于市場(chǎng)需求減弱,全國(guó)已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況,自主下調(diào)了房貸利率,平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。

    今年政府工作報(bào)告中,首次明確指出,房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也配合地方政府的調(diào)控要求,根據(jù)城市實(shí)際情況,在全國(guó)政策范圍內(nèi),下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限,這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營(yíng)策略,做出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整,適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。

    暖風(fēng)下,樓市小陽(yáng)春能否到來(lái)成為市場(chǎng)內(nèi)外關(guān)注的話(huà)題。

    4月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,1-3月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元,同比增長(zhǎng)0.7%;其中,住宅投資20761億元,增長(zhǎng)0.7%。1-3月全國(guó)累計(jì)商品房銷(xiāo)售金額29655億元,同比下降22.7%;全國(guó)累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米,同比下降13.8%。

    以此計(jì)算,商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為9552元/平方米,較1-2月的商品房銷(xiāo)售均價(jià)9845元/平方米下降約2.98%。

    與此同時(shí),3月末,商品房待售面積56113萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)8.2%。其中,住宅待售面積增長(zhǎng)14.2%,庫(kù)存面積進(jìn)一步提升。

    3月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為96.66,較去年同期的101.32有所降低。房屋新開(kāi)工面積中,住宅面積21558萬(wàn)平方米,同比增加-20.3%;商品房銷(xiāo)售額中,住宅銷(xiāo)售26073億元,同比增加-25.6%;土地購(gòu)置面積1339萬(wàn)平方米,同比下降41.8%。

    有資深分析人士指出,土地購(gòu)置數(shù)據(jù)非常蕭條,說(shuō)明房企拿地意愿非常弱。就現(xiàn)在房企的心態(tài)來(lái)看,如果銷(xiāo)售市場(chǎng)數(shù)據(jù)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善,拿地方面的意愿確實(shí)會(huì)很弱。

    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”顯示,從頭部房企環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)寬松政策開(kāi)始顯效,樓市正在逐步復(fù)蘇,但是受疫情影響,復(fù)蘇力度相對(duì)較弱。

    3月份,前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額3877億元,環(huán)比增加25.5%,但由于去年同期高基數(shù),同比減少57%。

    1-3月,前100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額11313億元,同比減少48.6%,降幅較1-2月擴(kuò)大5.8個(gè)百分點(diǎn)。

    不過(guò)對(duì)此,亦有行業(yè)研究機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為,盡管逾70個(gè)城市發(fā)布了積極政策,但市場(chǎng)和信心的修復(fù)還需時(shí)間,同時(shí)需求端的釋放和激勵(lì)政策將更有助于當(dāng)前市場(chǎng)的底部修復(fù)。

    投資繼續(xù)受市場(chǎng)低迷拖累,銷(xiāo)售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入,房地產(chǎn)從銷(xiāo)售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

    供給端,以率先完成今年首批集中供地的北京為例,2月成交地塊已陸續(xù)傳出拿證消息。

    例如位于未來(lái)科學(xué)城的中海昌平創(chuàng)新基地項(xiàng)目,拿地45天后即取得預(yù)售證;順義新城第13街區(qū)地塊,拿地到取得項(xiàng)目規(guī)劃證用時(shí)26天,刷新北京市商品住宅供地項(xiàng)目審批新速度。

    據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),僅3月18日以來(lái),開(kāi)發(fā)商加快取證節(jié)奏,共有11個(gè)期房項(xiàng)目取證,其中6個(gè)為純新盤(pán)。所有項(xiàng)目共推售4517套,取證套數(shù)環(huán)比上升76%,同比上升14%。

    拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看,2021年以來(lái)北京集中供地拿證速度正不斷刷新。去年第一批集中供地石景山融創(chuàng)長(zhǎng)安悅璽99天拿證,第二批門(mén)頭溝龍湖北辰攬境66天拿證,第三批朝陽(yáng)京能龍湖熙上更是相繼創(chuàng)下“36天核準(zhǔn)、36天規(guī)證、37天開(kāi)工證、47天不動(dòng)產(chǎn)登記、55天預(yù)售證”等多項(xiàng)紀(jì)錄。

    但在需求端,一季度商品房銷(xiāo)售并未回溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-3月份,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約3.1億平方米,同比下降13.8%,其中住宅銷(xiāo)售面積下降18.6%;商品房銷(xiāo)售額約2.97萬(wàn)億元,同比下降22.7%,其中住宅銷(xiāo)售額下降25.6%。

    貨幣政策方面,4月15日晚間,央行發(fā)布降準(zhǔn)公告,共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。貨幣政策正主動(dòng)作為加大實(shí)施力度,繼續(xù)降準(zhǔn)、降息紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)市場(chǎng)或多或少將獲益。

    盡管年初以來(lái)多地放松限購(gòu)限售、調(diào)整公積金貸款、下調(diào)房貸利率、降首付比例,但從數(shù)據(jù)來(lái)看市場(chǎng)回溫仍需更長(zhǎng)時(shí)間。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售可能先抑后穩(wěn),到三季度則可能逐步企穩(wěn)。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足,但四季度銷(xiāo)售環(huán)境將可能明顯回暖。

    付凌暉在發(fā)布會(huì)上表示,下階段,各地堅(jiān)持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,積極滿(mǎn)足合理住房需求,全國(guó)商品房銷(xiāo)售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解;隨著長(zhǎng)租房市場(chǎng)不斷完善,保障房建設(shè)加快推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步趨穩(wěn)。

    4月15日,北京市住建委發(fā)布通知稱(chēng),將率先從新畢業(yè)大學(xué)生開(kāi)始試點(diǎn),啟動(dòng)2022年保障性租賃住房青年公寓對(duì)接工作。首批分布在海淀、朝陽(yáng)、房山、昌平區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)房源共653套、近1000間房源將面向大學(xué)畢業(yè)生申請(qǐng)。

    就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)同日,人民銀行、外匯局出臺(tái)23條舉措,其中提出“因城施策,合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

    4月18日稍晚時(shí)候,南京市多家銀行再次下調(diào)房貸利率,主要銀行首套房貸利率基本在5.2%-5.4%之間,放款時(shí)長(zhǎng)同樣縮短,最快一周審批辦結(jié)。此外,還有少數(shù)銀行表示,二手房貸款利率還可享受多種優(yōu)惠折扣,具體要看房屋品質(zhì)和個(gè)人信貸情況。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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    本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 解局 | 新聞發(fā)布會(huì)與地方樓市適度放開(kāi)路線(xiàn)圖

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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