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作者:神鎮(zhèn)的貓總
監(jiān)管部門提出兩個(gè)要求:及時(shí)出臺(tái)防范化解風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方案,支撐新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
化解風(fēng)險(xiǎn)的最高原則是保交付;新模式轉(zhuǎn)型的原則,依然是“房住不炒、租購(gòu)并舉”,大力發(fā)展租賃及保障性住房。
轉(zhuǎn)型,是沒(méi)有人走過(guò)的路。
中國(guó)房企真正意義上的轉(zhuǎn)型,只有萬(wàn)達(dá)從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向了商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),以及綠城的半步轉(zhuǎn)型,發(fā)展出了代建模式。
從相關(guān)業(yè)務(wù)多元化的角度來(lái)看,則有龍湖和萬(wàn)科的不懈探索。
萬(wàn)科管理層曾說(shuō)過(guò)這樣一句話,如果所有房企注定要消亡,希望萬(wàn)科是最后一個(gè)。
這句話顯然已不是危言聳聽(tīng),萬(wàn)科占據(jù)了混合所有制優(yōu)勢(shì),如果要論民營(yíng)房企,那龍湖可能成為最后一個(gè)。
市場(chǎng)不會(huì)冒出一個(gè)新玩家,扛起房地產(chǎn)新模式的大旗,萬(wàn)科和龍湖的現(xiàn)階段探索,則最有可能成為房地產(chǎn)新模式。
作為目前中國(guó)PE最高的房企,龍湖展現(xiàn)了穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),以及房地產(chǎn)新模式“課代表”般的探索。
6.1倍的現(xiàn)金短債比,決定了龍湖可能活到最后。
截至2021年底,龍湖貨幣資金為885.3億元,短期有息負(fù)債為145億元。就算扣除318.1億元預(yù)售監(jiān)管資金,龍湖的現(xiàn)金短債比仍高達(dá)3.88倍。
“三道紅線”里現(xiàn)金短債比標(biāo)準(zhǔn)是1倍,但從出險(xiǎn)房企情況來(lái)看,現(xiàn)金短債比達(dá)到2倍,也不一定處于安全范圍內(nèi)。
另外兩道紅線,龍湖2021年底的凈負(fù)債率46.7%,剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率67.4%。
參照全球經(jīng)驗(yàn),從高杠桿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,龍湖還將繼續(xù)壓降負(fù)債。
一方面放棄追求銷售規(guī)模,2022年龍湖全口徑銷售目標(biāo)3000億元,權(quán)益銷售目標(biāo)2000億元,放棄規(guī)模意味著買地支出的節(jié)制。
另一方面是繼續(xù)降杠桿,龍湖今年還將主動(dòng)提前歸還300億元貸款或負(fù)債。
這次債務(wù)危機(jī)的教訓(xùn),絕對(duì)是有必要學(xué)習(xí)港資房企,將資產(chǎn)負(fù)債率控制到50%以下。
房地產(chǎn)新模式的探索,體現(xiàn)在兩個(gè)數(shù)據(jù),188億元經(jīng)營(yíng)性收入,以及10.6萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。
整個(gè)2021年,龍湖實(shí)現(xiàn)188億元經(jīng)營(yíng)性收入,由商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房及物業(yè)管理等組成。
值得一提的是龍湖商業(yè),疫情影響之下,龍湖商業(yè)2021年已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的同店銷售額和客流,同比均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅,商業(yè)租金收入同比增長(zhǎng)40%至81.5億。
按照龍湖的說(shuō)法,這81.5億元租金收入,“成為我們?cè)谛袠I(yè)周期發(fā)展中可攻可守的利器?!?/p>
首先,龍湖短期有息負(fù)債才145億元,未來(lái)不久租金收入便可以覆蓋,龍湖的流動(dòng)性壓力大大減輕。
其次,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下滑是大勢(shì)所趨,而龍湖的物業(yè)投資收入毛利率高達(dá)74.7%,大大撫平了整體利潤(rùn)率波動(dòng)。
最后,穩(wěn)定的物業(yè)投資收入,是支撐龍湖持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值的基礎(chǔ),2021年龍湖合計(jì)派發(fā)股息每股1.7元,同比增長(zhǎng)18.9%。
從規(guī)模上來(lái)講,龍湖的四個(gè)主航道業(yè)務(wù)(地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、物業(yè)管理),已全部實(shí)現(xiàn)了投資回報(bào)邏輯的檢驗(yàn)。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房,加上正在分拆上市的物業(yè),龍湖的三個(gè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)總體收入達(dá)到了188.3億元,同比增長(zhǎng)39%。
除此以外,房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務(wù),也開(kāi)始為龍湖貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入。
截至2021年底,龍湖塘鵝租售已覆蓋國(guó)內(nèi)20余座城市,為客戶提供一站式全生命周期固定資產(chǎn)管理服務(wù),致力于打造為客戶提供居住方案、資產(chǎn)管理、生活所需的社區(qū)生活平臺(tái)。
塘鵝美裝修,2021年成為龍湖六大主航道之一,目前已覆蓋40余城市,致力將“即裝即住”的一站式智慧裝配式裝修服務(wù)應(yīng)用于住宅、商業(yè)、辦公、租賃住房等多業(yè)態(tài)場(chǎng)景。
與此同時(shí),龍湖已在上海、杭州、蘇州等地已推出多個(gè)創(chuàng)新型的典型產(chǎn)城項(xiàng)目,打造城市圈辦公、商業(yè)乃至社區(qū)生態(tài)鏈。
龍湖醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)也以椿山萬(wàn)樹(shù)、佑佑寶貝等業(yè)態(tài)依托,為客戶提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老、醫(yī)療、健康管理服務(wù)。
站在行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上,龍湖已經(jīng)勾勒出未來(lái)版圖的輪廓,隨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)投入資源的飽和,更多資源則將投向經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù),這些業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng),將為龍湖釋放出更高的成長(zhǎng)活力。
10.6萬(wàn)間是龍湖租賃住房品牌“冠寓”的開(kāi)業(yè)規(guī)模,目前品牌影響力行業(yè)第一。
2021年是“冠寓”整個(gè)航道的盈利元年,實(shí)現(xiàn)租金22.3億元,同比增長(zhǎng)23%。
作為“房住不炒、租購(gòu)并舉”的解決方案,租賃住房毫無(wú)疑問(wèn)是地產(chǎn)新模式的一部分,但機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
租賃住房前期需要付出租金、建造、改造裝修費(fèi)用,是一次性投入,未來(lái)通過(guò)租金和運(yùn)營(yíng)溢價(jià),逐步收回成本和盈利。
也就是說(shuō),只有能夠承受起持續(xù)投入、并擁有運(yùn)營(yíng)溢價(jià)能力的企業(yè),才有可能玩轉(zhuǎn)長(zhǎng)租公寓,才能得到政府肯定,聯(lián)合發(fā)展保障性住房業(yè)務(wù)。
龍湖管理層稱,龍湖在投資合作、研發(fā)建造、營(yíng)銷管理、運(yùn)營(yíng)管理、人才管理等方面積累了突出的能力,并依托獨(dú)有的數(shù)字化平臺(tái),形成長(zhǎng)租行業(yè)領(lǐng)先的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
冠寓分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個(gè)模式,未來(lái)將聚焦約20個(gè)人口持續(xù)流入的城市,每年保持20%以上的增長(zhǎng)速度,有效解決城市青年人群租房難題。
整體看,龍湖目前非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比已超10%,毛利潤(rùn)占比已接近20%。
這個(gè)數(shù)字再翻倍,地產(chǎn)新模式或許可以宣告到來(lái),但很遺憾,多數(shù)民營(yíng)房企無(wú)法撐到那時(shí)。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 民營(yíng)房企的地產(chǎn)新模式