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    收并購(gòu)項(xiàng)目的5大關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)

    陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
    2020-12-16 10:12 4339 0 0
    而對(duì)于一線投資人員而言,多元化的拿地經(jīng)驗(yàn)才是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力,招拍掛、二手地、勾地等多元化的拿地渠道將對(duì)一線投資人員提出更高的素質(zhì)要求。

    作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

    來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    隨著招拍掛形式拿地的公開化、透明化,在公開市場(chǎng)是能否拿地更多體現(xiàn)的是公司拿地的戰(zhàn)略決心與利潤(rùn)訴求

    而對(duì)于一線投資人員而言,多元化的拿地經(jīng)驗(yàn)才是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力,招拍掛、二手地、勾地等多元化的拿地渠道將對(duì)一線投資人員提出更高的素質(zhì)要求

    對(duì)于收并購(gòu)而言,雖然相對(duì)于招拍掛更加復(fù)雜多元,但只要掌握方法論后,也并非難事!

    本文將結(jié)合實(shí)踐操刀項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),總結(jié)如何做好二手地項(xiàng)目,關(guān)鍵在于掌握工作節(jié)點(diǎn)

    (1)信息獲取階段;

    (2)土地評(píng)估階段;

    (3)土地談判階段;

    (4)土地盡調(diào)階段;

    (5)項(xiàng)目簽約階段;

    01

    信息獲取階段

    信息獲取是做二手地的起點(diǎn),也是重要的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),信息獲取的是否充分、準(zhǔn)確、及時(shí)直接關(guān)乎收并購(gòu)項(xiàng)目的成敗

    基礎(chǔ)工作如果做得不夠扎實(shí),那么將會(huì)對(duì)后期項(xiàng)目推進(jìn)產(chǎn)生較大的阻力,因此,信息獲取直接決定了項(xiàng)目能否繼續(xù)跟進(jìn)下去

    信息獲取也是有技巧的

    一、土地信息篩查

    首先是需要了解項(xiàng)目的基本信息,如土地位置、紅線圖、用地狀況等,可以通過網(wǎng)上查詢地塊周邊的市場(chǎng)及配套情況

    二、項(xiàng)目資料獲取

    需要獲取的資料主要分為兩大類:

    (1)土地基本資料:紅線圖、國(guó)土證、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、出讓合同、發(fā)票信息、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售證等

    (2)項(xiàng)目公司資料:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、章證照等物料

    三、前期摸排信息

    前期摸排信息也相對(duì)關(guān)鍵,對(duì)于下一階段的項(xiàng)目研判具有重要作用

    需要關(guān)注土地方要求的合作模式及基本訴求、交易對(duì)價(jià)、土地有票成本等

    除此之余,還需要關(guān)注目標(biāo)公司的債務(wù)問題,是否有抵押或擔(dān)保等潛在債務(wù)問題

    02

    土地評(píng)估階段

    在階段一即信息獲取階段,保證信息獲取充分且完整的前提下,內(nèi)部需要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估,公司內(nèi)部各專業(yè)線需要對(duì)土地進(jìn)行合理而充分的論證

    一、營(yíng)銷部門:市場(chǎng)調(diào)研分析、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等

    二、設(shè)計(jì)部門:強(qiáng)排方案、已報(bào)批方案的合理性

    三、成本部門:成本測(cè)算、后續(xù)實(shí)際成本投入等

    四、財(cái)務(wù)部門:協(xié)助項(xiàng)目整體投資測(cè)算,尤其是對(duì)于后續(xù)稅務(wù)問題提出專業(yè)性的建議

    最終投資部需要提出專業(yè)性的跟進(jìn)行建議,供上層領(lǐng)導(dǎo)決策

    03

    土地談判階段

    在對(duì)土地進(jìn)行充分評(píng)估后,接下來進(jìn)入土地談判階段,土地談判主要圍繞以下四點(diǎn)開展

    一、交易價(jià)格:基于雙方的合作訴求,確定雙方都能夠接受的合理價(jià)格

    二、合作模式:基于項(xiàng)目本身,合理選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建工程轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、代建代管等合作模式

    三、對(duì)價(jià)款支付條件:如凈地交付;債券債務(wù)處理干凈,其他資產(chǎn)剝離項(xiàng)目公司等;工商變更手續(xù)完成,取得新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等;

    四、資金投入方式及利潤(rùn)分配原則約定

    04

    土地盡調(diào)階段

    在土地信息獲取充分且準(zhǔn)確、土地評(píng)估和土地談判均達(dá)成共識(shí)的前提下,為了更加充分地披露項(xiàng)目項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),接下來需要進(jìn)行關(guān)鍵的土地盡調(diào)階段

    土地盡調(diào)主要針對(duì)目標(biāo)地塊和目標(biāo)公司開展

    一、針對(duì)目標(biāo)地塊

    二、針對(duì)目標(biāo)公司,主要關(guān)注以下幾點(diǎn):

    (1)目標(biāo)公司證照齊全:執(zhí)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、證照物料等

    (2)債權(quán)債務(wù)清晰、有無(wú)或有負(fù)債等

    (3)目標(biāo)公司是否存在擔(dān)保或抵押行為

    (4)目標(biāo)公司是否存在重大訴訟問題等

    05

    項(xiàng)目簽約階段

    在雙方合作模式清晰、盡調(diào)滿足、風(fēng)險(xiǎn)充分披露、對(duì)價(jià)雙方達(dá)成一致等前提下,最終進(jìn)入簽約階段

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 收并購(gòu)項(xiàng)目的5大關(guān)鍵工作節(jié)點(diǎn)

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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