丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls)
受疫情影響，2020年各大城市商辦市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，隨著國(guó)內(nèi)疫情長(zhǎng)期的穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較去年將明顯改善，辦公需求大幅提升成為推動(dòng)全國(guó)整體市場(chǎng)增長(zhǎng)的核心因素。
受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，2021年一季度大陸地區(qū)單筆成交額超1億元人民幣的商業(yè)地產(chǎn)共成交27筆，交易總額達(dá)到457億元，同比上漲25.7%，環(huán)比上漲28.6%。延續(xù)了前兩個(gè)季度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
此外，投資邏輯并未發(fā)生改變，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)類商辦資產(chǎn)和綜合體仍然備受關(guān)注，2021年一季度大宗物業(yè)成交仍然聚焦于一線城市。其中北京和上海成交總額占比超八成。
成交總額同環(huán)比上漲，辦公和綜合體為主力
受3月大宗物業(yè)成交拉升，一季度全國(guó)大宗物業(yè)成交單數(shù)和成交金額均大幅增加。
克而瑞CAIC AI監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一季度中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)共成交27筆，同比增長(zhǎng)17.4%；成交總金額達(dá)到457.1億元，同比增長(zhǎng)25.7%。交易頻率提高，平均成交額同比略微下降 6.1% 至 16.9 億元/筆。一季度前2個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，大宗物業(yè)僅成交12筆，成交總金額僅67億元。
圖：20Q1-21Q1內(nèi)地大宗物業(yè)市場(chǎng)成交總額變化
由于內(nèi)地率先復(fù)蘇，外資較為看好內(nèi)地投資市場(chǎng)，在一季度持續(xù)加碼，凈投資額同比大幅上升74%。從具體項(xiàng)目來看，外資的主要流入來自于鐵獅門和黑石集團(tuán)的收購(gòu)，其標(biāo)的資產(chǎn)類型為公寓和物流園。
以黑石集團(tuán)為例，1月29日，黑石集團(tuán)收購(gòu)富力地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園，這是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，該筆交易總金額超40億元，黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金將持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)，富力集團(tuán)的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。該筆交易完成后，黑石集團(tuán)在中國(guó)的物流投資組合大幅擴(kuò)張了近三分之一。
目前，全國(guó)大宗成交業(yè)態(tài)的主力依然為辦公和綜合體。而上述兩筆外資收購(gòu)案例，體現(xiàn)了外資對(duì)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)多元化的布局以及未來發(fā)展?jié)摿Φ目春谩?/p>
圖：2020年1月-2021年3月外資凈投資額變化趨勢(shì)
大宗成交聚焦一線，北京領(lǐng)跑全國(guó)
從重點(diǎn)城市成交情況來看，京滬繼續(xù)為全國(guó)大宗交易絕對(duì)主力城市，兩個(gè)城市交易總額占比超80%，其中北京總成交額約213.6億元，占比46%領(lǐng)跑全國(guó)；上?？偝山活~第二175.7億元，占比近37%。
從城市群來看，前2個(gè)月長(zhǎng)三角城市群成交總額遠(yuǎn)超其他城市群，而3月，京津冀城市群成交總額快速拉升。
圖：2020年1月-2021年3月內(nèi)地大宗成交物業(yè)城市群分布（按金額）
重點(diǎn)城市中北京大宗成交在3月迅速升溫，環(huán)比增長(zhǎng)67.9%，綜合體成為貢獻(xiàn)第一的業(yè)態(tài)。
其中，僅佳兆業(yè)收購(gòu)北京輝耀國(guó)際城（長(zhǎng)安8號(hào)）項(xiàng)目單筆成交金額達(dá)到130億元。，成為京津冀成交主力項(xiàng)目。據(jù)3月25日佳兆業(yè)公告披露，其分別從高捷投資、升晴投資及北京誠(chéng)義豪泰投資手中收購(gòu)北京耀輝置業(yè)合計(jì)96.8%股權(quán)；此次收購(gòu)也符合佳兆業(yè)的投資發(fā)展戰(zhàn)略，繼上海陸家嘴、廣州天河區(qū)、深圳中心區(qū)等核心城市核心地段后，北京CBD的綜合體也被納入麾下。
此外，3月5日中國(guó)金茂、首開股份以及高和資本共同收購(gòu)位于中關(guān)村的啟迪科技大廈，通過改造升級(jí)來實(shí)現(xiàn)股權(quán)價(jià)值及資產(chǎn)增值的目標(biāo)，值得一提的是，“國(guó)家隊(duì)”首開、金茂的進(jìn)入或許標(biāo)志核心城市的商辦更新進(jìn)入新時(shí)期。
圖：2121年一季度內(nèi)地大宗成交城市分布占比（按金額）
金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為最大買方
地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，一線城市的核心土地資源日益稀缺，越來越多行業(yè)和企業(yè)希望通過城市更新盤活存量資產(chǎn)，其中金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩大行業(yè)最為突出。
從成交數(shù)據(jù)來看，2021年一季度，全國(guó)大宗逾80%的成交金額共來自于金融和房地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)，其中金融業(yè)以42%占比繼續(xù)第一。2020年金融企業(yè)集中收購(gòu)總部大樓發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)仍在延續(xù)，中泰證券、平安信托、百年人壽紛紛在一季度里完成了對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的買入交易。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)在大宗交易市場(chǎng)也較為活躍，黑石集團(tuán)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和佳兆業(yè)集團(tuán)均通過股權(quán)收購(gòu)的方式完成其對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的交易。
圖：2021年一季度全國(guó)大宗買方企業(yè)類型占比（按成交金額）
數(shù)據(jù)來源：CAIC
從投資業(yè)態(tài)偏好來看，數(shù)據(jù)中心和工業(yè)/物流成為新興熱點(diǎn)，2021年一季度共成交2筆工業(yè)/物流業(yè)態(tài)的大宗交易，分別為黑石集團(tuán)從富力地產(chǎn)收購(gòu)廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園，百潤(rùn)股份從美邦服飾收購(gòu)旗下子公司模共實(shí)業(yè)100%股權(quán)。
從成交總金額占比來看，工業(yè)/物流仍處于低位，辦公/研發(fā)辦公和綜合體仍為本季度大宗交易的主力業(yè)態(tài)類型，在總成交額中占比77.2%。
圖：2020.01-2021.03大宗市場(chǎng)投資者業(yè)態(tài)偏好（按成交金額）
2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較去年將明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續(xù)成為推動(dòng)全國(guó)整體市場(chǎng)的核心因素，預(yù)計(jì)2021年中旬的總交易額同比2020年將有較大幅度的提升。同時(shí)，伴隨預(yù)計(jì)供應(yīng)疊加延遲入市項(xiàng)目的體量，多數(shù)重點(diǎn)城市仍面臨較大的去化壓力，去化周期位于近年高位。
大宗交易在一季度同環(huán)比上漲，一方面現(xiàn)金流充足的企業(yè)看準(zhǔn)市場(chǎng)的窗口期以較合理的價(jià)格購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)投資長(zhǎng)期的保值增值。近年來，通過持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資已經(jīng)成為企業(yè)重要的融資手段。另一方面在總部經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)效應(yīng)下，企業(yè)應(yīng)對(duì)新形勢(shì)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重塑企業(yè)架構(gòu)，整合性遷址或擴(kuò)租。
備注：大宗物業(yè)交易：指大陸地區(qū)單筆成交額超1億元人民幣的商業(yè)地產(chǎn)交易，含在建項(xiàng)目交易，但不含純土地/住宅交易。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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