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    TOP30地產(chǎn)股中的“黃金坑位”(1)

    地產(chǎn)三哥 地產(chǎn)三哥
    2020-07-16 15:38 1572 0 0
    殺豬殺尾巴,各有各的殺法。順便在其中尋找一些安全的黃金坑,以便安心的閉目養(yǎng)神之余,說不定會有偶爾勃起的快樂。

    作者:地產(chǎn)三哥

    來源:地產(chǎn)三哥(ID:dichansange)

    殺豬殺尾巴,各有各的殺法。

    三哥一貫喜歡劍走偏鋒,所以經(jīng)常撲街。摔得多了,抗擊打能力也就強大了。

    年紀大了,經(jīng)不起摔打,于是抱著“憐憫的心”看看三大傻之一的地產(chǎn)股。

    順便在其中尋找一些安全的黃金坑,以便安心的閉目養(yǎng)神之余,說不定會有偶爾勃起的快樂。

    最近思考了一個市盈率-市凈率四象限法的估值篩選方法,拋磚引玉。

    一、TOP30房企的市盈率與市凈率


    市盈率(靜態(tài))的公式是市值/盈利(上年),(后文簡稱PE)。

    市凈率的公式是市值/凈資產(chǎn),(后文簡稱PB)。

    市盈率越高,盈利預期越好,越低則反之。

    市凈率越高,公司資產(chǎn)泡沫越高,投資人看好;市凈率越低則反之。

    通常,這兩者的方向是一致的。

    但是,也有嚴重背離的情況。

    二、四象限下的TOP30房企分類

    以市凈率1.0、市盈率8.0為坐標原點。對TOP30房企進行分類。

    分別來看一下:

    ① 高市盈率且高市凈率好理解,投資人看好,投資人也可能是控股股東。龍湖、萬科、世茂都在這個區(qū)間。當然,既然看好,多少有一點泡沫。

    ② 低市盈率且低市凈率好理解,投資人不看好。

    ③ 不好理解的是市盈率和市凈率的背離,一高一低。背離不嚴重也罷,背離的嚴重,就值得仔細看看。

    具體來看兩個公司:

    綠城中國:市盈率16.38,市凈率0.38。

    這里有個公式:

    顯然,出現(xiàn)背離的原因是凈資產(chǎn)收益率高低區(qū)別。

    對房企來說,凈資產(chǎn)收益率除了運營效率之外,背后又涉及到高杠桿。

    比如中梁控股的凈資產(chǎn)杠桿是25.7倍,綠城中國凈杠桿是6.9倍。杠桿高低又是安全性的指征。

    即便考慮高杠桿的原因,綠城的凈資產(chǎn)收益率還是偏低不少。

    所以,綠城集團出現(xiàn)市凈率低而市盈率高的背離現(xiàn)象。

    背離的指標在什么情況下會調整呢?

    假設綠城中國不存在大量計提,同時毛利顯著改善,那么凈資產(chǎn)收益率會增加。

    此時利潤會增加,公司市值會增加:但通常不會有16倍市盈率,市盈率會顯著下降。

    同時利潤帶來的凈資產(chǎn)增幅,也會讓市凈率指標上升。

    市盈率下降而市凈率增加,兩個指標之間的關系就趨于正常。

    在綠城中國這個象限里面還有一家,濱江集團。

    三哥以為,綠城中國值得關注。 

    再來看另一個極端中梁控股:市盈率4.55,市凈率2.04。

    中梁控股凈資產(chǎn)的盤子小、杠桿高。

    歸屬上市公司股東的凈利潤能占到凈資產(chǎn)44%(2019年上市公司股東凈利潤38.34億元,凈資產(chǎn)87.28億元)。

    而且是典型的黑馬,成長性好。

    這或許才是這一背離現(xiàn)象的根源。

    “預期差就是生產(chǎn)力”。

    在中梁控股這里,高PB、低PE已經(jīng)部分填補了這個預期差。

    這個分析過程有點倒因為果。

    為什么倒因為果?

    因為事實證明,房企的發(fā)展路徑就三條。

    三線以下城市的高周轉帶來的規(guī)模擴張,然后:

    一條路,是繼續(xù)走到黑。

    一條路,是向高能級城市轉移的穩(wěn)定的周轉。

    一條路,是轉向穩(wěn)定的周轉+自持運營。

    每條路上都有先行者的例子可以借鑒,分析起來比較簡單。

    三、第三象限中的“黃金坑位”

    第三象限,低市盈率,低市凈率。

    有些公司的市凈率低到有點“令人發(fā)指”了。

    在第三象限中有這么幾家:

    富力地產(chǎn)、融信集團、遠洋集團、雅居樂、佳兆業(yè)。

    誰才是“黃金坑位”?誰又是“估值陷阱”呢?

    三哥正在整理思路,下回分解。

    個人意見,不作為投資參考。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: TOP30地產(chǎn)股中的“黃金坑位”(1)

    地產(chǎn)三哥

    講述房地產(chǎn)企業(yè)臺前幕后的故事。

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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