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    房地產(chǎn)的三年輪回!

    陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
    2021-09-13 09:22 2508 0 0
    三年前的笑話,已變成了如今的現(xiàn)實(shí)!

    作者:陌爺

    來(lái)源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    時(shí)間拉回2018年,彼時(shí)房地產(chǎn)一片欣欣向榮,“規(guī)模論”甚囂塵上。

    開(kāi)發(fā)商在信念上仍然相信作為重要的門(mén)檻,千億規(guī)模這道大關(guān)無(wú)論如何也要不惜代價(jià)沖刺進(jìn)去。

    這是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)地位以及生存空間的重要入場(chǎng)券。

    即便是面對(duì)愈加嚴(yán)苛的政策調(diào)整,融資+投資雙輪驅(qū)動(dòng)疊加快周轉(zhuǎn)式的開(kāi)發(fā)模式,仍然是主流趨勢(shì)。

    01

    從頭部房企來(lái)看:

    2018年秋季發(fā)布會(huì)上,萬(wàn)科高喊著“活下去”,似乎被行業(yè)嘲笑為一種販賣焦慮的表現(xiàn)。

    因?yàn)檫@位老大哥的表現(xiàn)心口不實(shí),第二年便又將規(guī)模作為第一戰(zhàn)略任務(wù)。

    彼時(shí)的融創(chuàng),也是栽進(jìn)了樂(lè)視這一深坑中,上百億資金打水漂,后來(lái)引得老孫在發(fā)布會(huì)上掩面失聲。

    不吹不擂得說(shuō),碧桂園是將杠桿玩到非常極致的開(kāi)發(fā)商,。

    從現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)審視碧桂園近些年的戰(zhàn)略調(diào)整,從加杠桿、降杠桿到多元化都拿捏的非常精妙。

    而恒大,不僅沉浸在造車夢(mèng)的多元化中,而且1500萬(wàn)高薪聘任的首席首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn),也讓后期的暴雷埋下了伏筆。

    對(duì)恒大和許家印而言,最不缺的就是膽量,打雞血式的唱多,讓恒大沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出足夠的預(yù)判,反而在盲目擴(kuò)張中,不斷放大了風(fēng)險(xiǎn)。

    而即便“活下去”成為了2018年的行業(yè)口號(hào)和標(biāo)簽,但頭部房企“恒碧萬(wàn)融”依舊謀劃著沖刺萬(wàn)億新臺(tái)階。

    再來(lái)看看,中部房企:

    2018年底,中部房企的銷售業(yè)績(jī)榜單中有5家卡線千億門(mén)檻,似乎是特別著急的宣告著自身“千億房企俱樂(lè)部”的標(biāo)簽。

    分別是遠(yuǎn)洋集團(tuán)1095億、藍(lán)光發(fā)展1042億、祥生地產(chǎn)1029億、雅居樂(lè)1026億、榮盛發(fā)展1005億。(數(shù)據(jù)來(lái)自于克爾瑞)

    從現(xiàn)在來(lái)看,這5家新晉的千億房企都或多或少的付出了慘痛代價(jià)。

    遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤(rùn)率下滑,引發(fā)資本市場(chǎng)大幅波動(dòng),從2018年以來(lái)便主動(dòng)調(diào)整,消化著不合理的環(huán)京布局與虧算項(xiàng)目。

    “南拓西移”的戰(zhàn)略也是收效甚微,除了財(cái)務(wù)上相對(duì)穩(wěn)健,標(biāo)簽化也越來(lái)越低。

    來(lái)自四川的房企藍(lán)光,以黑馬式的姿態(tài)的跨入千億房企陣營(yíng)后,嘗到了甜頭也迷失的方向。

    2018年以后,藍(lán)光繼續(xù)放大杠桿,甚至提出多元化的發(fā)展策略,拖累并惡化了財(cái)務(wù)狀況。

    直到今年,與平安的一筆融資業(yè)務(wù)因未及時(shí)歸還而被拉入黑名單,進(jìn)而金融機(jī)構(gòu)紛紛選擇用腳投票。

    暴雷后才明白,資本從來(lái)只會(huì)錦上添花,不會(huì)雪中送炭!

    雅居樂(lè)的代價(jià)其實(shí)在很早以前就有所體現(xiàn),為了緩解惡化的財(cái)務(wù)狀況,自去年雅居樂(lè)便開(kāi)始“斷臂求生”。

    2020年下半年,平安還入股雅居樂(lè)位于海南、中山等地的7個(gè)住宅和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目(以此換來(lái)了超70億元資金)。

    而21年中報(bào)表中顯示的其他收益凈額項(xiàng)目高達(dá)42.53億元,而其中的41.37億元源自出售子公司的收益。

    再到現(xiàn)如今,雅居樂(lè)更是被傳言將會(huì)賣身保利。

    而中部房企的榜單中,穩(wěn)居TOP20的泰禾和富力,分別以1303億、1415億實(shí)現(xiàn)了自身的高光時(shí)刻,但卻是曇花一現(xiàn),如今只剩下茍延殘喘。

    首創(chuàng)703億位居TOP43,當(dāng)謀劃著2019年沖刺千億的戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí),早已被惡化的財(cái)務(wù)狀態(tài)所掣肘,最終以私有化草草收?qǐng)觥?/p>

    2018年高光時(shí)刻的福晟想必打死也想不到,會(huì)被自己的“老鄉(xiāng)”世茂所吞并。

    彼時(shí)的紅星還是有顆地產(chǎn)夢(mèng)的,業(yè)績(jī)表現(xiàn)435億,后發(fā)力十足,但是三年后卻也是以去地產(chǎn)化的名義所拋棄。

    02

    時(shí)代要是想拋棄你,連聲招呼也不會(huì)打!

    頭部房企中,恒大已身陷囹圄,融創(chuàng)目前也全面停止拿地。

    而作為激進(jìn)的閩系房企典型代表的泰禾、福晟早已倒戈。

    就連穩(wěn)健的西南房企也是頻頻折戟,藍(lán)光、協(xié)信的暴雷,再到金科的頻頻輿論,也都昭示著房地產(chǎn)未來(lái)的格局調(diào)整才剛剛開(kāi)始。

    百?gòu)?qiáng)房企的暴雷和危機(jī)尚是如此,很多名不見(jiàn)經(jīng)傳的小房企其實(shí)早已無(wú)聲無(wú)息的被房地產(chǎn)行業(yè)所淘汰。

    03

    在2021年的時(shí)點(diǎn),回顧2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)與房企格局。

    房企開(kāi)始明白政策并不是在打補(bǔ)丁,而是已經(jīng)形成“穩(wěn)”字當(dāng)先的良性閉環(huán)。

    三年前的房地產(chǎn)邏輯還是在于“融資+投資”雙輪驅(qū)動(dòng)。

    而現(xiàn)在的邏輯是在“融資”、“投資”加上枷鎖后,更加需要關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)層面。

    融資的枷鎖是“三道紅線”,從政策源頭上遏制住開(kāi)發(fā)商的快周轉(zhuǎn),降低行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)以及房企穩(wěn)定性。

    投資的枷鎖是“兩集中”,以及從買(mǎi)地的源頭上對(duì)資質(zhì)、報(bào)名要求、資金實(shí)力、合理利潤(rùn)空間等維度提出更高的要求。

    而在融資和投資都被帶上枷鎖后,開(kāi)發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)的都必須關(guān)注經(jīng)營(yíng)層面本身。

    下一階段的房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)從投融能力逐漸轉(zhuǎn)移到經(jīng)營(yíng)能力。

    關(guān)注經(jīng)營(yíng),謹(jǐn)慎投資,或許才是“活下去”的方法論。

    恍得發(fā)現(xiàn):

    三年前的笑話,已變成了如今的現(xiàn)實(shí)!

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 房地產(chǎn)的三年輪回!

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      蔣陽(yáng)兵

      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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