作者：愛(ài)研究的小胡

來(lái)源：不良資產(chǎn)知識(shí)庫(kù)（ID：NPL-kb）

一、城市的“量”與“價(jià)”

在2019年經(jīng)濟(jì)下行與行業(yè)震蕩調(diào)整的過(guò)程中，精準(zhǔn)研判城市潛力對(duì)不良資產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)變得尤為重要。投資區(qū)域分析對(duì)不良資產(chǎn)的投前與投后都有著重大的影響，無(wú)論是信用類還是抵押類，都會(huì)涉及處置實(shí)物資產(chǎn)的情況，而資產(chǎn)的退出主要涉及了兩個(gè)關(guān)鍵性的因素：

一：資產(chǎn)流動(dòng)性；

二：資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格；

可以影響以上兩個(gè)關(guān)鍵性因素的，一、城市的市場(chǎng)容量，二、城市的增值潛能；可以把市場(chǎng)容量比作是“量”，增值潛能比作是“價(jià)”?！傲俊睕Q定了資產(chǎn)流動(dòng)性的快慢，“價(jià)”決定了資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格的高低?？偨Y(jié)性的說(shuō)，“量”決定了處置周期，“價(jià)”決定了處置收益率。如再次深入分析影響“量”與“價(jià)”的細(xì)微因素可以采用以下投資評(píng)價(jià)體系與研究邏輯。

二、“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”的分析框架

中國(guó)城市等級(jí)劃分為四線，一線、二線、三線、四線，除一線城市外其他幾線城市又有強(qiáng)、中、弱之別。近些年不良資產(chǎn)投資者從一線城市轉(zhuǎn)向強(qiáng)二線城市，因強(qiáng)二線城市的發(fā)展驅(qū)動(dòng)力在往一線城市逐漸靠攏，從驅(qū)動(dòng)力視角來(lái)看，有些強(qiáng)二線經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯、人口持續(xù)不斷流入讓其表現(xiàn)出更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性，具備了良好的增長(zhǎng)潛能同時(shí)還能更快的跨越周期。但如何分析強(qiáng)二線城市的投資價(jià)值與潛力，一、沿用上圖構(gòu)建的2大維度、12個(gè)方面，40余項(xiàng)具體指標(biāo)的評(píng)價(jià)模型，二、采用“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架。

采用“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架，核心邏輯在于：首先，人口要素是判斷城市價(jià)值的基點(diǎn)，人口向哪里遷移是人們對(duì)城市選擇的結(jié)果，城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)則人口聚集，競(jìng)爭(zhēng)力弱則人口流失。其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)與收入水平，因此，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力。最后，交通網(wǎng)絡(luò)重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效的在區(qū)域間交互與流動(dòng)，通過(guò)交通規(guī)劃可以大致判斷出未來(lái)哪些城市更具有發(fā)展前景。 

1. 人口

人是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，城市競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人的競(jìng)爭(zhēng)，人口持續(xù)聚集是城市競(jìng)爭(zhēng)力最直接的體現(xiàn)。同時(shí)，人也是房地產(chǎn)直接的需求來(lái)源，因此，人口是判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點(diǎn)。目前，我國(guó)人口分布呈現(xiàn)出明顯的“長(zhǎng)尾效應(yīng)”，多數(shù)人口集中在少數(shù)城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規(guī)模大，而大部分中小型城市人口規(guī)模相對(duì)較小。預(yù)計(jì)未來(lái)頭部城市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)仍將長(zhǎng)期存在，人口也將進(jìn)一步向大城市與都市圈聚集。

東部發(fā)達(dá)城市群人口吸引力依然較強(qiáng)，中西部核心二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，全國(guó)人口遷移呈現(xiàn)“3+6”新格局

圖：2011-2018年全國(guó)常住人口年均增量分布圖 

從2010年以后全國(guó)人口流動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，東部三大區(qū)域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長(zhǎng)以核心城市為主，全國(guó)整體形成“東部三大區(qū)域+中西部六大核心城市”的人口增長(zhǎng)格局。東部發(fā)達(dá)地區(qū)人口持續(xù)聚集，粵港澳+海西、長(zhǎng)三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區(qū)域。這三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)起步早、先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，一直是人口流入較為集中的區(qū)域。中西部重點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)崛起帶動(dòng)人口吸引力增強(qiáng)。中西部地區(qū)早期人口流出較多，但近年來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，核心城市就業(yè)崗位與收入水平提升，對(duì)周邊區(qū)域吸引力進(jìn)一步凸顯。 

2. 產(chǎn)業(yè)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換之中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力由以往的要素驅(qū)動(dòng)逐漸向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新實(shí)力強(qiáng)的城市，有更大的機(jī)會(huì)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而城市對(duì)待科技創(chuàng)新的態(tài)度則直觀的反映在其研發(fā)投入的規(guī)模上。

北京、上海、深圳R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出占全國(guó)21.4%，長(zhǎng)三角及粵港澳區(qū)域創(chuàng)新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點(diǎn)城市科創(chuàng)實(shí)力也較突出。 

圖：2017年各城市R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒，各城市統(tǒng)計(jì)局

19個(gè)城市研發(fā)支出占全國(guó)半壁江山，“北上深”研發(fā)投入遠(yuǎn)超其他城市。2017年，R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出超過(guò)200億的城市共有19個(gè)，合計(jì)占全國(guó)R&D經(jīng)費(fèi)支出的52.5%，是全國(guó)主要的研發(fā)重鎮(zhèn)，“北上深”三個(gè)一線城市研發(fā)投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，占全國(guó)總投入的21.4%，是我國(guó)創(chuàng)新發(fā)展的領(lǐng)頭羊。蘇州、天津、武漢R&D支出超過(guò)400億，僅次于一線城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發(fā)投入超過(guò)350億，居全國(guó)前列。

3. 交通 

交通是城市發(fā)展的大動(dòng)脈，深刻影響著城市的空間外延、產(chǎn)業(yè)布局和人口聚集。近年來(lái)，高鐵等交通設(shè)施不斷打破城市邊界，城市往來(lái)的時(shí)間成本顯著下降，許多城市因?yàn)槎鄺l線路交匯，發(fā)展成為區(qū)域性乃至全國(guó)性交通樞紐，集聚人流、物流的能力顯著增強(qiáng)，城市地位與潛力大幅提升。

 根據(jù)中國(guó)高鐵遠(yuǎn)期規(guī)劃，到2030年，我國(guó)將構(gòu)建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實(shí)現(xiàn)內(nèi)外互聯(lián)互通、區(qū)際多路暢通、省會(huì)高鐵連通、地市快速通達(dá)、縣域基本覆蓋。”并“構(gòu)建北京、上海、廣州、武漢、成都、沈陽(yáng)、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽(yáng)、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐。

從目前的高鐵格局來(lái)看，北上廣、南京、杭州、武漢等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市高鐵通車班次已較多，對(duì)外交通便捷，高鐵的聯(lián)通有助于此類城市吸聚更多周邊的資源與人口，帶動(dòng)城市潛力進(jìn)一步提升。

4. 城市群視角看城市潛力 

遵循城市發(fā)展規(guī)律，聚焦核心城市群與都市圈，享受城市發(fā)展紅利 

城市的發(fā)展存在普遍性規(guī)律，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化一般都將經(jīng)歷“城市→都市圈→城市群”的過(guò)程，人口與資源不斷向大城市和都市圈聚集。從目前我國(guó)城市的發(fā)展階段來(lái)看，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)已初步具備城市群形態(tài)，京津冀城市群則以首都都市圈為核心逐步向城市群形態(tài)演變，而對(duì)于其他地區(qū)來(lái)說(shuō)，整體仍處于大城市的虹吸效應(yīng)階段，但隨著部分大城市承載力趨于飽和，并且通過(guò)軌道交通與周邊地區(qū)密切相連，以大城市為中心的都市圈時(shí)代正在來(lái)臨。

圖：19個(gè)城市群規(guī)劃定位及發(fā)展階段

聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。2018年，占國(guó)土面積11%的五大城市群（粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝）經(jīng)濟(jì)規(guī)模占全國(guó)54%，商品房銷售面積占比46%，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要核心區(qū)域。在五大城市群之外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發(fā)展基礎(chǔ)好，或規(guī)劃定位高，也是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

表：主要城市群經(jīng)濟(jì)、人口及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模

隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃印發(fā)，頻繁的規(guī)劃落地標(biāo)志著我國(guó)城市群與都市圈的發(fā)展迎來(lái)集中建設(shè)期。大城市作為支撐和引領(lǐng)城市群、都市圈發(fā)展的領(lǐng)頭羊，規(guī)模效應(yīng)顯著，部分大城市開(kāi)始逐漸向外溢階段轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)周邊三四線城市價(jià)值不斷提升。未來(lái)，在國(guó)家戰(zhàn)略疊加之下，繼續(xù)看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的發(fā)展?jié)摿?，這些區(qū)域在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與轉(zhuǎn)移過(guò)程中，伴隨著交通設(shè)施的不斷完善，將繼續(xù)成為人口的主要流向地，城市發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)，潛力不斷釋放。

三、影響投資區(qū)域選擇的其他幾大要素

前文描述了決定資產(chǎn)處置周期與收益率的“量”與“價(jià)”，精判城市潛力三大維度的“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”及“城市群”的發(fā)展規(guī)律與發(fā)展紅利，但另有四大要素決定了不良資產(chǎn)投資區(qū)域的選擇“司法+資源+信息+團(tuán)隊(duì)”。 

1. 司法

一個(gè)區(qū)域整體的司法環(huán)境是需要不良資產(chǎn)投資者前期主要考察的對(duì)象，并且深入了解每個(gè)法院的特點(diǎn)，例如辦事效率、執(zhí)行力度、審判偏好，因?yàn)樗痉ǔ绦虻目炻龥Q定了資產(chǎn)處置的進(jìn)度。

2. 資源

在不良資產(chǎn)的獲取與處置等環(huán)節(jié)，均需要不同的資源加以協(xié)助，不良資產(chǎn)投資者在選擇一個(gè)區(qū)域進(jìn)行投資時(shí)，需要在目標(biāo)區(qū)域有相應(yīng)的公檢法、服務(wù)商等資源。掌握資源的深度決定了資產(chǎn)處置的成與敗。 

3. 信息

這里的信息指的是資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的信息來(lái)源，可以通過(guò)拍賣平臺(tái)、房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)平臺(tái)、資產(chǎn)估值等平臺(tái)分析不良資產(chǎn)投資區(qū)域的住宅、土地、商鋪、辦公樓、酒店等資產(chǎn)其近三個(gè)月至一年的成交量與成交價(jià)格。成交價(jià)格又可分為兩個(gè)部分，一資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，二資產(chǎn)的拍賣價(jià)格，存量資產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)格退出，而大部分的不良資產(chǎn)以拍賣價(jià)格退出，所以獲取資產(chǎn)拍賣價(jià)格與交易流動(dòng)性的數(shù)據(jù)信息變得尤為重要，建議以不良資產(chǎn)處置為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)以數(shù)據(jù)挖掘?yàn)檩o助，逐漸從運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)過(guò)度到數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)。

4. 團(tuán)隊(duì)

不良資產(chǎn)投資者選擇一個(gè)區(qū)域進(jìn)行投資時(shí)，需要考慮處置團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題，一自有團(tuán)隊(duì)跨地域處置，二搭建本地化團(tuán)隊(duì)進(jìn)行處置，三委托當(dāng)?shù)胤?wù)商進(jìn)行處置，利用不同的團(tuán)隊(duì)模式其處置效率與資源累積各不相同，應(yīng)以公司自身的處置策略作為選擇。

最后，本文從不同維度分析城市投資價(jià)值與潛力，望能為投資者在今后的投資布局中提供決策依據(jù)，我是愛(ài)研究的小胡，謝謝。（人口、產(chǎn)業(yè)、交通、城市群數(shù)據(jù)分析來(lái)源于中指研究院）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 《不良資產(chǎn)投資區(qū)域-精準(zhǔn)研判城市潛力》